Исковое заявление о расторжении договора коммерческого найма в связи с использованием жилого помещения не по назначению представляет собой процессуальный документ, с помощью которого собственник жилого помещения (наймодатель) инициирует судебное разбирательство с целью прекращения договорных отношений с нанимателем. Основанием для такого обращения служит нарушение условий договора, в частности, использование жилого помещения не по его прямому назначению.
Для справки: жилое помещение, передаваемое в коммерческий наем, предназначено исключительно для проживания граждан, что прямо закреплено в нормах жилищного и гражданского законодательства. Однако нередко наниматели используют предоставленное им жилье для иных целей: размещают в нем гостиницы, организуют склады, мастерские или иные объекты, не соответствующие назначению жилого фонда.
Подобные действия нарушают права собственника, соседей и могут повлечь негативные последствия для эксплуатации здания, в котором расположено помещение.
В такой ситуации расторжение договора в судебном порядке становится единственно возможным способом защиты прав собственника, поскольку добровольное устранение нарушения со стороны нанимателя происходит не всегда, даже после соответствующих предупреждений.
Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документу- Бланк и образец
- Онлайн просмотр
- Бесплатная загрузка
- Безопасно
ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк искового заявления о расторжении договора коммерческого найма в связи с использованием жилого помещения не по назначению .docxСкачать образец искового заявления о расторжении договора коммерческого найма в связи с использованием жилого помещения не по назначению .docx
Основания и субъекты подачи иска
С иском о расторжении договора коммерческого найма вправе обратиться собственник жилого помещения, права которого подтверждены соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Основанием для подачи такого иска служит установление факта использования жилого помещения не по назначению, что противоречит условиям договора и требованиям законодательства.
Отметим! Как правило, такие нарушения выявляются в ходе осмотров помещения, право на проведение которых закрепляется в договоре найма. В случае обнаружения несоответствующего использования помещения составляется акт осмотра, который подписывают собственник, представители управляющей компании и свидетели (например, соседи).
Законодательство предусматривает возможность предупреждения нанимателя о необходимости устранения нарушений. Однако если после получения предупреждения он продолжает использовать помещение не по назначению, у собственника возникает право требовать расторжения договора в судебном порядке.
При этом судебная практика подтверждает, что сам факт нарушения целевого назначения жилого помещения, а также игнорирование требований наймодателя об устранении нарушений являются достаточными основаниями для расторжения договора.
Аргументация и правовое обоснование иска
Законодательство Российской Федерации закрепляет принцип надлежащего исполнения обязательств (ст. 309 ГК РФ), согласно которому стороны договора обязаны соблюдать установленные условия и не изменять их в одностороннем порядке, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Согласно статье 671 ГК РФ, жилое помещение по договору найма предоставляется исключительно для проживания граждан. При этом статья 17 ЖК РФ прямо запрещает использование жилых помещений для размещения гостиниц, промышленных производств и иных объектов, не соответствующих их функциональному назначению.
Пункт 4 статьи 687 ГК РФ устанавливает, что в случае использования жилого помещения не по назначению наймодатель вправе предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если после предупреждения ситуация не изменяется, наймодатель получает законное основание для обращения в суд с требованием о расторжении договора.
Дополнительно собственник может ссылаться на положения статьи 304 ГК РФ, которая предоставляет право требовать устранения нарушений, даже если они не сопровождаются лишением владения. В случае удовлетворения иска, помимо расторжения договора, суд может обязать нанимателя освободить помещение и выселиться без предоставления другого жилья (ст. 688 ГК РФ).
Порядок составления искового заявления
При подготовке искового заявления о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения следует руководствоваться требованиями статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанной нормой иск должен содержать обязательные сведения, обеспечивающие его юридическую определенность и соответствие процессуальным требованиям.
Документ можно условно разделить на несколько логических блоков: вводную часть (шапку), основную часть, просительную часть и заключение.
Шапка
Вводная часть включает в себя сведения о суде, в который подается иск, а также о сторонах спора. Указываются полное наименование и адрес суда, а также информация об истце и ответчике: их фамилии, имена, отчества, места жительства или регистрации, контактные данные. Если истец действует через представителя, необходимо указать его сведения и приложить доверенность.
Основная часть
Здесь излагаются обстоятельства, послужившие основанием для подачи иска. Начинается изложение с указания на наличие договора коммерческого найма, даты его заключения и основных условий. Затем описываются нарушения, допущенные ответчиком, и приводятся доказательства, подтверждающие использование жилого помещения не по назначению.
Обязательно указывается факт проведения осмотра помещения, его результаты, составленный акт и участие свидетелей в установлении нарушений. Важно подчеркнуть, что истец предпринимал попытки урегулировать ситуацию в досудебном порядке и направлял ответчику предупреждение об устранении нарушений, однако требования не были выполнены.
После описания фактических обстоятельств приводится правовое обоснование требований, включая ссылки на нормы Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ и другие правовые акты.
Просительная часть
Здесь формулируются конкретные требования истца к суду. Просьба о расторжении договора коммерческого найма излагается четко и однозначно. Если договор расторгается в судебном порядке, истец также вправе требовать выселения ответчика и возложения судебных расходов на него.
Заключение
В завершение указывается перечень прилагаемых документов, среди которых обязательно должны быть копии искового заявления для ответчика, документы, подтверждающие право собственности истца, копия договора найма, акт осмотра помещения, переписка с ответчиком (если имеется), квитанция об уплате государственной пошлины. Также обязательно прикладываются доказательства направления иска и приложений другим участникам процесса.
После перечисления документов истец ставит свою подпись и дату подачи заявления.
Образец искового заявления
В Курганский городской суд
Адрес: 000000, г. Курган, ул. 1-я, д. 10
Истец:
Кожа Павел Сергеевич
Адрес: 000000, г. Курган, ул. 1-я, д. 10
Телефон: +7 (000) 000-00-00
Ответчик:
Лисенок Вероника Павловна
Адрес: 000000, г. Курган, ул. 1-я, д. 10
Телефон: +7 (000) 000-00-00
Исковое заявление о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения
Я, Кожа Павел Сергеевич, являюсь собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Лесная, д. 10, кв. 1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
10 января 2023 года между мной и Лисенок Вероникой Павловной был заключен договор коммерческого найма указанного жилого помещения сроком на три года. Согласно условиям договора, помещение предоставлялось нанимателю для проживания. В договоре также закреплено мое право проводить осмотры жилого помещения каждые шесть месяцев.
При осмотре, проведенном 15 июля 2023 года, было установлено, что ответчик использует жилое помещение не по назначению, а именно – переоборудовал его в студию красоты, предоставляя парикмахерские и косметологические услуги. В помещении установлено специализированное оборудование, а к ответчику регулярно приходят клиенты. Данный факт подтверждается актом осмотра от 15 июля 2023 года, подписанным мною и двумя свидетелями – Ивановой Ольгой Сергеевной, проживающей по адресу г. Курган, ул. Лесная, д. 10, кв. 11, и Петровым Виктором Андреевичем, проживающим в кв. 12 того же дома.
В соответствии с пунктом 5 договора найма от 10 января 2023 года, жилое помещение предназначено исключительно для проживания нанимателя и лиц, совместно с ним проживающих, а его использование для предпринимательской деятельности, в том числе предоставления гостиничных и иных услуг, запрещено. В силу пункта 4 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации использование жилого помещения не по назначению является основанием для расторжения договора коммерческого найма.
В тот же день в присутствии свидетелей мной был составлен акт осмотра, в котором зафиксированы нарушения. Ответчику было направлено письменное уведомление с требованием прекратить использование квартиры в качестве салона услуг и привести помещение в состояние, соответствующее его жилому назначению. Однако требования не были исполнены, и помещение продолжало использоваться для предпринимательской деятельности, о чем свидетельствуют повторные обращения соседей и их жалобы в управляющую компанию.
Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан. Его использование для гостиничных услуг либо иной коммерческой деятельности, не связанной с проживанием, является нарушением закона.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 671, 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 17, 30, 90 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, прошу:
- Расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения между Кожей Павлом Сергеевичем и Лисенок Вероникой Павловной.
- Выселить ответчика из жилого помещения, расположенного по адресу: г. Курган, ул. 1-я, д. 10, без предоставления иного жилого помещения.
- Взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.
Приложения:
- Копия искового заявления для ответчика;
- Документы, подтверждающие право собственности истца на жилое помещение;
- Копия договора коммерческого найма;
- Акт осмотра помещения;
- Копия письменного предупреждения о нарушении условий договора;
- Доказательства направления искового заявления и приложений участникам процесса;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Дата: 14.03.2025
Истец: Кожа П.С.