Доходный подход оценки объекта

Есть такая деятельность — оценочная. Это когда оценщик оценивает, что и сколько стоит. Так вот, есть и объекты, которые невозможно оценить, просто сравнив их с соседними или глядя на баланс. Здание бизнес-центра, магазин на проходной улице, доля в действующей компании, токарный станок, который работает в две смены — всё это не вещи «как таковые», а источники будущего дохода. Именно тут появляется доходный подход — логика, в которой стоимость объекта напрямую связана с выгодой, которую он способен приносить своему владельцу.

Сегодня — о доходном подходе.

О понятии

В прикладной плоскости доходный подход — это способ оценки, при котором объект рассматривается не как товар, а как инвестиционный инструмент. Для собственника важен не кирпич и металл, а денежный поток, возникающий за счёт их использования: арендная плата, выручка, экономия затрат, лицензионные платежи и так далее.

Обращаясь к первоисточнику, Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закрепляет обязанность оценщика применять подходы, предусмотренные федеральными стандартами оценки. Доходный подход — один из них, и его содержание раскрыто в Федеральном стандарте оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V)», утверждённом приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

Из названного ФСО следует, что доходный подход:

• представляет собой совокупность методов, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки;
• подход опирается на принцип ожидания выгод, когда стоимость формируется не прошлым и не фактом владения, а тем, что объект способен приносить в будущем.

Резюмируя, доходный подход — это когда оценщик прогнозирует будущие доходы, учитывает расходы, рассчитывает срок, на который они будут возникать, и «переводит» всё это в стоимость на дату оценки — потому что рубль сегодня и рубль через пять лет имеют разную ценность.

Когда применяется доходный подход

Доходный подход нельзя применять по инерции. Он работает только там, где объект реально способен приносить денежный поток, и этот поток можно хотя бы примерно спрогнозировать. Если доход очевиден, стабилен и соответствует тому, зачем участники рынка вообще покупают такие активы, доходный подход выходит на первый план.

В доходном подходе используется два базовых профессиональных инструмента.

1. Метод прямой капитализации. Доход за один период (обычно за год) делится на ставку капитализации.
   Это быстрый и компактный способ расчета стоимости, если доход стабилен и не предполагается резких изменений. Подходит для действующих арендных объектов, стабильного бизнеса без стадий роста или сжатия, долгосрочных контрактов.
2. Метод дисконтированных денежных потоков. Здесь уже не годовой доход, а вся последовательность будущих поступлений «перетягивается» в текущую дату с помощью ставки дисконтирования. Этот метод детализирован, требует прогноза по периодам и позволяет учесть фазу развития объекта, сезонность, риски, налоговый эффект, вложения капитала и даже сценарии «рост-падение-ликвидация».

Как строится расчет

Оценщик всегда идет по понятной логике, и первое — определяет тип денежного потока. Он может быть номинальным или реальным, до или после налога, на собственный капитал или на весь инвестированный капитал, с учетом заемных средств или без них. Вид потока всегда должен совпадать с видом ставки, иначе расчет будет некорректным.

Далее рассчитывает денежный поток:

• в методе капитализации — только за один период;
• в методе дисконтирования — разбивает на интервалы, прогнозирует доходы и расходы, определяет длительность прогноза и при необходимости рассчитывает терминальную (остаточную) стоимость, если объект продолжает существовать после прогнозного периода.

Далее определяется ставка дисконтирования или капитализации. Она должна соответствовать не только виду потока, но и риску объекта: один и тот же доход предприятия с госзаказом и стартапа — это разная доходность для инвестора.

Потом он приводит все будущие значения к текущей дате: в капитализации — делением, а в дисконтировании — суммированием приведенных значений потоков плюс, при наличии, остаточной стоимости.

Почему выбор вида денежного потока имеет значение

Доход может выглядеть одинаково в бухгалтерской строке, но с позиции оценки все меняется, стоит лишь переключить ракурс. Если ставка дисконтирования считается после налогов, а поток берется «до налогов» — ошибка. Если объект генерирует доход в валюте, а ставка рассчитана по рублевым инструментам — ошибка. Если поток рассчитан с учетом кредитов, а ставка — на собственный капитал — снова ошибка.

В итоге стоимость будет «красивая», но к реальности не имеющая никакого отношения. Именно поэтому вид потока и ставка — основа корректного расчета.

Как выбирают прогнозный горизонт

Прогнозный период в доходном подходе не привязан к красивой круглой цифре. Его длина должна соответствовать реальному жизненному циклу объекта. Если актив работает столько, сколько его будут использовать, прогноз тянется до момента, когда доходы войдут в устойчивый ритм. Если объект сезонный или цикличный, прогноз обязан «поймать» полный цикл, а не один удачный год.

Оценщик всегда сверяется с тремя ориентирами:

• сколько объекту осталось служить;
• на какой срок вообще можно строить обоснованный прогноз;
• когда денежный поток перестанет «скакать» и стабилизируется до уровня, на основе которого можно рассчитать постпрогнозную стоимость.

Когда прогнозный период заканчивается, объект умирает не всегда. В большинстве случаев он продолжает приносить деньги, просто уже не в рамках детального прогноза. Стоимость этого «остаточного» периода и называется постпрогнозной.

Она рассчитывается только если объект живет дальше. При этом учитывают, бесконечен ли срок службы или ограничен (например, карьеры с исчерпаемыми запасами), останется ли у объекта потенциал роста, зафиксирована ли какая-то будущая выплата, есть ли цикличность.

Как считают постпрогнозную стоимость? ФСО выделяет четыре рабочих подхода

1. Модель постоянного роста (Гордон). Подходит для объектов с фактически неограниченным сроком жизни: доходы растут или падают равномерно, как процент по вкладу.
2. Прямая капитализация. Аналогична модели Гордона, но без явного учета темпа роста. Применяется, если доход стабилен и нет смысла усложнять.
3. Методы сравнительного подхода. Используются и для «вечных» объектов, и для тех, что имеют срок. Позволяют опереться на рынок, а не только на финансовую модель.
4. Ликвидационный метод. Если объект не выживает, считают, сколько можно выручить от разборки, продажи металла, утилизации оборудования. Итоговая стоимость может быть отрицательной, если расходов больше, чем выгоды.

Ставка дисконтирования

Ставка дисконтирования или капитализации должна отражать, насколько рискованно получить те доходы, которые заложены в прогнозе. Один и тот же бизнес в стабильной столице и в моногороде с одним градообразующим предприятием — это разный риск, а значит, и разная ставка.

При ее расчете оценивают:

• вид стоимости и стороны предполагаемой сделки;
• допущения оценки;
• параметры денежного потока (до или после налога, номинальный или реальный, в какой валюте);
• риски объекта: отраслевые, региональные, связанные со сроком его службы и особенностями эксплуатации.

Фундаментальное правило доходного подхода: риск должен учитываться либо в потоке, либо в ставке, но не в обоих одновременно. Если в прогноз уже заложены «пессимистичные» доходы, а в ставку добавили еще и повышенную премию за риск — стоимость автоматически падает ниже реальной. Это частая ошибка, которую в экспертизе видно сразу.

Кстати

Сегодняшний материал про подход — второй в рамках трилогии. Первую часть мы посвятили «сравнительному» и ознакомиться с ней можно по ссылке.

Кроме того, у нас также есть публикации по теме оценочной деятельности, раскрывающие иные понятия. Вот что можем предложить к ознакомлению:

1. Что такое оценочная деятельность в целом и какие требования к ней предъявляются
2. Что такое объект оценки и какие виды выделяет закон
3. Кто такой оценщик, каковы его права, обязанности и ответственности
4. Какие условия договора об оценке объекта являются обязательными
5. Что такое «задание на оценку» объекта и почему это необходимый документ
6. Примерная форма договора на оказание оценочных услуг
7. Что такое отчет об оценке и что он в себя включает