Когда человек снимает квартиру, комнату или дом, большинство называют это «арендой». Однако с точки зрения закона, жилье не сдается в аренду — оно сдается внаем. Это важное различие, ведь за ним стоят разные правила, права и обязанности сторон.
В сегодняшней статье мы разберем, что такое договор найма, кто может быть его участником, какие у него особенности и почему его нельзя путать с арендой.
О понятии
Если говорить простыми словами, договор найма — это соглашение, по которому собственник жилья (наймодатель) обязуется предоставить физическому лицу (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование, чтобы тот мог проживать в нем.
Объектом же найма может быть:
- квартира;
- жилой дом;
- часть жилого помещения, например комната.
То есть главное — помещение должно быть жилым и пригодным для постоянного проживания.
Обращаясь к первоисточнику, понятие договора найма вытекает из положений статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации. Именно эта статья подчеркивает, что договор найма — самостоятельный вид договора, который регулируется главой 35 ГК РФ, а не входит в состав аренды (глава 34).
То бишь, это не просто формальность — различие между наймом и арендой принципиальное:
- по предмету — аренда может касаться любого имущества (техника, транспорт, земля), а найм — только жилых помещений;
- по субъектам — нанимателем всегда выступает физическое лицо, тогда как арендатором может быть и организация;
- по цели — найм всегда предполагает проживание, а аренда может быть связана с любой хозяйственной деятельностью.
Пример ситуации
Допустим, семья заключает с собственником договор и въезжает в квартиру на год. Они пользуются помещением для проживания, оплачивают коммунальные услуги и вносят ежемесячную плату. Это — договор найма.
А вот если та же квартира сдается под офис юридическому лицу, то речь уже идет об аренде нежилого помещения. Несмотря на внешнее сходство (в обоих случаях помещение передается за плату), юридическая природа сделок совершенно разная.
Резюмируя, наем жилого помещения — это не просто передача квадратных метров во временное пользование. Это особые отношения, где собственник жилья предоставляет его физическому лицу для проживания, а не для ведения бизнеса или иной деятельности. Именно поэтому законодатель выделяет этот вид договора отдельно, устанавливая для него особый правовой режим.
Стороны договора найма жилого помещения
Любой договор — это соглашение между как минимум двумя сторонами, и договор найма жилого помещения не исключение. Чтобы такие отношения были законными и действительными, важно понимать, кто именно может быть участником сделки и какие у них права.
Итак, в договоре найма жилого помещения участвуют две стороны:
- Наймодатель — это лицо, которое предоставляет жилье во владение и пользование. Чаще всего это собственник квартиры или дома, но им может быть и иное лицо, которому переданы соответствующие права (например, доверенное лицо или организация, управляющая жилым фондом).
- Наниматель — это физическое лицо, которому предоставляется жилье для проживания. Оно обязуется вносить установленную плату и использовать помещение строго по назначению — то есть именно для проживания, а не для ведения бизнеса или сдачи в субнаем без согласия наймодателя.
Такое разграничение сторон не случайно. Закон подчеркивает, что договор найма — это отношения между человеком и собственником жилья, где цель — удовлетворение жилищных нужд, а не коммерческая выгода.
Кто может быть наймодателем
На стороне наймодателя могут выступать любые участники гражданских правоотношений, обладающие необходимой право- и дееспособностью:
- физические лица (в том числе иностранные граждане);
- юридические лица;
- индивидуальные предприниматели;
- публично-правовые образования (например, муниципалитеты, предоставляющие жилье из государственного или муниципального фонда).
Главное условие одно: наймодатель должен иметь законное право распоряжаться жильем — быть его собственником или обладать иным законным основанием для передачи помещения в пользование.
Кто может быть нанимателем
В отличие от аренды, где арендатором может быть и организация, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только физическое лицо. Это связано с тем, что по закону жилье предназначено для проживания граждан, а не для размещения офисов, складов или магазинов.
Если помещение используется не для проживания, то речь уже идет не о найме, а об аренде, и к отношениям применяются совершенно другие нормы — глава 34 Гражданского кодекса.
Существенные условия договора
Когда стороны решают оформить отношения по поводу съема жилья — квартиры, дома или комнаты — важно понимать: договор найма должен быть не просто «бумагой для вида», а юридически грамотным документом, где прописано всё, что закон считает обязательным. Такие положения называются существенными условиями. Без них договор может быть признан незаключенным, а значит — не имеющим силы.
Первое и главное условие — предмет договора. Проще говоря, нужно четко указать, что именно сдается в наем: адрес, площадь, этаж, количество комнат, принадлежность к определенному объекту недвижимости.
Это не формальность: если предмет описан расплывчато (например, «жилое помещение в Москве»), то невозможно определить, какое именно жилье предоставляется, а значит — договор не имеет юридической силы.
Второе ключевое условие — срок действия договора. Закон говорит прямо:
- договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок;
- максимальная продолжительность — не более пяти лет;
- если срок в договоре не указан, он считается заключенным на пять лет по умолчанию.
Таким образом, бессрочные договоры найма в принципе невозможны. Это отличает найм от, например, аренды или некоторых видов трудовых договоров.
Отметим! На практике стороны чаще заключают краткосрочные договоры — до одного года. Причина проста: если договор найма заключается на срок от одного года и более, он подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Чтобы избежать лишней бюрократии, большинство участников предпочитают заключать договор на 11 месяцев с автоматической пролонгацией.
Остальные условия
Кроме предмета и срока, стороны вправе согласовать и другие важные вопросы: размер платы, порядок ее внесения, условия проживания, возможность подселения или временного отсутствия нанимателя, ответственность за порчу имущества и т.д.
Закон предоставляет свободу в этом вопросе: стороны могут прописывать любые пункты, если они не противоречат закону и здравому смыслу. Именно поэтому два договора найма, даже по соседним квартирам, могут сильно отличаться друг от друга.
Кто готовит договор на практике
Хотя юридически стороны могут составить договор самостоятельно, в реальности подавляющее большинство наймов оформляют риэлторы. По статистике, около 90% объектов недвижимости на рынке сдаются через агентства. Специалисты подготавливают типовой документ, в который вносятся индивидуальные параметры — адрес, срок, размер платы и список проживающих.
Это удобно, но не отменяет важного совета: внимательно читайте договор перед подписанием. Даже если его составил профессионал, ответственность за последствия лежит на обеих сторонах.