Когда речь заходит о установлении стоимости того или иного имущества сразу возникает вопрос — как определяется, что и сколько действительно стоит? Именно здесь и применяется процедура оценки, а законодательно она называется «оценочной деятельностью».
В статье разберем начало этой большой темы, а именно что представляет собой оценочная деятельность и в каких случаях она носит обязательный характер.
О понятии
Если вкратце, то «оценочная деятельность» — это профессиональная работа специалистов, цель которой установить реальную, экономически обоснованную стоимость имущества. Это может быть квартира, земельный участок, предприятие, доля в бизнесе и так далее. Итогом же работы становится официальный документ — отчет об оценке, который используется при сделках, в судебных спорах, при налогообложении или кредитовании.
Обращаясь к первоисточнику, на законодательном уровне понятие оценочной деятельности закреплено в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Закон определяет ее как профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной стоимости объекта оценки, если такая предусмотрена федеральными стандартами.
После прочтения нормы наверняка всплывает сопутствующий вопрос: «а что такое рыночная, кадастровая, ликвидационная и инвестиционная стоимость?». Вот что об этом говорится в названной выше статье:
- Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан в открытых и конкурентных условиях. Здесь важно, чтобы обе стороны сделки действовали свободно и осознанно: продавец не был вынужден продавать, а покупатель — покупать. Объект должен быть представлен на рынке открыто, цена выражена в деньгах, а сама сделка происходила без давления или принуждения. Проще говоря, это та стоимость, которая сложилась бы естественным образом между добросовестным продавцом и разумным покупателем.
- Кадастровая стоимость устанавливается государством в рамках кадастровой оценки. Она используется преимущественно для налоговых и учетных целей. Например, именно кадастровая стоимость служит базой для расчета налога на имущество или земельного налога. Ее можно оспорить, если владелец считает, что результат оценки не соответствует реальному положению дел.
- Ликвидационная стоимость применяется в тех случаях, когда продажа имущества происходит в сжатые сроки. Это расчетная величина, показывающая, за какую сумму можно реально продать объект, если продавец вынужден совершить сделку быстро — например, в рамках процедуры банкротства, при исполнении судебного решения или когда гражданин не выполняет условия ипотечного договора и квартира реализуется.
- Инвестиционная стоимость отражает ценность объекта не в абстрактном рыночном смысле, а для конкретного инвестора. Она учитывает личные цели и планы приобретателя: например, возможность дальнейшего использования актива в бизнесе или получения определенного дохода.
То есть, одна и та же квартира может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки: рыночную — при продаже, кадастровую — для налогообложения, ликвидационную — при срочной реализации, и инвестиционную — если она покупается под сдачу в аренду.
Пример ситуации
Для удобства восприятия приведем пример. Представим ситуацию: банк рассматривает заявку на кредит под залог квартиры. Для принятия решения нужно знать, сколько реально стоит объект. Заказывается независимая оценка. Оценщик анализирует рынок, делает выезды, собирает документы и выдает отчет, в котором указывает рыночную стоимость. Этот документ становится основанием для расчета суммы кредита.
В другом случае, например, при разделе имущества между супругами, суд также может назначить экспертизу, чтобы установить реальную цену квартиры или автомобиля. Результаты оценки здесь приобретают юридическую силу и напрямую влияют на исход дела.
Когда проведение оценки обязательно
Проведение оценки не всегда зависит от желания собственника или участников сделки. Закон об оценочной деятельности и ряд профильных федеральных законов прямо устанавливают случаи, когда без официального отчета об оценке невозможно ни заключить договор, ни провести сделку, ни урегулировать спор.
Информации много и в ней легко запутаться. Поэтому рассмотрим все поэтапно и по блокам.
Сделки с государственной и муниципальной собственностью
Если в сделке участвует имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию, оценка обязательна. Это требование статьи 8 Закона об оценочной деятельности. Оно распространяется на приватизацию, аренду, залог, доверительное управление, а также на передачу такого имущества в уставные капиталы или фонды юридических лиц.
То же правило действует при продаже или ином отчуждении государственного имущества, переуступке долгов, связанных с ним, а также при определении его стоимости для целей приватизации.
Оценка в ипотечных отношениях
При заключении договора об ипотеке стоимость предмета залога должна быть подтверждена независимой оценкой. Это закреплено в статье 14 и пункте 3 статьи 55 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Без этого банк не сможет корректно определить размер кредита, а стороны — зафиксировать реальную стоимость заложенного имущества.
Банкротство
Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает целый ряд ситуаций, когда проведение оценки является обязательным. Среди них:
- продажа имущества должника (статьи 110, 111, 139);
- замещение активов (статья 115);
- учет имущества, находящегося в залоге (статья 131).
В каждом из этих случаев оценка позволяет установить реальную стоимость активов и определить порядок расчетов между кредиторами.
Исполнительное производство
При обращении взыскания на имущество должника оценка проводится на основании статьи 85 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Оценщик определяет рыночную стоимость имущества, чтобы оно не было реализовано по заниженной цене и чтобы взыскатель получил справедливую сумму.
Реализация преимущественного права выкупа
Если субъект малого или среднего предпринимательства выкупает арендуемое государственное или муниципальное имущество, оценка проводится в обязательном порядке. Это предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ. Без отчета об оценке такая сделка будет считаться несостоявшейся.
Корпоративные отношения
Обязательная оценка требуется при внесении неденежных вкладов в уставный капитал акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью. Об этом говорят:
- статья 66.2 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- статья 34 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»;
- статья 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Кроме того, оценка обязательна при выкупе акций обществом у акционеров (статьи 75, 76, 77 Закона об акционерных обществах) и при оплате акций другими ценными бумагами (статья 84.2 того же закона).
Аналогичное требование установлено для паевых взносов в производственные кооперативы, если их размер превышает установленную законом норму (статья 10 Федерального закона от 8 мая 1996 года № 41-ФЗ), а также при ликвидации жилищных накопительных кооперативов (статья 14 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ).
Финансовые инструменты
Выпуск ипотечных ценных бумаг также требует обязательного определения стоимости заложенного имущества. Это закреплено в статье 3 Федерального закона от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
Судебные и налоговые споры
Закон об оценочной деятельности (статья 8) указывает, что оценка обязательна при возникновении спора о стоимости имущества. Это касается случаев национализации, изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, ипотечного кредитования, когда стороны расходятся в оценке предмета ипотеки, а также бракоразводных дел, если супруги не могут договориться о цене совместного имущества.
Оценка также проводится при спорах с налоговыми органами для проверки правильности определения налоговой базы.
Когда оценка носит добровольный характер
Во всех остальных случаях стороны вправе самостоятельно определить стоимость имущества. Гражданский кодекс (статья 421, статья 424) закрепляет свободу договора, позволяя участникам сделки самим устанавливать цену. Независимая оценка в таких ситуациях не обязательна, но может использоваться по инициативе сторон для большей уверенности в правильности расчетов по сделке.
Кстати
В сегодняшнем материале мы рассмотрели вводное понятие. Многое не затронуто в силу объема информации. Поэтому обращаем ваше внимание на то, что термины, вытекающие из данной темы, мы рассмотрим в отдельно взятых публикациях. Там мы поговорим, что такое объект оценки, кто такой оценщик, каким требованиям должен отвечать его отчет и т.д.
В связи с этим предлагаем следить за нашей стремительно развивающейся рубрикой. Именно в ней далее появятся статьи по новым темам.