Можно ли быть одновременно самозанятым и ИП по сдаче в аренду собственного дома? Консультация #20132
Гость_22183Новичок
10 июля 2025 в 12:57
Как можно оптимизировать бизнес по сдаче в аренду собственного жилого помещения, если сейчас работаю как самозанятый, но есть опасения, что доход к концу года может превысить 2,4 млн руб. 2) Если сдаваемых в аренду два дома в разных городах, можно ли в этом случае один дом сдавать как ИП, а второй как самозанятый? Как будет считаться налоговая база? 3) Можно ли самозанятому (мне) дать агентское поручение ИП (тоже мне) на поиск арендаторов (например, размещение и договор с "Островк", "101hotel", "Яндекс‑Путешествия")? Если да, какое ограничение по доходу и налогам?
Сдача жилого помещения возможна в статусе самозанятого по льготной ставке — 4 % при сдаче физлицам и 6 % при сдаче ИП или компаниям, но только при общем годовом доходе до 2,4 млн ₽. Превышение этого лимита приводит к прекращению применения режима самозанятого, и последующий доход облагается НДФЛ по ставке 13 %. Оптимальный путь при риске превышения — перейти на ИП с УСН (форма "доходы" — ставка 6 % или "доходы минус расходы").
Если сдаёте два объекта и ожидаете доход выше лимита или хотите разделить их, проще и безопаснее оформить оба через ИП на УСН. Это позволит вести и сдачу домов, и сдачу остальных помещений в рамках одного режима с понятной налоговой базой и учётом расходов. Самозанятость подойдёт лишь в случае небольшого дохода и сдачи только жилых объектов.
- Если доход близок к лимиту, разумно зарегистрироваться как ИП на УСН заранее, чтобы плавно перейти на другой режим и не терять статус самозанятого.
- Закон не допускает совмещения — одновременно быть самозанятым и применять УСН либо сдавать разные объекты по разным режимам. Нужно выбрать один режим на весь доход: либо весь доход сдачи недвижимости отражать как самозанятый, либо через ИП на УСН.
- Что касается агентских договоров: самозанятый не вправе выступать агентом или посредником — это запрещено законом ФЗ № 422-ФЗ в п. 4 ст. 4. То есть оформление агентского договора между самозанятым и ИП, где самозанятый искал бы арендаторов, невозможно — это лишит его статуса и потребует уплаты налогов по общей системе.
Если сдаёте два объекта и ожидаете доход выше лимита или хотите разделить их, проще и безопаснее оформить оба через ИП на УСН. Это позволит вести и сдачу домов, и сдачу остальных помещений в рамках одного режима с понятной налоговой базой и учётом расходов. Самозанятость подойдёт лишь в случае небольшого дохода и сдачи только жилых объектов.
Консультации по теме
- Как правильно выбрать вид деятельности для ИП
Добрый день! Планирую открыть собственный бизнес как ИП....
- Как сдавать отчетность ИП
Подскажите ответ на такой вопрос, насколько сложно предоставление...
- Как оформить наемного сотрудника на работу к ИП
Всем привет! Я оформлен как ИП. У меня небольшое ателье....
- Как ИП оформить продажу товаров из Китая
Здравствуйте! Занимаюсь перепродажей товаров из Китая....
- Как ИП уволить сотрудника при закрытии бизнеса
Здравствуйте. Я решил закрыть свой магазин. На решение повлияло...
Статьи и документы по теме
- Плюсы и минусы ИП
- Способы пополнения расчётного счёта ИП и ООО
- Какие налоги платят ИП и ООО на УСН
- Как снять средства с расчётного счёта ИП и ООО
- Когда нужна касса для ИП