Законодательство умеет сбивать с толку, ведь одно и то же действие (передача имущества во временное пользование) может называться по-разному. Мы привыкли говорить «сдаю квартиру в аренду», но если копнуть глубже, окажется, что это не совсем верно. Закон разделяет два понятия:
Аренда применяется к имуществу вообще, а наем — только к жилым помещениям.
Казалось бы, всё ясно: жильё можно только снимать, а не арендовать. Но это полбеды. На деле, жилое помещение также можно взять в аренду, но в определенных случаях.
Именно об этом мы сегодня и поговорим: что такое аренда, что такое наем и когда жилое помещение может быть взято в аренду.
О понятии
На берегу разъясним: аренда — это когда имущество передается от одного лица другому за плату во временное владение или пользование. Обычно речь идет о таких вещах, как здания, предприятия, земельные участки, оборудование, транспорт. Всё это можно использовать, получать от этого выгоду, а потом вернуть обратно в том же виде. Арендовать можно станок, склад, офис, но не квартиру, где живут люди — ведь у жилья совсем другое назначение.
Договор найма — это уже история про жизнь, а не про бизнес. По нему:
- собственник жилого помещения (или уполномоченное им лицо) обязуется предоставить гражданину квартиру или дом за плату во владение и пользование именно для проживания;
- здесь ключевое слово — проживание. Жилье используется не как средство производства, а как место, где человек живет, спит, готовит, встречает гостей.
Объектом найма может быть как квартира или жилой дом, так и их части — комната, доля, этаж. Главное — чтобы это помещение соответствовало требованиям, установленным законом: было жилым, безопасным и пригодным для постоянного проживания.
И вот тут начинается самое интересное. Закон действительно допускает аренду жилых помещений — но только для юридических лиц. Согласно пункту 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора.
Но есть одно принципиальное ограничение: использовать такое помещение можно только для проживания граждан. Это значит, что компания не может превратить арендованную квартиру в офис, склад или торговую точку. Жилье остаётся жильем, а аренда — лишь правовой формой, с помощью которой организация получает возможность разместить там, например, сотрудников.
Пример ситуации
Предположим, компания направляет своих инженеров на длительный объект в другой город. Вместо того чтобы селить их в гостинице, она заключает договор аренды с собственником квартиры. С точки зрения закона всё корректно: жилье передано юридическому лицу по договору аренды, а используется оно строго по назначению — для проживания граждан.
Если же та же фирма решит открыть там мини-офис, устроить склад документации или мастерскую — это уже будет нарушением. Закон прямо запрещает менять назначение жилого помещения, и арендодатель вправе расторгнуть договор, а при необходимости — даже обратиться в суд.
То есть, аренда и наем — понятия родственные, но не взаимозаменяемые. Для физического лица, которое просто снимает жилье, существует договор найма. Для юридического лица, которое берет жилое помещение, чтобы разместить в нем своих сотрудников, — договор аренды. Но в обоих случаях неприкосновенным остается главное правило: жилое помещение может использоваться только для жизни, а не для бизнеса.
Стороны договора аренды жилого помещения
Когда речь заходит об аренде жилого помещения, важно сразу расставить акценты: здесь мы имеем дело не с привычной «сдачей квартиры внаем», а с особым случаем — арендой жилья юридическим лицом. Это как будто та же история, но с другим главным героем: вместо обычного человека, ищущего жилье, на сцену выходит организация, которая берет помещение не для себя, а для проживания своих сотрудников.
Кто такой арендатор
Главная особенность этой формы отношений в том, что арендатором может быть юридическое лицо — компания, предприятие, фирма (или же ИП). Такое юридическое лицо получает право владеть и (или) пользоваться жилым помещением, но исключительно с одной целью — для проживания граждан. То есть компания может арендовать квартиру, чтобы временно разместить в ней своих работников, например, направленных в командировку.
Закон здесь категоричен: использовать жилое помещение в иных целях, будь то склад, офис или шоурум, запрещено. Об этом прямо говорится в пункте 2 статьи 288, а также в статье 671 Гражданского кодекса и части 2 статьи 30 Жилищного кодекса. Жилое помещение должно оставаться жилым, даже если оно арендуется организацией.
Именно поэтому юридические лица прибегают к аренде, когда нужно обеспечить сотрудников жильем, не нарушая ни закон, ни назначение помещения. Фактически, это компромисс между хозяйственной деятельностью и заботой о людях: компания платит, собственник получает доход, а работники живут в комфортных условиях.
Кто может быть арендодателем
Если с арендатором всё однозначно, то вот арендодателем может быть практически любой, кто имеет законное право распоряжаться жильем. Это может быть собственник квартиры, частное лицо, компания, управляющая недвижимостью, или даже государственный орган, если речь идет о жилье, находящемся в государственной собственности.
Главное — чтобы арендодатель обладал правом сдачи помещения, то есть был его собственником либо действовал по доверенности от собственника. Закон не ограничивает, кто именно может выступать арендодателем. Важнее другое: чтобы у него было право передать жилье во временное пользование и чтобы оно сохраняло статус жилого.
На практике всё выглядит просто. Например, гражданин владеет квартирой и заключает договор аренды с юридическим лицом — скажем, строительной фирмой, которая ищет жилье для рабочих. Формально стороны разные по статусу, но юридически их объединяет общее основание — договор аренды.
О самом договоре
Закон не выделяет аренду жилых помещений в отдельную категорию — поэтому к ней применяются общие положения Гражданского кодекса об аренде, а также правила, регулирующие аренду зданий и сооружений. Это означает, что арендные отношения подчиняются строгим требованиям к форме, содержанию и регистрации.
Прежде всего, договор аренды жилого помещения должен быть заключен в письменной форме, в виде единого документа, подписанного сторонами. Без подписи и чётко оформленного текста договор считается незаключенным — как бы ни уверяли стороны, что «всё было по устной договоренности».
Кроме того, передача квартиры в аренду — это не просто обмен ключами. Она обязательно оформляется передаточным актом, где фиксируется состояние помещения и дата передачи. Этот документ станет ключевым доказательством в споре, если когда-нибудь возникнут претензии по возврату или оплате.
При этом если договор аренды заключен на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации.
Существенные условия
Любой гражданско-правовой договор считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Для аренды ключевыми являются:
- Предмет договора, то есть само жилое помещение. В тексте должны быть четко указаны его индивидуальные характеристики — адрес, площадь, этаж, количество комнат. Если этих данных нет, договор юридически считается не состоявшимся.
- Размер арендной платы. Без письменного соглашения о сумме аренды договор также признается незаключенным. Ни устные обещания, ни последующие переводы денег не заменяют четко прописанного условия.
Объектом договора аренды в данном случае может быть только жилое помещение — квартира, дом, часть дома, комната. Но важно помнить, что если арендатором выступает юридическое лицо, оно вправе использовать жилье только для проживания граждан — например, размещения своих сотрудников. Использовать квартиру под офис, склад или иные цели — нарушение закона.