Все мы знаем про «совместно нажитое» и так далее. Но на повестке дня нередко всплывает весьма каверзный вопрос: а нужно ли согласие супруга/супруги на приобретение недвижимости? Ведь нередко сделки совершаются лишь с одной из сторон, а деньги-то — общие.
В сегодняшнем материале мы развернуто ответим на этот вопрос со ссылками на нормы права. Разберем на примере покупки квартиры.
О «совместно нажитом»
Для начала введем в курс дела. А отправная точка в этом вопросе закреплена в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Так, статья 256 ГК РФ устанавливает базовое правило: имущество, которое супруги приобретают во время брака, считается их совместной собственностью, если между ними не заключен брачный договор, устанавливающий иной режим.
Проще говоря, все, что было приобретено в период брака, по умолчанию принадлежит обоим супругам одновременно. При этом не имеет принципиального значения:
- на чье имя оформлена покупка;
- кто именно фактически перечислял деньги;
- кто указан в документах в качестве собственника.
Сам же механизм распоряжения совместной собственностью закреплен в статье 253 ГК, где говорится о том, что участники совместной собственности владеют и пользуются имуществом сообща, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Распоряжение же таким имуществом осуществляется по согласию всех участников.
При этом закон вводит важную презумпцию: согласие других участников предполагается, даже если сделку совершает только один из них. Иными словами, сама по себе ситуация, когда договор подписывает один из собственников, не означает автоматически отсутствие согласия остальных.
Что говорит Семейный кодекс
В отношении супругов данный режим дополнительно раскрывается в Семейном кодексе Российской Федерации.
Так, статья 34 Семейного кодекса Российской Федерации определяет, что именно считается общим имуществом супругов. К нему относятся:
- доходы каждого из супругов от трудовой деятельности;
- доходы от предпринимательства;
- результаты использования интеллектуальной деятельности;
- полученные пенсии, пособия и иные денежные выплаты, если они не имеют строго целевого назначения.
Кроме того, к совместной собственности относятся все вещи и имущественные права, приобретенные в период брака за счет общих доходов супругов. Это может быть:
- движимое имущество;
- недвижимость;
- ценные бумаги;
- доли в компаниях;
- вклады и иные активы.
При этом закон отдельно подчеркивает: имущество признается общим независимо от того, на чье имя оно приобретено или кем из супругов были внесены денежные средства.
Более того, право на общее имущество сохраняется и за тем супругом, который в период брака не имел собственного дохода по уважительным причинам — например, занимался ведением домашнего хозяйства или уходом за детьми.
Таким образом, базовая логика законодательства выглядит следующим образом:
- имущество, приобретенное в браке, считается общим;
- распоряжение таким имуществом предполагает согласие обоих супругов.
Исходя из этой конструкции логично было бы предположить, что при покупке квартиры согласие второго супруга также обязательно. Однако тут есть некоторые нюансы.
Нужно ли согласие при покупке квартиры
Когда речь заходит непосредственно о покупке недвижимости, возникает еще одна норма, которая нередко вызывает путает обывателей.
Речь идет о Семейном кодексе Российской Федерации, а именно о пункте 3 статьи 35.
Данная норма устанавливает правило — нотариальное согласие от второго супруга требуется, если:
- один из супругов совершает сделку по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
- сделку, для которой законом предусмотрена обязательная нотариальная форма или государственная регистрация.
На первый взгляд может показаться, что это положение напрямую относится и к покупке квартиры. Ведь права на недвижимость подлежат государственной регистрации, а значит логично предположить, что и согласие супруга должно оформляться у нотариуса.
Однако здесь есть важный нюанс: положение пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации применяется к ситуациям, когда супруг распоряжается уже имеющимся имуществом, например продает, дарит или иным образом отчуждает недвижимость.
При покупке квартиры ситуация иная. Со стороны супруга-покупателя происходит не распоряжение самой квартирой, а распоряжение денежными средствами, которые используются для ее приобретения.
А вот для распоряжения денежными средствами, даже если они относятся к общему имуществу супругов, законодательство не требует получения нотариального согласия второго супруга.
Дополнительно важно учитывать еще один момент. Договор купли-продажи недвижимости сам по себе:
- не относится к сделкам, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма;
- не является сделкой, подлежащей государственной регистрации.
Государственной регистрации подлежит право собственности, возникающее после заключения договора, но не сам договор как юридический факт.
Кроме того, действует уже упомянутая ранее презумпция согласия супругов. Закон исходит из того, что если один из супругов распоряжается общим имуществом, предполагается, что он делает это с согласия второго супруга, если не доказано обратное.
Резюме
Письменное согласие супруга или супруги на покупку квартиры закон не требует. Тем более не требуется и обязательное нотариальное удостоверение такого согласия.
При совершении сделки предполагается, что второй супруг не возражает против приобретения недвижимости.
Важно: закон не запрещает оформить такое согласие добровольно. На практике многие делают это из соображений своей педантичности.
В случае возможных споров между супругами, например, при разделе имущества, наличие заранее оформленного согласия может сыграть положительную роль и упростить подтверждение того, что покупка совершалась по взаимному решению.
А на сегодня все.