Должен ли заключать договора ИП, занимающийся риелторской деятельностью? Консультация #1715

Авар ТумьяновАктивный

30 октября 2019 в 10:12

Я арендую несколько квартир, которые сдаю в аренду. Могу ли я работать на УСН 6%? Обязательно ли заключать письменные договора с нанимателями и бывают ли ситуации, когда их можно не заключать? Какой первичный документ указать в КУДиР, если не заключался договор на оказание услуг – БСО? Если ИП на УСН6%, а налоговая требует договора об оказании услуг, что делать? Какой ОКВЭД нужен для посуточной сдачи квартир и что будет, если не указать вид деятельности в налоговой отчетности? Надо ли регистрировать постояльцев, сообщать в ФМС?

РомаРомаРоманПродвинутый

30 октября 2019 в 12:44

Так как договора, по которым вы будете работать, предполагают получение денежных средств, то они должны быть заключены в письменном виде. А не заключив такой договор письменно, вы можете и не получить деньги, причитающиеся вам по данной сделке. Во всяком случае, не сможете доказать, что они вам полагаются, так как будет нелегко подтвердить факт выполнения работ или оказания услуг.

В КУДиР указываете дату, чек – отчет, №, поступление в кассу. Налоговая требует от вас договора, так как она может проверять, насколько достоверны те сведения, которые вы ей предоставляете. Поэтому могут потребовать и пояснений. В общем, оптимально все-таки заключать договора. Если в каком-то случае это не удастся – поясните налоговой письменно, почему были утрачены документы (к примеру, затопило комнату, где они хранились, так как прорвало трубу).

Варианты деятельности, для которой запрещено применение УСН, перечислены в ч.3 ст.346.12. Среди них не значится сдача жилых помещений в аренду. Так как это услуги, то БСО применить можно. ОКВЭД выбираете 68.20.1., хотя можно посмотреть еще и 55.20 и 55.90. Но выбор нужного ОКВЭДа будет определяться по качеству предоставляемого жилья, а также срока, на который оно будет предоставляться и наличия сопутствующих услуг. Можно, конечно, взять и несколько ОКВЭДов. А если вы не собираетесь делать ваш бизнес гостиничным, то регистрировать не обязательно.

ne_pensionerСторожила

30 октября 2019 в 13:58

В законе четко обозначено, когда вследствие несоблюдения письменной формы договор может быть признан недействительным. Перечень таких ситуаций указан в п. 2 ст. 162 ГК РФ. Ничтожность договора, согласно п.3. ст. 163 ГК РФ, также признается, если требования об обязательном удостоверении нотариусом не были соблюдены. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договора, подлежащие регистрации, считаются заключенными с момента такого оформления. То есть указаний на недействительность договора оказания услуг в результате того, что его письменная форма не была соблюдена, в законе нет.

Авар Тумьянов (автор вопроса)Активный

30 октября 2019 в 15:02

Благодарю. Вопрос меня интересует в основном относительно подготовки сдачи отчетов в налоговую. То есть если я имею право не заключать договоров, то хотелось бы знать четко, на основании какого нормативного документа. Чтобы потом, если что, на него сослаться. А если буду отражать в КУДиР только квитанции БСО, то меня потом могут за это оштрафовать, и на каком основании?

ne_pensionerСторожила

30 октября 2019 в 16:34

Выше мы вам уже пояснили, что существуют некоторые ограничения для определенных сделок, нарушение которых ведет к недействительности договора. Для договора возмездного оказания услуг не предусмотрено обязательных требований к письменной форме заключения. Поэтому такой договор можете не заключать, а если получите доход по такой сделке, то можете применить БСО, это и будет доказательством того, что правоотношения сложились.

Консультант Юрий СубботинСторожила

30 октября 2019 в 17:11

Устные сделки, как следует из ст. 159 ГК РФ, могут заключаться в том случае, если для сделок этого вида не предусматривается обязательная письменная форма. Также, если договор был заключен письменно, то сделка для его исполнения может совершаться и устно, если в законе не указано иное.

Ст. 161 ГК РФ гласит, что в простой письменной форме могут совершаться сделки между юр. лицами, между гражданами и юр. лицами, гражданами – если сумма сделки больше 10000 рублей. Исключения составляют те сделки, которые заверяются нотариусом. Это значит, что если от сделки вы получите не более 10000 рублей, то письменный договор можете не заключать.

Авар Тумьянов (автор вопроса)Активный

30 октября 2019 в 18:25

Пока не могу разобраться про письменную форму – о каком законе идет речь, когда говорится, что для договоров обязательна и не обязательна письменная форма? Потому что вот это уточнение про 10 тысяч рублей сбивает меня с толку.

Консультант Юрий СубботинСторожила

30 октября 2019 в 18:49

Имеется в виду Гражданский кодекс РФ. В нем определен порядок заключения договоров. Выше вам были обозначены признаки недействительности сделок, когда нарушается письменная форма.

Авар Тумьянов (автор вопроса)Активный

30 октября 2019 в 19:32

А недействительность – имеется в виду спор между теми, кто участвует в сделке? Или может быть такое, что если не будет подписанного договора, то ФНС сочтет мой доход незаконным? Я очень хочу понять свои обязанности в отношении налоговой. Если у меня будут выписываться БСО на суммы 500-100000 р., то что мне грозит за это?

Консультант Юрий СубботинСторожила

30 октября 2019 в 20:08

За все сделки, по которым ваш доход будет превышать 10 тысяч рублей, налоговая может попытаться вас оштрафовать. А свою защиту вы можете выстраивать, только базируясь на положениях Гражданского кодекса. А также подтверждайте факт возникновения правоотношений и проведения расчетов по договорам с помощью БСО. А то, что налоговая почти всегда пытается оштрафовать – так в этом нет ничего особенного, у них работа такая.

Авар Тумьянов (автор вопроса)Активный

30 октября 2019 в 21:35

Да, я понял, что в этом заключаются их функции. Но мне нужно знать, для каких договоров есть строгие требования к письменной форме. Например, если я уже вызван в суд или налоговую, и какие аргументы я мог бы привести?

Ivan DomovoyПродвинутый

31 октября 2019 в 14:20

На вопрос о том, обязаны ли вы заключать договора письменно, ответ – да! Простая письменная форма обязательна для сделок, совершаемых юридическими лицами между собой и гражданами. Когда налоговая просит предоставить договор на оказание услуг, действуйте на основании ст. 23 НК. ИП, являющиеся налогоплательщиками и применяющие УСН, вне зависимости от того, какой у них объект налогообложения, обязательно должны хранить документы по налогам, бухучету и прочие на протяжении четырех лет, если для данного вида документов не установлено других сроков хранения.

Когда же конкретный документ в силу обстоятельств утрачен и восстановить его невозможно, то его можно заменить другим, например, актом оказанных услуг. Для сдачи в посуточную аренду 5.1 подойдет. БСО применять можете, это вид деятельности считается услугой. Относительно регистрации гостей и сообщения в какие-либо органы, изучите п.14 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и жительства в пределах РФ.

Для посуточной деятельности, квартиры будут определяться, как места краткосрочного проживания, ОКВЭД 55.20. А если в ОГРНИП будет отсутствовать ОКВЭД, то по КоАП РФ штраф составит 5000 руб.

Вроде бы все уже расписано, все возможные статьи, что делать, чтобы их не нарушить, и как защитить свою позицию. И по поводу обязательной письменной формы договоров тоже подробно изложено несколько раз – изучите и найдете ответы на все свои вопросы!

Консультации по теме

Сроки агентского договора
Как указать то, на какие сроки создается агентский договор,...
Так ли нужен этап с составлением листа согласования договора
Обязателен ли этап с составлением листа согласования договора...
Как правильно выбрать вид деятельности для ИП
Добрый день! Планирую открыть собственный бизнес как ИП....
Как сдавать отчетность ИП
Подскажите ответ на такой вопрос, насколько сложно предоставление...
Как оформить наемного сотрудника на работу к ИП
Всем привет! Я оформлен как ИП. У меня небольшое ателье....

Статьи и документы по теме