Аренда

Когда у одного есть имущество, а у другого — потребность им пользоваться, между ними рождается самая понятная форма сотрудничества — аренда. Для арендодателя это способ регулярно получать доход, не теряя собственность на вещь. Для арендатора — возможность пользоваться нужным имуществом, не тратя деньги на покупку.

Однако как и у всех правовых инструментов, у аренды есть свои особенности и ограничения. В статье рассмотрим главное.

О понятии

Вкратце, аренда — это соглашение между двумя сторонами: один (арендодатель) передаёт своё имущество другому (арендатору) во временное пользование, а тот обязуется вносить арендную плату. Главная суть аренды — временность. Собственник не теряет права на имущество, но на определённый срок разрешает другому человеку или организации им пользоваться — владеть, эксплуатировать, извлекать пользу.

Обращаясь к первоисточнику, легальное определение аренды содержится в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из ее положений следует, что по договору аренды одна сторона обязуется предоставить другой имущество за плату во временное владение и пользование.

То есть по сути в аренде всегда есть три обязательных элемента:

1. Имущество, которое передаётся.
2. Срок, на который оно передаётся.
3. Плата, которую арендатор выплачивает арендодателю.

При этом важно не путать аренду с наймом. Найм — это разновидность договора, применимая только к жилым помещениям, когда гражданин снимает квартиру или дом для проживания. Аренда же — более широкое понятие.

Резюмируя данный блок, аренда — правовой инструмент, в рамках которого один передаёт имущество, но сохраняет право собственности, другой пользуется им, не покупая.

Признаки аренды

Чтобы договор можно было назвать арендой, а не чем-то иным — например, займом или наймом, — он должен обладать определёнными признаками, которые отличают его от других видов гражданско-правовых соглашений. Именно эти признаки помогают правильно квалифицировать отношения сторон и избежать недоразумений, когда дело дойдёт до или суда.

Возмездный характер — без оплаты аренды договора не бывает

Главная особенность аренды — она всегда возмездная. Арендатор не просто получает имущество во временное пользование, он платит за это. Размер, форма и порядок внесения арендной платы определяются договором: это может быть фиксированная сумма, процент от прибыли, натуральная форма (например, часть урожая при аренде земли) или иная договорённость.

Важно понимать: если имущество передаётся без оплаты, то это уже не аренда, а безвозмездное пользование — совершенно другой договор с другими правовыми последствиями.

Временное владение и пользование

При аренде имущество не переходит в собственность арендатора. Он получает его во временное владение и пользование (или только в пользование — в зависимости от условий). Это значит, что арендатор вправе использовать вещь по её назначению, извлекать из неё пользу, получать доход, но не может её продать, подарить или заложить.

Как только срок аренды истекает или договор прекращается, имущество должно быть возвращено арендодателю — в том состоянии, в каком оно было получено, с учётом нормального износа.

Этот момент — ключевой: именно обязанность вернуть имущество отличает аренду от купли-продажи, где вещь навсегда переходит к покупателю.

Сохранение имущества в процессе использования

Ещё один важный признак — непотребляемость имущества. Арендатор пользуется вещью, но не уничтожает её и не расходует полностью в процессе. К примеру:

• можно арендовать автомобиль, станок, здание или земельный участок — они не исчезают при использовании;
• продукты питания или топливо арендовать нельзя — они потребляются и теряют свои свойства.

Поэтому в договоре нередко прописывают условия технического обслуживания, ремонта и ответственности за повреждения.

Индивидуально определённый объект аренды

Аренда невозможна без точного понимания, что именно передаётся. Предмет договора должен быть индивидуально определён: конкретный офис, конкретная машина, конкретное оборудование. Это важно, чтобы не возникало споров, какую вещь арендатор получил и какую должен вернуть.

Виды аренды

Закон также знает разные виды аренды, и каждая из них имеет свои особенности, регулируется отдельными нормами и применяется в разных сферах жизни и бизнеса.

Все арендные отношения строятся на общих правилах, закреплённых в Гражданском кодексе (глава 34). Однако для отдельных ситуаций законодатель установил специальные правила — потому что арендовать станок, корабль или целое предприятие — это, мягко говоря, не одно и то же.

Разберём основные виды аренды и поймём, чем они отличаются.

Аренда движимого имущества — базовый вариант

Это самая распространённая форма аренды. Под движимым имуществом понимаются вещи, которые можно перемещать без ущерба для их сущности: мебель, техника, оборудование, транспортные средства, инструменты и т. д.

Такая аренда регулируется общими положениями Гражданского кодекса об аренде. Особых правил здесь нет — стороны свободны договариваться о сроках, размере платы, порядке возврата и других условиях.

Пример: компания арендует офисную мебель или принтеры, чтобы не тратить средства на покупку. Всё просто: передали, пользуются, платят, возвращают.

Аренда земельных участков

С землёй всё сложнее. Здесь действуют специальные нормы Земельного кодекса, в частности статья 22. Особенность аренды земли в том, что объект не просто вещь, а элемент недвижимого имущества с особыми правовыми ограничениями:

1. Договор аренды земельного участка почти всегда требует письменной формы и государственной регистрации, если срок аренды превышает год.
2. Кроме того, аренда земли может иметь публичный характер — например, если участок предоставляется муниципалитетом по результатам торгов.

Пример: фермер берёт в аренду сельскохозяйственный участок у государства на 10 лет для выращивания пшеницы.

Аренда зданий, сооружений и помещений

Этот вид аренды регулируется параграфом 4 главы 34 ГК РФ. Особенность здесь в том, что объект аренды — недвижимость, и вместе с ней передаётся не только сам объект, но и право пользоваться участком, на котором он стоит. По сути, к аренде помещений применяются те же правила, что и к зданиям и сооружениям, ведь помещение не существует отдельно от них.

Аренда предприятия

Особый случай — аренда предприятия как имущественного комплекса (параграф 5 главы 34 ГК РФ).
Речь идёт не о здании или станке, а о целом бизнесе: оборудовании, товарах, правах требования, долгах, контрактах, то есть всём, что нужно для деятельности.

Такой договор требует сложной процедуры — инвентаризации, оценки, уведомления кредиторов и обязательной государственной регистрации.

Аренда транспортных средств

Этот вид имеет сразу две формы (параграф 3 главы 34 ГК РФ):

• аренда с экипажем (например, судно с капитаном, самолёт с экипажем, автобус с водителем);
• аренда без экипажа, когда арендатор сам обеспечивает управление.

Главное различие — в распределении ответственности. При аренде с экипажем арендодатель несёт ответственность за техническое состояние и работу персонала, а без экипажа — всё ложится на арендатора.

Прокат — «потребительская» аренда

Прокат — это разновидность аренды, рассчитанная на массовое использование гражданами для личных целей. Регулируется параграфом 2 главы 34 ГК РФ.

Лизинг

Лизинг — это особая форма аренды, когда арендодатель сначала покупает имущество специально для арендатора, а потом передаёт ему это имущество во временное пользование за плату. Регулируется параграфом 6 главы 34 ГК РФ.

Чаще всего лизинг применяется в бизнесе — для приобретения техники, транспорта, оборудования. При этом сам арендатор выбирает, что и у кого купить, а арендодатель (лизинговая компания) оплачивает покупку и остаётся собственником имущества.

Кстати

Кстати, на нашем сайте опубликовано достаточно много форм для различных видов договоров аренды. Найти их можно в разделе «Документы», подрубрика «Договоры». В подрубрике есть поисковая строка и вбив «Договор аренды» — вам выпадет куча различных форм.