Вопрос о продаже жилья с долями детей и материнским капиталом Консультация #20066
Гость_8503Активный
25 июня 2025 в 22:29
Доброго времени суток, ситуация следующая, женщина после смерти матери получила 1/2 трёхкомнатной квартиры (63,8 м²) в наследство. Вторая половина принадлежала отцу, брат отказался от наследства. Женщина выкупила у отца половину квартиры за материнский капитал и затем выделила доли детям (их было двое) и мужу (1/4 или 15,95 м²). Сейчас отец умер и возник вопрос о продаже квартиры и делении выручки. После продажи женщина хочет купить новое жилье, но площадь, доступная для покупки, меньше, и при этом детям выделяется доля, соразмерная уже имеющейся. Как действовать? Разрешит ли опека сделку? Нужно ли искать такое же жилье или можно меньше? Как обосновать опеке?
Заранее благодарю.
Здравствуйте! Полагаем, что продаже квартиры с долями детей, полученными на средства материнского капитала, предшествуют два ключевых этапа. Сначала необходимо убедиться, что детям выделены их минимальные доли в соответствии с инвестированным маткапиталом — это обязательное условие согласно ст. 256 ФЗ и правоприменительной практике. Площадь детской доли определяется пропорционально сумме маткапитала к общей стоимости квартиры, и доля детей, в том числе ранее выделенная, должна быть учтена.
Во‑вторых, для законной продажи квартиры требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. При этом важно, чтобы жилищные условия детей при покупке нового имущества не ухудшались. Опека оценивает не только общую площадь, но и соответствие детских долей — они должны быть равны или превосходить те, что были на старом жилье. Если новая квартира меньше, это может быть воспринято как ухудшение. Однако органы учитывают не только метраж, но и сохранность прав — если площадь долей соответствует, сделка может быть одобрена, даже если общее жилье меньше.
В рассматриваемой ситуации, так как дети уже имеют доли, при продаже необходимо предусмотреть либо покупку нового жилья, в котором их доли не уменьшатся, либо перечислить эквивалентную стоимость долей на их счета. Это позволяет избежать претензий опеки. Согласно правоприменительной практике, даже если площадь нового жилья меньше, но детским долям соответствует компенсация (через денежные средства), сделки проходят одобрение.
Если же новая квартира не обеспечивает нужных долей и невозможно компенсировать денежно, разумным решением станет поиск жилья с достаточной площадью для соблюдения прав детей. При этом при обращении в органы опеки необходимо представить полный пакет документов: оценку стоимости недвижимости, долевое соглашение, план–экспликацию, выписку ЕГРН, а также заявление о сделке и документы на покупку. Обычно органы выдают решение в течение 15 дней.
При грамотном оформлении сделки, с сохранением прав детей через доли или компенсацию, и получении разрешения органов опеки, продажу можно провести законно, даже если новая квартира будет меньше по общей площади. Главное — обеспечить соответствие именно детских долей после сделки. Если этого не сделать, сделка может быть оспорена, и вернуть квартиру или средства будет сложно.
Во‑вторых, для законной продажи квартиры требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. При этом важно, чтобы жилищные условия детей при покупке нового имущества не ухудшались. Опека оценивает не только общую площадь, но и соответствие детских долей — они должны быть равны или превосходить те, что были на старом жилье. Если новая квартира меньше, это может быть воспринято как ухудшение. Однако органы учитывают не только метраж, но и сохранность прав — если площадь долей соответствует, сделка может быть одобрена, даже если общее жилье меньше.
В рассматриваемой ситуации, так как дети уже имеют доли, при продаже необходимо предусмотреть либо покупку нового жилья, в котором их доли не уменьшатся, либо перечислить эквивалентную стоимость долей на их счета. Это позволяет избежать претензий опеки. Согласно правоприменительной практике, даже если площадь нового жилья меньше, но детским долям соответствует компенсация (через денежные средства), сделки проходят одобрение.
Если же новая квартира не обеспечивает нужных долей и невозможно компенсировать денежно, разумным решением станет поиск жилья с достаточной площадью для соблюдения прав детей. При этом при обращении в органы опеки необходимо представить полный пакет документов: оценку стоимости недвижимости, долевое соглашение, план–экспликацию, выписку ЕГРН, а также заявление о сделке и документы на покупку. Обычно органы выдают решение в течение 15 дней.
При грамотном оформлении сделки, с сохранением прав детей через доли или компенсацию, и получении разрешения органов опеки, продажу можно провести законно, даже если новая квартира будет меньше по общей площади. Главное — обеспечить соответствие именно детских долей после сделки. Если этого не сделать, сделка может быть оспорена, и вернуть квартиру или средства будет сложно.
Консультации по теме
- Как учесть бракованный материал, если возврат поставщику не возможен?
Наша организация (общий режим налогообложения) выполняет работы...
- По какому акту можно списать материал с подотчета помимо отчета М-29?
По какому акту можно списать материал с подотчета помимо...
- Общий стаж многодетной матери
Маме 47 лет, 7 детей, есть право выйти на пенсию льготно. Нужен...
- Должен ли воспитатель принять ребенка, если матери надо рано на работу
Может ли воспитатель принять ребенка в группу раньше 7 часов...
- Транспортный налог ветерана труда, имеющего медаль славы материнства
Мне 74 года, ветеран труда, имею медаль славы материнства,...
Статьи и документы по теме
- В России изменится порядок оформления материнского капитала
- Материнский капитал на образование ребенка
- Услуги частных ДОУ можно оплатить маткапиталом
- В России рассматривается инициатива по увеличению материнского капитала
- Материнский капитал в 2025 году – что изменится