Продажа квартиры — это не просто подписание договора и передача ключей. За этим процессом стоит целая цепочка юридически значимых действий: подготовка документов, согласование условий, регистрация сделки в Росреестре, получение расчёта. Но что делать, если собственник не может или не хочет заниматься этим лично — например, находится в другом городе, не разбирается в юридических тонкостях или просто не имеет времени стоять в очередях и подписывать бумаги?
Выход есть — оформить генеральную доверенность. Это документ, который позволяет передать полномочия по продаже квартиры другому лицу — представителю. Он сможет действовать от имени владельца, заключать договоры, подавать документы и завершать сделку полностью, как если бы это делал сам собственник.
Сегодня разберёмся, что представляет собой генеральная доверенность на продажу квартиры, на что обратить внимание при её оформлении и какие риски нужно учитывать.
О понятии
Генеральная доверенность — это не отдельный вид документа, закреплённый в законе, а общее название доверенности с широким объёмом полномочий. Закон не содержит специального понятия «генеральная доверенность на продажу квартиры», но регулирует её оформление и применение через общие нормы о доверенности, установленные статьёй 185 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По сути, генеральная доверенность — это письменное уполномочие, в котором собственник (доверитель) разрешает другому лицу (представителю) действовать от своего имени по всем вопросам, связанным с продажей конкретного объекта недвижимости.
Такая доверенность может включать очень широкий круг действий, например:
- представление интересов доверителя в Росреестре, банках, нотариальных конторах и других организациях;
- подписание договора купли-продажи квартиры;
- получение расчёта (в том числе через банковскую ячейку или аккредитив);
- сдачу и получение документов;
- оформление и подписание актов приёма-передачи.
Главная особенность генеральной доверенности в том, что она даёт представителю максимум свободы действий. Однако чем шире полномочия, тем выше риск для доверителя — ведь представитель сможет самостоятельно решать многие вопросы, включая цену, условия сделки и даже порядок расчёта.
Пример ситуации
Допустим, некая Мария живёт в Москве, но у неё есть квартира в Сочи, которую она решила продать. Поехать лично она не может — работа, семья, расстояние. Поэтому она оформляет генеральную доверенность на своего брата Сергея.
В доверенности Мария указывает, что Сергей имеет право:
- подписывать договор купли-продажи от её имени;
- подавать документы на регистрацию перехода права собственности;
- получать денежные средства за проданную квартиру;
- представлять её интересы в банке и у нотариуса.
После удостоверения доверенности нотариус вносит сведения о ней в Единый реестр нотариальных действий, а Сергей получает на руки документ, с которым может завершить сделку.
Таким образом, продажа квартиры состоится без личного участия Марии, но юридически всё будет оформлено корректно и законно.
Резюмируя данный блок, генеральная доверенность на продажу квартиры — инструмент, который позволяет передать решение всех формальностей и процедур другому человеку. Однако это документ повышенной ответственности.
Форма доверенности
Чтобы доверенность обладала полной юридической силой и могла использоваться при сделках с недвижимостью, важно соблюдать требования закона к форме и порядку удостоверения. Но обо всем по порядку.
Только нотариальная форма
Главное правило: доверенность на продажу квартиры всегда оформляется письменно и обязательно удостоверяется нотариусом. Это объясняется просто — продажа недвижимости связана с распоряжением правами, зарегистрированными в государственных реестрах. А значит, без нотариального удостоверения такая доверенность будет считаться недействительной.
Отметим! Современное законодательство даёт возможность выбора формы — доверенность можно оформить на бумаге или в электронном виде.
Если собственник предпочитает цифровой формат, нотариус:
- создаёт электронную доверенность и заверяет её электронной подписью;
- подписывается она самим доверителем прямо при нотариусе, используя простую электронную подпись, что исключает риск подделки.
Юридическая сила электронной доверенности абсолютно равна бумажной — с ней можно проводить сделки, направлять документы в Росреестр, а при необходимости проверить подлинность через нотариальный реестр.
Что нужно для оформления доверенности
Процедура достаточно проста. Для оформления генеральной доверенности на продажу квартиры необходимо:
- Обратиться к нотариусу с паспортом или другим документом, удостоверяющим личность.
- Предоставить нотариусу данные представителя — его Ф.И.О. и паспортные реквизиты.
- При этом личное присутствие представителя не требуется — доверенность можно оформить без него.
Если по каким-либо причинам документ, удостоверяющий личность доверителя, отсутствует, нотариус вправе подтвердить личность через Единую биометрическую систему — при условии, что там уже размещены ваши биометрические данные и номер телефона. Это удобно, если, например, вы потеряли паспорт, но вопрос с доверенностью требует срочного решения.
Кстати, каждая нотариально удостоверенная доверенность сегодня имеет специальную машиночитаемую маркировку — уникальный QR-код или цифровой идентификатор. По этой маркировке можно проверить подлинность документа через Единый нотариальный реестр, что особенно важно при крупных сделках с недвижимостью.
После удостоверения нотариус выдаёт доверителю оригинал доверенности, который затем передаётся представителю — именно он будет предъявлять документ при совершении всех действий, связанных с продажей квартиры.
Что должно быть указано в документе
Применительно к доверенности на продажу квартиры, к ней установлены четкие требования. Базу мы берем в ГК РФ, но также есть методические рекомендации, утвержденные Решением Правления ФНП от 18.07.2016. Ориентируясь на это, сейчас для вас по полочкам разложим последовательность составления документа:
- Начинается всё с простого, но обязательного — с заголовка. В документе прямо должно стоять слово «Доверенность».
- Затем указывается место её составления — город или иной населённый пункт, где оформляется документ. Если нотариус выезжает за пределы конторы, например к доверителю домой или в больницу, — фиксируется и точный адрес, где удостоверена доверенность.
- Следующий момент, на который нотариусы обращают особое внимание — дата. Она всегда пишется прописью: число, месяц и год. Без неё доверенность считается ничтожной, то есть юридически недействительной. Это правило не допускает исключений.
- Затем идёт самая содержательная часть — сведения о сторонах. Указываются данные доверителя, то есть собственника квартиры, и представителя, которому поручается продажа. Прописываются фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства, дата и место рождения, а также реквизиты паспорта. Эти сведения нужны, чтобы никто не мог усомниться, кто именно участвует в сделке.
- После этого формируется сердце документа — перечень полномочий. Здесь важно точно и ясно описать, что именно разрешается представителю. Кто-то ограничивается правом подписать договор, а кто-то доверяет всё: от сбора документов и подачи заявлений до получения денег.
- Дополнительно в доверенности может быть указан срок действия. Если он не прописан, по умолчанию доверенность действует один год со дня её оформления. Можно также установить разрешение или запрет на передоверие, то есть возможность перепоручить полномочия другому лицу. Наличие или отсутствие этого права должно быть выражено прямо.
Кстати! Иногда доверенность выдают сразу нескольким людям — например, двум родственникам. В таком случае важно уточнить, действуют ли они совместно или каждый по отдельности. Если в документе не указано, что действия должны совершаться вместе, то закон считает, что каждый представитель может действовать самостоятельно.
Завершает оформление подпись доверителя — собственноручная, с расшифровкой. Именно она подтверждает, что документ исходит от владельца квартиры.
Кстати
Кстати, у нас на сайте есть отдельная рубрика, где вы можете найти образцы некоторых доверенностей и инструкций по их написанию. Их пока немного, но какие-то уже есть. Ознакомиться можно по ссылке.