Сегодня поговорим о семейной ипотеке, поскольку февраль 2026 года привнес в правила ее выдачи ну очень уж существенные изменения. Поехали по порядку.
Изменение № 1 — одна ипотека в одни руки
Государство продолжает «докручивать» семейную ипотеку, стараясь вернуть ее к изначальной цели — помощи семьям, а не инструменту для инвестиций. Самое обсуждаемое изменение — правило «одна льготная ипотека в одни руки» в новом прочтении. Теперь под этими «руками» будут понимать не отдельного человека, а семью в целом.
Если коротко, схема становится такой:
- семье разрешено оформить только один льготный ипотечный кредит;
- супруги должны выступать созаемщиками оба, в обязательном порядке;
- если доходов семьи не хватает для одобрения кредита, по-прежнему допускается привлечение третьих лиц в качестве заемщиков.
Важно понимать, что само правило не новое: еще с декабря 2023 года оно действует для всех льготных программ. Но раньше ограничение касалось именно конкретного получателя кредита. Каждый из супругов формально мог взять свою отдельную льготную ипотеку — и в итоге семья получала две квартиры.
Однако с 1 февраля 2026 года такой подход уходит в прошлое. Теперь один совместный льготный кредит — и точка.
Повторно воспользоваться программой можно будет только при двух условиях:
- Первый льготный заем полностью погашен.
- В семье появился еще один ребенок.
Зачем это сделали?
Цель изменений озвучена прямо и без экивоков — борьба со злоупотреблениями. Льготные программы все чаще использовались не для решения жилищного вопроса, а в инвестиционных целях: покупка второй квартиры, сдача в аренду, перепродажа.
Государство же хочет, чтобы поддержка была:
- адресной;
- направленной именно на семьи, которым действительно нужно улучшение жилищных условий.
Именно поэтому фокус смещается с отдельного заемщика на семью как единое целое.
Изменение № 2 — рефинансирование комбоипотеки
Второе важное изменение касается так называемой комбинированной ипотеки. Речь идет о ситуациях, когда часть кредита оформлена по льготной ставке (для семейной ипотеки — 6%), а сумма сверх лимита программы берется по рыночной ставке.
Напомним лимиты:
- 12 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга и соответствующих областей;
- 6 млн рублей — для остальных регионов.
До сих пор с такой ипотекой была одна большая проблема. При попытке рефинансирования банки рассматривали ее как выдачу нового кредита. В итоге ставка пересчитывалась заново — и уже полностью по рыночным условиям. Льготная часть фактически «сгорала».
С февраля 2026 года подход меняется.
Теперь при рефинансировании комбоипотеки будет учитываться и льготная часть кредита, а возможность снижения ставки станет зависеть от ключевой ставки и стоимости фондирования.
Банки обязаны будут выдавать заемщикам справки с детализацией:
- остатка задолженности по льготной части;
- остатка по рыночной части;
- оставшегося срока кредита.
Это даст заемщикам реальный выбор. Можно будет подобрать более выгодные условия рефинансирования, уменьшить платежи именно по рыночной части ипотеки и при желании сменить кредитора, а не быть привязанным к одному банку.
Что еще обсуждается, но пока не принято
На этом изменения, скорее всего, не закончатся. Власти уже не раз давали понять, что семейную ипотеку продолжат корректировать.
Среди обсуждаемых идей следующее.
Дифференцированные ставки в зависимости от числа детей
О сути предложения, кстати, вещали в нашем telegram-канале в момент озвучивания данной новости в СМИ. Поэтому заранее предлагаем подписаться, чтобы быть в курсе актуальных новостей. Так вот, предлагалась следующая модель:
- 12% — для семей с одним ребенком;
- 6% — для семей с двумя детьми;
- 4% — для многодетных.
О возможности введения такой системы говорили еще в 2025 году, но до реализации дело не дошло. Формально идея не снята с повестки, но конкретных сроков пока нет.
Ипотека только по месту прописки
Также обсуждался запрет на оформление семейной ипотеки вне региона регистрации.
off top: эту новость мы также публиковали у нас в telegram-канале еще в июле.
Аргумент тот же — борьба с инвестиционным использованием программы. По статистике, значительная доля кредитов оформлялась в столичных регионах, что вызывало вопросы о доступности программы для остальной страны.
На данный момент это лишь предложения. Официальных изменений по этим пунктам пока не принято.