Ох уж эти новостройки. Только-только отстроили, а уже куча косяков. Не во всех, конечно, но в большинстве случаев именно так. А если недостатки не заметить сразу, дальше будет ой как трудно вести конструктивный диалог с застройщиком. В связи с этим сегодняшний материал про то, как правильно принимать квартиру от застройщика, что проверять, когда звать эксперта, и как не пропустить то, за что потом придётся платить из своего кармана.
Экскурс про гарантию качества
Для начала отметим, что в случае, если вы по невнимательности (или от радости новоселья) не заметили на приёмке мелкий косяк — не спешите отчаиваться. Закон вас защищает. Даже если акт подписан, у застройщика сохраняются обязательства по гарантии, а значит, устранять дефекты — его задача, а не ваша.
Российское законодательство чётко регулирует вопрос гарантий в новостройках, и основа здесь — статья 7 Закона № 214-ФЗ. Но что важно: гарантий много, и у каждой — свой срок:
- На конструктив — минимум три года. Это базовая гарантия. Она распространяется на сам объект долевого строительства — то есть стены, фундамент, перекрытия и прочие основные конструкции. Срок — не менее трёх лет, и исчисляется он со дня передачи квартиры. Причём договор не может установить срок меньше — это жёсткое требование закона.
- Инженерка — тоже не меньше трёх лет. Все эти трубы, стояки, вентиляция, проводка, радиаторы — если они установлены застройщиком, на них также действует трёхлетняя гарантия. Правда, отсчёт немного иной: он начинается с момента подписания первого передаточного акта, то есть первой квартиры, а не вашей конкретно. Формально гарантия может начаться ещё до вашего новоселья — это важно учитывать при подаче претензий.
- Отделка — всего год. Если квартира сдаётся с отделкой, то на качество этой самой отделки — штукатурку, покраску, ламинат и плинтуса — действует гарантия один год. Это касается и тех случаев, когда вам передают квартиру с элементами отделки по условиям договора.
Что это значит на практике? Вы можете подписать акт приёма-передачи, заехать, жить — и через месяц обнаружить, что у вас, допустим, течёт труба, или отошла плитка, или же на потолке трещина. В таком случае готовится письменная претензия (или просто обращение – сути дела не меняет) и отправляется застройщику. Если застройщик добросовестный и вы правы – проблем быть не должно.
В общем, резюмируем первый блок: даже если при приёмке что-то ускользнуло из поля зрения — это не приговор. Но все же, надо быть очень и очень аккуратным при приемке, чтобы потом не портить себе нервы.
Базовые моменты и советы
Также перед тем, как начать рассматривать нюансы, обозначим, что приёмка квартиры — это не просто «прийти, посмотреть, подписать». Это момент истины между вами и застройщиком. Здесь важно понимать: застройщик — сторона заинтересованная. Его задача — передать объект как можно быстрее. Ваша — принять его только тогда, когда всё соответствует договору и здравому смыслу.
Выглядит это в общем случае так:
- застройщик присылает уведомление о готовности квартиры;
- вы приходите на осмотр;
- при необходимости составляете дефектную ведомость — документ, где указываете все недочёты;
- если всё устраивает — подписываете акт приёма-передачи;
- если не устраивает — вправе отказаться от подписания до устранения дефектов.
Важно! На практике всё может быть сложно, поэтому, если есть возможность — берите с собой специалиста, который знает, куда смотреть.
Да, вы можете изучить десятки чек-листов и гайдов, но, как и в любой сфере, глубже видит тот, кто давно в профессии. Врача не заменит гугл, юриста — форум, а профессионального приёмщика — интуиция и начитанность.
Специалист по приёмке знает, где должны быть уклоны, как измеряется уровень пола, как проверяется герметичность окон, правильность укладки плитки и работы вентиляции. Он не растеряется, если вам попытаются сказать: «О, это так и должно быть». И он — ваша защита от «принимайте как есть».
С чего начинается приёмка
Итак, вас позвали принимать квартиру. Начинать данный «поход» стоит со сборов, и первое — это документы и инструменты. Среди них:
- паспорт — ваш главный пропуск;
- договор долевого участия — сверим, что вам передают именно то, что было обещано;
- план квартиры — чтобы не оказалось, что кухня на 2 метра уже, чем в проекте;
- проектная документация — поможет проверить соответствие всем обещанным характеристикам, включая окна, отделку, коммуникации;
- рулетка — меряем стены, потолки, оконные проёмы;
- лазерный уровень — помогает заметить кривизну стен и полов;
- тестер розеток — показывает, правильно ли подключено электричество;
- зажигалка — элементарный тест вентиляции (пламя должно тянуться в сторону вытяжки);
- мел, маркер, скотч и бумага — скотчем помечаем царапины и сколы, маркером подписываем, что именно не так, а в блокнот или ведомость фиксируем каждый косяк. Потом не скажут, что вы это «вчера сами поцарапали».
Проверка документов со стороны застройщика
Документы от застройщика тоже важны. Прежде чем начать щупать стены, проверьте:
- Акт ввода дома в эксплуатацию — без него дом вообще не должен передаваться.
- Кадастровый и технический паспорта — они должны соответствовать реальности.
- Экспликация — это приложение к техпаспорту с деталями по площади.
- Паспорта и гарантии на счётчики — если у вас в квартире установлены водо- и электросчётчики, на них должна быть отдельная документация.
Все эти действия — это первый этап приёмки, «бумажно-технический». От того, насколько тщательно вы его пройдёте, зависит, сколько вам потом придётся бодаться с застройщиком. А если сделаете всё грамотно — возможно, и бодаться не придётся вовсе.
Что проверять при приёмке
Вы перешагнули порог. С этого момента — включаем режим максимальной внимательности. Всё, что вы заметите сейчас, можно будет потребовать устранить. Всё, что пропустите — станет вашей головной болью.
Двери
Всё начинается с двери — и иногда заканчивается. Она должна быть:
- установлена ровно, без перекосов;
- без вмятин, сколов, ржавчины;
- хорошо закрываться и открываться без усилий;
- с работающим замком;
- уплотнители — на месте и целы.
Площадь, электрика и поверхности
Также смотрим площадь квартиры. Обязательно замерьте рулеткой все стены и сравните с проектом. Бывают сюрпризы в виде «съеденного» метра, особенно в коридорах и санузлах. Если площадь меньше заявленной — можно требовать компенсацию.
Далее — розетки и электрика, стены, потолок, пол, санузел. Смотрим: розетки не болтаются, нет треска, искр и запаха, на щитке правильно подписаны автоматы. Затем идем к поверхностям и включаем лазерный уровень или длинную линейку. Что важно:
- Неровности стен — не более 5 мм.
- Отклонение по вертикали — не больше 15 мм.
- Отклонение по горизонтали (пол, потолок) — не более 20 мм.
- Отклонение дверных проёмов — максимум 10 мм.
Санузел, окна и общедомовые зоны
Что о санузле, проверяем на протечки, трещины, отсутствие уклона в полу — всё это может привести к затоплениям. По окнам:
- рамы целы, без сколов и трещин;
- створки открываются и закрываются без усилий;
- нигде не дует;
- уплотнители не повреждены;
- монтажная пена не должна торчать или быть рваной — особенно важно по бокам.
Общедомовые зоны хоть и не часть вашей квартиры, но осмотрите и подъезд, и этаж, и лифт. Особенно — на предмет незаконченных работ, грязи, облупленной штукатурки или сырости.
Резюме
Если же квартира с готовым ремонтом, аналогично, только с вниманием к качеству работ и материалов. Всё, что выявили — в дефектную ведомость. Не нужно ссориться, не нужно устраивать истерику — просто документируйте и передавайте застройщику. Дальше — всё зависит от того, насколько он добросовестен. А если нет — у вас будет на руках отличный комплект для защиты своих прав.
Заключение
В случае обнаружения недостатков закон чётко обязывает застройщика устранять выявленные недостатки — бесплатно и в разумный срок. На практике это значит: 60 календарных дней с момента получения требований.
Если застройщик уклоняется или просто тянет резину, нужно действовать — и желательно письменно. Не словами по телефону, а конкретно заявлением с описью дефектов, отправленным заказным письмом с уведомлением. Это важно, особенно если дело дойдёт до суда.
Бывает и такое: дольщик не пришёл, акт не подписал, а квартира вроде как готова. Через месяц со дня, когда вы должны были её принять (а это дата указывается в договоре), застройщик может оформить односторонний акт приёма-передачи. Это, конечно, не означает, что вы теряете права — но придётся объяснять, почему квартиру не приняли, и бороться за устранение недостатков уже в другой плоскости.
Особое внимание стоит уделить моменту подписания документов. Не ленитесь проверить доверенность менеджера:
- в ней должно быть прямо указано право на подписание акта приёма-передачи от имени застройщика;
- если доверенность недействительна или отсутствует — акт можно будет оспорить, но куда проще всё проверить на месте.
А когда всё подписано, квартира принята, дефекты устранены (или не обнаружены) — начинается этап оформления права собственности, регистрации, налогов, коммунальных хлопот. Вот и все на сегодня.