Для налоговых органов взаимоотношения застройщик-дольщик подразумевают передачу средств целевого финансирования (то есть тот, кто вносит деньги в виде доли, по сути «спонсирует» застройщика). Однако, в рамках бухгалтерского учета все обстоит иначе – в данном случае деньги, переданные дольщиком застройщику, нельзя считать целевыми средствами, ведь за переданные средства застройщик обязуется построить и выдать жилое помещение. То есть речь в таком контексте уже идет о возмездном оказании услуг (передача денег и передача квартиры).
На сегодняшний день порядок ведения бухучета в «долевке» разработан не до конца. Ввиду до того, что договор на долевое строительство является разновидностью договора купли-продажи, отражать в учете факт передачи готовых объектов недвижимости клиенту-дольщику можно через проводки реализации готовой продукции (в данном случае готовых к эксплуатации строительных объектов).
При передаче квартиры или иного жилого помещения застройщиком дольщику передается только сама недвижимость, при этом права собственности на объект у покупателя еще не возникает. Это значит, что эти сделки нельзя отразить на счете, предназначенном для учета реализованной продукции.
Цена договора купли-продажи в полной сумме учитывается как выручка от реализации готового объекта недвижимости. Что касается налогового учета, то бухгалтеру важно понимать, что денежные средства, поступившие от дольщиков, это целевые деньги, целевое финансирование. Следовательно, эти суммы не нужно учитывать в налоговой базе при расчете налога на прибыль организаций.
В части начисления НДС при долевом строительстве мнения экспертов разделились. Некоторые специалисты рекомендуют полученные от дольщиков средства учитывать как выручку, и тогда с этих денег необходимо платить налог.
Но в НК РФ (статья 149, подпункт 22 пункта 3) есть четкое указание на то, что средства, вырученные от продажи готовых к эксплуатации жилых объектов, от оплаты налога освобождаются.
Это положение относится и к домам в целом, и к отдельным квартирам, и к долям. Однако, в строительстве присутствует не только жилая недвижимость – к долевке можно отнести и строительство коммерческой, нежилой недвижимости, парковочных мест и так далее.
В статье 146 налогового кодекса (пункт 1, подпункт 1) сказано, что налогообложению подлежат сделки, в результате которых происходит переход права собственности на товар/работу/услугу. Как мы уже выяснили выше, при передаче готовых объектов, построенных на средства дольщиков, право собственности на объект в момент подписания договора не происходит (ведь сделка еще не зарегистрирована в Росреестре). А потому обязанности по уплате налога у организации-застройщика не возникает.
Особенности учета при самостоятельном строительстве объектов
Рассмотрим отдельно случай, когда застройщик не нанимает подрядчиков, а строит объекты своими силами. В таком случае расходы на строительство отражаются через проводку: Дт 20 Кт 10/70/60 и др. Затем на Дт 43 необходимо отразить стоимость готового объекта целиком.
Справка! Проводки по продаже долей, квартир отражаются в учете обычным способом, здесь особенностей никаких нет. Те суммы, которые застройщик получит как вознаграждение, необходимо отражать в виде авансов через Кт 62. А те расходы, которые связаны с предоставлением услуг, нужно показать через Дт 20.
В одном из своих писем Министерство финансов указывает, что при самостоятельном строительстве (без привлечения подрядных организаций), деньги, полученные от клиентов-дольщиков, нужно учитывать в налоговой базе как авансы на строительство (см. статью 162 налогового кодекса).
Когда вступили в действие разъяснения Комитета по разъяснениям международной финансовой отчетности IFRIC 15, то в силу вступила такая норма: договор долевки можно считать соглашением между дольщиком и застройщиком на предмет передачи денежных средств в счет строительства объектов и передачи готового к эксплуатации объекта недвижимости. Следовательно, отражать нужно поступившие средства от продажи объекта как выручку в том случае, если те, кто вносит деньги, не вправе выбирать планировку, дизайн жилья, которое планируют приобрести.
Стандарты международной финансовой отчетности можно применять вместе с российскими порядками ведения бухгалтерского учета в том случае, если в российских НПА нет конкретных положений по определенным вопросам учета. В части строительства есть положение о том, что договор долевки есть соглашение на куплю-продажу недвижимости. Продажа построенных объектов обложению налогом на добавленную стоимость не подлежит. Таким образом, деньги, поступившие от дольщиков, НДС не облагаются.
И еще один распространенный вопрос, возникающий у бухгалтеров: можно ли отнести долевое строительство к оказанию услуг, если не делить поступившие от дольщиков денежные средства непосредственно на строительство объекта и на оплату работы застройщика? В данном случае ответ однозначный – учитывать долевое строительство как услуги нельзя.