О сайте

Трактовка пункта совместного Приказа двух министерств

Пользователь без фото
Лев Лелюх Новичок
13 ноября 2019 в 18:16
Здравствуйте!
Бизнес у нас "специфический" - благотворительность, а вот проблемы толкований норм права - как у всех.
В мае текущего года при помощи в оформлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг впервые встретились с проблемным толкованием местными должностными лицами (раньше они на него не «реагировали») пункта 87 совместного Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ и Министерства труда и социальной защиты РФ от 30.12.2016 № 1037/пр/857:
«Если плата, установленная в договоре найма жилого помещения частного жилищного фонда, ниже фактических расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, то за фактические расходы нанимателя рекомендуется принимать плату, установленную в договоре найма. При этом плату, установленную в договоре найма жилого помещения частного жилищного фонда, в полном объеме рекомендуется учитывать в доходе наймодателя.»
Видов плат в статье 154 ЖК РФ много. Где и какую имели ввиду чиновники в Приказе?
С уважением,
Лев Лелюх

Редактор Мария Власова Сторожила
14 ноября 2019 в 16:11
Этот вопрос вам лучше уточнить у юриста.
Как я понимаю, заключается договор найма помещения. В нем указывается плата за наем - она фиксированная и, скорее всего, ежемесячная. Если такая плата ниже, чем коммунальные расходы по помещению, то из этого следует два вывода:
  1. фактические расходы нанимателя будут равны ежемесячной плате по договору, а не коммунальным расходам;
  2. доход наймодателя будет равен ежемесячной плате по договору.
Получается, согласно пп. 1 п. 1 ст 154 ЖК, плата, которая устанавливается договором найма - это плата за пользование жилым помещением (плата за наем).
Пользователь без фото
Лев Лелюх Новичок (автор вопроса)
14 ноября 2019 в 18:02

Мария Власова, здравствуйте!
 Увы, Вы независимый незаинтересованный человек вынуждены трактовать (как и большинство разумных людей) это положение так, как оно практически изложено в Приказе. То есть получается, что пункт 87 Приказа «меняет» нормы НК РФ. Смоделирую это на примере:
Если тётя сдала в наём пустующую квартиру семье племянника за 300 рублей в месяц, то и НДФЛ она платит с 300 рублей, а если выполнила "пожелания" чиновников и "добавила" в договор найма 5 000 рублей коммунальных услуг семьи племянника, то и НДФЛ должна заплатить с 5 300 рублей. 
Кроме того, если тётя сама захочет оформить себе субсидию по месту своего проживания в первой квартире, то "опираясь" на пункт 87 Приказа, ей в доходах учтут не 300 рублей, а 5 300 рублей, что существенно снизит размер её собственной субсидии на жильё.
Подменяется база налогообложения: если в первом варианте НДФЛ облагаются квадратные метры, то во втором - квадратные метры плюс чужие коммунальные услуги (!?), что, как минимум, странно.
 С уважением, Лев Лелюх 

Редактор Мария Власова Сторожила
14 ноября 2019 в 20:45
Видимо, именно таким образом трактуют данную норму местные должностные лица?
А эти самые коммунальные расходы не учитываются как затраты? Тогда, конечно, это несколько странно. А нельзя ли в договоре прописать, что наниматель самостоятельно оплачивает коммунальные расходы, не передавая деньги наймодателю?
Пользователь без фото
Лев Лелюх Новичок (автор вопроса)
15 ноября 2019 в 12:14

Уважаемая Мария Власова!

Просто удивительно к каким параллельным выводам мы с Вами приходим. Столкнувшись с этой ситуацией мы вынуждены были пойти на паллиативные приёмы. Приведу прямую цитату из договоров при заключении которых мы оказываем благотворительную помощь:

«4. Согласно статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации Наниматель обязуется самостоятельно своевременно и полностью вносить плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги управляющей организации и ресурсоснабжающим организациям, а также оплачивать капитальный ремонт.

5. Стороны договорились, что плата за наём, уплачиваемая Собственнику и являющаяся его доходом, составляет 100 (Сто) рублей в месяц, при этом, другие расходы Нанимателя за жилое помещение и коммунальные услуги до очередного повышения тарифов (Наниматель оплачивает коммунальные услуги, содержание жилья, электроэнергию на основании платежных документов, согласно тарифам соответствующих организаций) в соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ составляют:

- плату за содержание жилого помещения – 1 334 (Одну тысяча триста тридцать четыре) рубля 21 копейка, уплачиваемую управляющей компании и составляющую доход управляющей компании;

- взнос на капитальный ремонт – 529 (Пятьсот двадцать девять) рублей 42 копейки, уплачиваемый в Фонд капитального ремонта и составляющий его доход;

- плату за коммунальные услуги – 3 060 (Три тысячи шестьдесят) рублей 31 копейка, уплачиваемые ресурсоснабжающим организациям и составляющие их доход;

- плату за электроэнергию – 468 (Четыреста шестьдесят восемь) рублей 00 копеек, уплачиваемую ПАО «Кузбассэнергосбыт» и составляющую доход ПАО «Кузбассэнергосбыт»».

С уважением, Лев Лелюх


Редактор Мария Власова Сторожила
15 ноября 2019 в 13:08
Получается, в договоре прямым текстом написано, что доход собственника - это плата за наем. При этом есть конкретная цифра. Кроме того, указано, что наниматель сам оплачивает расходы, также указанные в договоре и являющиеся доходом не собственника, а компаний, предоставляющих услуги.
Эту информацию из договора как воспринимают местные должностные лица?
Редактор Елена Балаклицкая Активный
15 ноября 2019 в 01:09
Вы не совсем правы. Все-таки Налоговый и Жилищный это разные кодексы. А Приказ считает суммы дохода в определенных целях - расчета субсидий. Поэтому расчет может отличаться от того, что применяется для налога на доходы. К тому же и налог платится не со всей суммы. Было письмо Минфина № 03-04-07/31733, в котором поясняется, что удерживать НДФЛ не нужно с оплаты по счетчикам (т.к. эта сумма не доход арендодателя). Если остальная плата не зависит от того - пользуется кто-то квартирой или нет (допустим, отопление платится по площади), то счетчики показывают фактически потребленные арендаторами воды, газа, электричества. 
Если бы тетя не жила в этой квартире, то все равно отдавала бы деньги за отопление, а за воду, например, нет. Получается, что за отопление она получает доход, а воду ей просто компенсируют. Этот подход можно попробовать использовать и в отношении субсидий.

По поводу трактовки. Что-то тут запутано. Вы привели цитату из пункта, где идет речь о сравнении фактических расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и размера субсидии, для целей предоставления этих самых субсидий.
В частности уточнено, что к фактическим расходам, если человек арендует помещение в частном фонде (НЕ соцнайм), то к ЕГО расходам, если они ниже платы по договору аренды, относится арендная плата по договору.  На примере тетушки. Если бы племянник решил подать документы на субсидию и вышло, что по договору он должен платить тете аренду в сумме 5300, а по факту он потратил только 4200 на коммуналку, то  в его расходы нужно принять 5300 (что логично, ведь заплатит он все равно 5300 своей тете). При чем здесь тогда включение в доходы тети 5000? Какие пожелания чиновников вы имеете в виду? Они требуют, чтобы тетя включала в сумму своего дохода оплату коммуналки? Тогда при чем здесь указанная вами цитата, она к доходам того, кто сдает квартиру, не имеет отношения.
Пользователь без фото
Лев Лелюх Новичок (автор вопроса)
15 ноября 2019 в 13:51

Здравствуйте,  balaklickaja!

Спасибо, что подключились к диалогу (считаю, что «мозговой штурм» - вещь эффективная). Да нюансов много, именно поэтому и хотелось бы разложить всё «по полочкам».

В приведённых мною выдержках из предлагаемого нами благополучателям договора найма есть сознательные «перехлёсты» (этим мы стремимся вызвать психологическое воздействие на чиновников).

В частности, Вы видите, что здесь отражены:

1)      плата за содержание жилого помещения, - понятно, что это расходы собственника вне зависимости от того пользуется он им или нет. При получении оплаты от Нанимателя по этой статье для Наймодателя образуется выгода, подлежащая обложению НДФЛ;

2)      капитальный ремонт – вообще не забота Нанимателя (это законное бремя собственника-Наймодателя);

3)      а вот с отоплением можно и поспорить. Если у тети «стоит» пустующая квартира, то что мешает ей это самое отопление отключить и не платить за него?

Как видите (к этим же выводам (может быть частично) пришла и Мария Власова), междуреченские чиновники не желают разбираться в этих нюансах (несмотря на наши аппеляции к ним) и огульно требуют по параметру «Цена договора» прописывать сумму всех статей расходов (как в моём примере из конкретного договора – 5 491 рубль 94 копейки).

А раз в договоре зафиксирована «плата за наём» (что совершенно неправильно) 5 491 рубль 94 копейки, то и налоговая совершенно законно начинает требовать «свои» 13%.

 

С уважением,

 

Лев Лелюх

Пользователь без фото
Лев Лелюх Новичок (автор вопроса)
15 ноября 2019 в 14:49

Мы продолжаем настаивать на своей трактовке положений ГК РФ (ст. 678) , НК РФ и ЖК РФ (ст. ст. 154, 159) и считаем, что наши формулировки в договорах найма жилья максимально отстаивают законные интересы Наймодателя-налогоплательщика и Нанимателя-получателя субсидий.

Наймодатель-налогоплательщик должен иметь возможность уплачивать НДФЛ с реальной базы:

- дохода от сдачи в наём – прямой доход;

- платы за содержание жилого помещения – выгода;

- платы на капитальный ремонт – выгода.

Наниматель-получатель субсидий в соответствии с пп. 2) п. 2 ст. 159 ЖК РФ должен иметь возможность получать субсидию,  рассчитанную исходя из суммы всех «своих» затрат на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Нам представляется, что пункт 87 Приказа подлежит кардинальной редакции из-за неясностей, двусмысленностей и тавтологий.

 

С уважением,

 

Лев Лелюх

 

Редактор Елена Балаклицкая Активный
16 ноября 2019 в 05:16
Приказ действительно запутанный. Но надо понимать, что мешать в любом случае вместе несколько кодексов нельзя. Для разных целей доход и расходы могут определяться по разному. По поводу налогообложения Наймодателя вроде и нет вопросов. И, кстати, независимо от того  что будет написано в договоре (фразы про доход ресурсоснабжающих компаний) та же налоговая будет исходить из смысла сделки и сопутствующих документов. Например, если договор с ресурсоснабжающей организацией заключен Наймодателем, то суммы уплаченные Нанимателем получается заплачены за Наймодателя. Поэтому бесполезно писать, что это доход поставщика, налоговая все равно считает эти платежи доходом Наймодателя, кроме счетчиков, как я выше писала. Насчет субсидий все очень запутано, да.
Пользователь без фото
Лев Лелюх Новичок (автор вопроса)
16 ноября 2019 в 09:54

Уважаемые  Мария Власова и balaklickaja!

Огромное спасибо Вам за участие в обсуждении животрепещущего для нас (а, главным образом, для наших благополучателей – жителей Междуреченска) вопроса.

Ваши доводы позволили разумно укрепиться нам в нашем мнении.

Желание междуреченских чиновников пополнить местный бюджет таким «специфическим» способом – мысль, конечно, «оригинальная», но, я бы сказал, негуманная. Позволю себе перефразировать известное изречение: «кесарю» (безусловно) – кесарево, но в справедливых и законных пределах.

 

С искренним уважением,

 

Лев Лелюх


Это важно: пожалуйста, соблюдайте правила форума, а также если вы заметили какую-то ошибку на форуме, просьба сообщить нам о ней через обратную связь.
Вход на сайт
Регистрация

Нажимая «Зарегистрироваться», вы соглашаетесь с Политикой сайта и Правилами форума

Спасибо за регистрацию на сайте

Смена пароля

Задать вопрос
Консультант онлайн (Мария Власова)
Здравствуйте! Напишите, пожалуйста, кратко суть вопроса и подробно его содержание. Я постараюсь вам помочь. Это бесплатно.

Суть вопроса

Подробное описание вопроса

Задать вопрос консультанту
Ассистентус — это сайт для малого бизнеса
  • У вас есть вопрос на тему бухгалтерии, налогов, персонала, предпринимательства? Наши штатные консультанты готовы вам бесплатно помочь.
  • На сайте публикуются актуальные новости и статьи, работает Email-рассылка.
  • В нашей базе более 1000 документов с подробными описаниями и файлами для скачивания.
  • У нас много различных сервисов: калькуляторы, календари, справочники, классификаторы.
Отправить сообщение об ошибке