Можно ли уменьшить налог на продажу нежилого помещения? Консультация #1459

MarSiАктивный

19 июля 2019 в 12:31

Физ. лицо не является резидентом, имеет в собственности нежилое помещение с 2015 г. и желает его продать. Возможно подтверждение статуса резидента в ближайшем году, но пока оно под вопросом. Одновременно имеется ООО, работающее на УСН 6%, директором и учредителем которого является собственник данного помещения. Можно ли перед продажей ввести эту недвижимость в Уставный фонд общества? Придется ли тогда обществу платить НДС?

ne_pensionerСторожила

19 июля 2019 в 14:10

Чтобы определить налоговую базу, ориентируются на ст. 251 НК РФ, согласно п. 3 в нее не включаются доходы в виде имущества, оцененных в денежном эквиваленте имущественных и неимущественных прав, если все это было получено в виде взносов в уставный капитал организации. Также имущество может быть безвозмездно передано, согласно п. 11 ч.1 ст. 251 НК РФ, но здесь существует одно обязательное условие – нельзя передавать его в течение года. Таким образом, для вас остается первый вариант.

Если единственный участник ООО принимает решение об увеличении уставного капитала, то оно должно быть подтверждено его подписью, которую заверяет нотариус. Право общества на недвижимость может быть реализовано только после того, как оно получит права на нее в порядке перехода. НДС вам платить не придется, так как ООО, находящееся на УСН, не является плательщиком этого налога, согласно ст. 346.11 НК РФ.

КотМалышСторожила

19 июля 2019 в 15:43

Уставный капитал может увеличиваться благодаря дополнительным вкладам, которые делают участники общества, на основании ст. 17 ФЗ-14 «Об ООО» от 08 февраля 1998 г. Когда участник один, то его решение о предстоящем увеличении уставного капитала должно быть подтверждено подлинной подписью, о чем свидетельствует нотариус. Ст. 19 вышеозначенного закона устанавливает порядок, согласно которому в уставный капитал ООО должны вноситься дополнительный вклады.
Поэтому, чтобы жилое помещение было внесено в уставный капитал ООО, нужно действовать в следующем порядке: сначала принимается решение о том, что уставный капитал и номинальная стоимость доли должны быть увеличены, и заверить его у нотариуса, уплатив по соответствующим тарифам; затем, основываясь на этом решении, передать нежилое помещение на баланс ООО по акту приема-передачи; далее в Росреестре регистрируется право собственности общества на помещение (для этого решение и акт приема-передачи должны быть сданы в Росреестр); на завершающем этапе подается заявление в налоговую, чтобы зарегистрировать все изменения, приложив все перечисленные выше документы.

Этих действий достаточно, чтобы нежилое помещение стало считаться собственностью общества, и на этом основании ООО будет вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе продавать его. Чтобы оформить продажу помещения, нужно будет, чтобы покупатель подал в Росреестр все документы для регистрации перехода права собственности (ДКП, подтверждение права собственности на объект, учредительные документы и т.д.).

Ставка налога, в соответствии с п. 2 ст. 346.11 НК РФ, будет составлять 6% от полученных доходов, других налогов организации платить не придется.

ЮлаЮлаСторожила

19 июля 2019 в 17:02

Также не забудьте, что согласно п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ, за гос. регистрацию прав или ограничений прав на недвижимость, а также договоров об отчуждении такого имущества должна уплачиваться гос. пошлина, сумма которой для организаций составляет 22000 руб.

MarSi (автор вопроса)Активный

19 июля 2019 в 17:39

Большое спасибо за ответы, особенно за инструкцию к действию. А нужно ли оценивать помещение? Или его стоимость может определяться по кадастру?

КотМалышСторожила

19 июля 2019 в 19:13

Нужно. Ст. 15 ФЗ об ООО предусматривает привлечение независимого оценщика в тех случаях, когда номинальная стоимость (или ее увеличение) доли в ООО, принадлежащей участнику, и оплачиваемой не деньгами, равняется двадцати и более тысячам рублей. Но оплачиваемая такими средствами номинальная стоимость (или ее увеличение) доли участника не может быть выше оценки указанного имущества, которую дал независимый оценщик. Но для заявителя не существует обязанности предоставлять в налоговую данную оценку, если были внесены изменения.

Консультант Юрий СубботинСторожила

20 июля 2019 в 10:16

Могу предложить альтернативу – зарегистрируйтесь как ИП, режим выберите УСН 6%. Ваше помещение на короткий срок сдайте в аренду, чтобы можно было засчитать его использование в предпринимательской деятельности. Затем от лица ИП продавайте и налог будете оплачивать по УСН 6%. Потом можно закрыть ИП.

Согласно п. 1 ст. 19 ГК РФ, гражданин, вне зависимости от наличия или отсутствия статуса предпринимателя, может приобретать и осуществлять под своим именем права и обязанности. Это означает, что даже если физ. лицо зарегистрируется как ИП, то принадлежащее ему имущество не будет подразделяться на то, что принадлежит ему, как гражданину, и принадлежащее, как предпринимателю. Поэтому, в отличие от ООО, имущество не требует оценки и внесения в уставный капитал. Да и после реализации помещения не потребуется организовывать этап вывода полученных денежных средств из общества.

КотМалышСторожила

20 июля 2019 в 12:01

Соглашусь с коллегой – совет действительно неплохой. Перечень налогоплательщиков, которым не полагается применять УСН, определен в п.3 ст. 346.12, ИП – нерезиденты в нем отсутствуют, значит, они могут применять УСН на общих основаниях. Из этого следует, что ИП, вне зависимости от того, резидент он или нет, будет работать по налоговой ставке 6%.

Консультации по теме

Как ИП оформить продажу товаров из Китая
Здравствуйте! Занимаюсь перепродажей товаров из Китая....
Может ли ИП возвратить налог после покупки недвижимости
Коллеги, может, кто подскажет. Собираюсь покупать квартиру....
Лицензия на продажу табака и алкоголя
Всем привет! Хочу открыть небольшую точку для продажи сигарет,...
Что будет ИП, если не платить налоги и взносы в ПФР
Всем привет! Вопрос у меня, в общем-то, банальный. Я — ИП,...
Что такое налоговые каникулы для ИП
Всех категорически приветствую!) Недавно услышала краем...

Статьи и документы по теме