#1743 Трактовка пункта совместного Приказа двух министерств
Бизнес у нас "специфический" - благотворительность, а вот проблемы толкований норм права - как у всех.
В мае текущего года при помощи в оформлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг впервые встретились с проблемным толкованием местными должностными лицами (раньше они на него не «реагировали») пункта 87 совместного Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ и Министерства труда и социальной защиты РФ от 30.12.2016 № 1037/пр/857:
«Если плата, установленная в договоре найма жилого помещения частного жилищного фонда, ниже фактических расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, то за фактические расходы нанимателя рекомендуется принимать плату, установленную в договоре найма. При этом плату, установленную в договоре найма жилого помещения частного жилищного фонда, в полном объеме рекомендуется учитывать в доходе наймодателя.»
Видов плат в статье 154 ЖК РФ много. Где и какую имели ввиду чиновники в Приказе?
С уважением,
Лев Лелюх
Как я понимаю, заключается договор найма помещения. В нем указывается плата за наем - она фиксированная и, скорее всего, ежемесячная. Если такая плата ниже, чем коммунальные расходы по помещению, то из этого следует два вывода:
- фактические расходы нанимателя будут равны ежемесячной плате по договору, а не коммунальным расходам;
- доход наймодателя будет равен ежемесячной плате по договору.
Мария Власова, здравствуйте!
Увы, Вы независимый незаинтересованный человек вынуждены трактовать (как и большинство разумных людей) это положение так, как оно практически изложено в Приказе. То есть получается, что пункт 87 Приказа «меняет» нормы НК РФ. Смоделирую это на примере:
Если тётя сдала в наём пустующую квартиру семье племянника за 300 рублей в месяц, то и НДФЛ она платит с 300 рублей, а если выполнила "пожелания" чиновников и "добавила" в договор найма 5 000 рублей коммунальных услуг семьи племянника, то и НДФЛ должна заплатить с 5 300 рублей.
Кроме того, если тётя сама захочет оформить себе субсидию по месту своего проживания в первой квартире, то "опираясь" на пункт 87 Приказа, ей в доходах учтут не 300 рублей, а 5 300 рублей, что существенно снизит размер её собственной субсидии на жильё.
Подменяется база налогообложения: если в первом варианте НДФЛ облагаются квадратные метры, то во втором - квадратные метры плюс чужие коммунальные услуги (!?), что, как минимум, странно.
С уважением, Лев Лелюх
А эти самые коммунальные расходы не учитываются как затраты? Тогда, конечно, это несколько странно. А нельзя ли в договоре прописать, что наниматель самостоятельно оплачивает коммунальные расходы, не передавая деньги наймодателю?
Уважаемая
Мария Власова!
Просто
удивительно к каким параллельным выводам мы с Вами приходим. Столкнувшись с
этой ситуацией мы вынуждены были пойти на паллиативные приёмы. Приведу прямую
цитату из договоров при заключении которых мы оказываем благотворительную
помощь:
«4. Согласно
статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации Наниматель обязуется самостоятельно
своевременно и полностью вносить плату за содержание жилого помещения и
коммунальные услуги управляющей организации и ресурсоснабжающим организациям, а также оплачивать
капитальный ремонт.
5. Стороны
договорились, что плата за наём, уплачиваемая Собственнику и являющаяся его
доходом, составляет 100 (Сто) рублей в месяц, при этом, другие расходы
Нанимателя за жилое помещение и коммунальные услуги до очередного повышения
тарифов (Наниматель оплачивает коммунальные услуги, содержание жилья,
электроэнергию на основании платежных документов, согласно тарифам
соответствующих организаций) в соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ
составляют:
- плату за
содержание жилого помещения – 1 334 (Одну тысяча триста тридцать четыре)
рубля 21 копейка, уплачиваемую управляющей компании и составляющую доход
управляющей компании;
- взнос на
капитальный ремонт – 529 (Пятьсот двадцать девять) рублей 42 копейки,
уплачиваемый в Фонд капитального ремонта и составляющий его доход;
- плату за
коммунальные услуги – 3 060 (Три тысячи шестьдесят) рублей 31 копейка,
уплачиваемые ресурсоснабжающим
организациям и составляющие их доход;
- плату за
электроэнергию – 468 (Четыреста шестьдесят восемь) рублей 00 копеек,
уплачиваемую ПАО «Кузбассэнергосбыт» и составляющую доход ПАО
«Кузбассэнергосбыт»».
С
уважением, Лев
Лелюх
Эту информацию из договора как воспринимают местные должностные лица?
Если бы тетя не жила в этой квартире, то все равно отдавала бы деньги за отопление, а за воду, например, нет. Получается, что за отопление она получает доход, а воду ей просто компенсируют. Этот подход можно попробовать использовать и в отношении субсидий.
По поводу трактовки. Что-то тут запутано. Вы привели цитату из пункта, где идет речь о сравнении фактических расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и размера субсидии, для целей предоставления этих самых субсидий.
В частности уточнено, что к фактическим расходам, если человек арендует помещение в частном фонде (НЕ соцнайм), то к ЕГО расходам, если они ниже платы по договору аренды, относится арендная плата по договору. На примере тетушки. Если бы племянник решил подать документы на субсидию и вышло, что по договору он должен платить тете аренду в сумме 5300, а по факту он потратил только 4200 на коммуналку, то в его расходы нужно принять 5300 (что логично, ведь заплатит он все равно 5300 своей тете). При чем здесь тогда включение в доходы тети 5000? Какие пожелания чиновников вы имеете в виду? Они требуют, чтобы тетя включала в сумму своего дохода оплату коммуналки? Тогда при чем здесь указанная вами цитата, она к доходам того, кто сдает квартиру, не имеет отношения.
Здравствуйте,
balaklickaja!
Спасибо,
что подключились к диалогу (считаю, что «мозговой штурм» - вещь эффективная).
Да нюансов много, именно поэтому и хотелось бы разложить всё «по полочкам».
В
приведённых мною выдержках из предлагаемого нами благополучателям договора
найма есть сознательные «перехлёсты» (этим мы стремимся вызвать психологическое
воздействие на чиновников).
В
частности, Вы видите, что здесь отражены:
1) плата
за содержание жилого помещения, - понятно, что это расходы собственника вне
зависимости от того пользуется он им или нет. При получении оплаты от
Нанимателя по этой статье для Наймодателя образуется выгода, подлежащая
обложению НДФЛ;
2) капитальный
ремонт – вообще не забота Нанимателя (это законное бремя собственника-Наймодателя);
3) а
вот с отоплением можно и поспорить. Если у тети «стоит» пустующая квартира, то
что мешает ей это самое отопление отключить и не платить за него?
Как
видите (к этим же выводам (может быть частично) пришла и Мария Власова),
междуреченские чиновники не желают разбираться в этих нюансах (несмотря на наши
аппеляции к ним) и огульно требуют по параметру «Цена договора» прописывать
сумму всех статей расходов (как в моём примере из конкретного договора –
5 491 рубль 94 копейки).
А
раз в договоре зафиксирована «плата за наём» (что совершенно неправильно)
5 491 рубль 94 копейки, то и налоговая совершенно законно начинает
требовать «свои» 13%.
С
уважением,
Лев
Лелюх
Мы
продолжаем настаивать на своей трактовке положений ГК РФ (ст. 678) , НК РФ и ЖК
РФ (ст. ст. 154, 159) и считаем, что наши формулировки в договорах найма жилья максимально
отстаивают законные интересы Наймодателя-налогоплательщика и
Нанимателя-получателя субсидий.
Наймодатель-налогоплательщик
должен иметь возможность уплачивать НДФЛ с реальной базы:
-
дохода от сдачи в наём – прямой доход;
-
платы за содержание жилого помещения – выгода;
-
платы на капитальный ремонт – выгода.
Наниматель-получатель
субсидий в соответствии с пп. 2) п. 2 ст. 159 ЖК РФ должен иметь возможность
получать субсидию, рассчитанную исходя
из суммы всех «своих» затрат на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Нам
представляется, что пункт 87 Приказа подлежит кардинальной редакции из-за
неясностей, двусмысленностей и тавтологий.
С
уважением,
Лев
Лелюх
Уважаемые
Мария
Власова и balaklickaja!
Огромное
спасибо Вам за участие в обсуждении животрепещущего для нас (а, главным
образом, для наших благополучателей – жителей Междуреченска) вопроса.
Ваши
доводы позволили разумно укрепиться нам в нашем мнении.
Желание
междуреченских чиновников пополнить местный бюджет таким «специфическим»
способом – мысль, конечно, «оригинальная», но, я бы сказал, негуманная. Позволю
себе перефразировать известное изречение: «кесарю» (безусловно) – кесарево, но
в справедливых и законных пределах.
С
искренним уважением,
Лев
Лелюх