Сегодня многие живут в съемных квартирах — кто-то снимает на год, кто-то всего на неделю во время поездки. На первый взгляд, кажется, что речь всегда идет об аренде. Однако с точки зрения закона это не совсем так. Когда предметом договора является жилое помещение — квартира, комната или дом, такие отношения называются наймом, а человек, который предоставляет жилье во временное пользование, именуется «наймодателем».
В статье разберемся, кто может быть наймодателем, на каких условиях он передает жилье и какие особенности отличают договор найма от обычной аренды.
О понятии
Если говорить простыми словами, наймодатель — это лицо, которое предоставляет жилое помещение во временное пользование за плату. С точки зрения Гражданского кодекса, речь идет именно о передаче жилого помещения, пригодного для проживания. Это ключевое отличие от аренды: по договору аренды можно передать что угодно — офис, склад, машину, земельный участок, а по договору найма речь всегда идет о жилье.
Обращаясь к первоисточнику, впервые термин «наймодатель» упоминается в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, где наниматель в скобочках упоминается после арендатора. Более же подробно порядок найма раскрыт в статье 671 ГК РФ, где указано, что по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить второй стороне договора жилое помещение для проживания.
Проще говоря, наймодатель — это тот, кто сдает именно жилье в отличие от арендодателя, который может сдавать различное имущество.
Пример ситуации
Допустим, пенсионер Петр Иванович уехал на зиму к дочери в другой город и решил сдать свою двухкомнатную квартиру семье с ребенком. Он заключает с ними договор найма, в котором прописывает сумму, срок, обязанность жильцов бережно относиться к имуществу и оплачивать коммунальные услуги.
Петр Иванович в этой ситуации — наймодатель. Он не теряет права собственности на квартиру, просто временно передает жилье во владение и пользование другим людям. А договор найма — это тот документ, который защищает его интересы и дает право требовать оплату, а при нарушении условий — расторгнуть договор и вернуть жилье.
Резюмируя, наймодатель — это ключевая фигура в отношениях, связанных с проживанием в съемном жилье. Его задача — предоставить квартиру, дом или комнату в пригодном для жизни состоянии, оформить отношения с жильцами документально и получать оплату за пользование.
Кто может быть наймодателем
Наймодателем может быть не только тот, у кого есть свободная квартира, но и тот, кто по закону наделен правом распоряжаться жилыми помещениями. Так, наймодателем выступает собственник жилья — тот, кому оно принадлежит на праве собственности. Он вправе предоставить квартиру, комнату или дом во временное пользование другому лицу за плату. Именно это и есть суть договора найма.
Но здесь важно различать, о каком найме идет речь — коммерческом или социальном:
- В первом случае (коммерческом) наймодателем может быть как физическое лицо, так и юридическое. Например, гражданин, сдающий квартиру в аренду посуточно или на длительный срок, становится наймодателем. Точно так же и организация, владеющая жилыми помещениями (например, строительная компания, оставившая часть квартир за собой для последующей сдачи), может заключать договоры найма и получать доход от их использования.
- Во втором случае (когда речь идет о социальном найме) наймодателем выступает государство или муниципальное образование. Здесь действует совсем другая логика: жилое помещение предоставляется не для извлечения прибыли, а для обеспечения граждан жильем. В этом случае интересы государства представляют уполномоченные органы — департаменты жилищной политики, муниципалитеты, жилищные управления. Они от имени государства заключают договоры социального найма, следят за их исполнением и регулируют вопросы содержания жилья.
То бишь, наймодателем может быть и частное лицо, и компания, и сама государственная власть. Разница лишь в целях: кто-то сдает жилье для дохода, кто-то — для выполнения социальной функции. Но во всех случаях наймодатель берет на себя ключевую обязанность — передать жилье в пользование и по закону оформить отношения с нанимателем.
Права и обязанности
Когда человек решает сдавать квартиру, он становится не просто «хозяином жилья», а полноправным участником гражданских отношений. И с этого момента его роль уже не сводится к получению ежемесячных платежей: вместе с доходом приходит и ответственность. От состояния квартиры, своевременности ремонта и корректности поведения наймодателя напрямую зависит комфорт жильца и законность их отношений.
Обязанности наймодателя
Главная обязанность наймодателя — передать жильцу помещение, пригодное для проживания. Это означает, что квартира должна быть в рабочем состоянии: исправная сантехника, отопление, электрика, целые окна и двери. Закон не позволяет сдавать «как есть», если такое состояние не оговорено в договоре.
Если в ходе проживания выясняется, что квартира имеет скрытые недостатки, о которых наймодатель знал, но не предупредил, — устранить их он обязан бесплатно. Причем сделать это нужно в разумный срок, не затягивая вопрос «до лучших времен».
Кроме того, наймодатель следит за техническим состоянием жилья и обеспечивает подачу коммунальных услуг. Обычно именно он оплачивает капитальный ремонт и сборы на содержание дома. Однако стороны вправе договориться иначе: включить коммунальные платежи в общую сумму найма. Это удобно обеим сторонам — арендатор платит фиксированную сумму, а собственник спокойно покрывает все расходы.
Про права
Наймодатель может проводить осмотр квартиры, если это прописано в договоре. Обычно, если это предусмотрено договором, хозяин приходит раз в месяц или реже, совмещая осмотр с получением платы за наем.
Важно помнить: внезапные визиты без предупреждения — нарушение прав жильца. Об этом мы подробно рассказывали здесь.
Еще одно право наймодателя — изменение платы за жилье. Но произвольно поднять цену он не может. Закон требует согласия обеих сторон. Обычно в таких случаях заключается новый договор найма, где пересматривается пункт о расчетах.
Когда наймодатель может расторгнуть договор
Закон охраняет интересы обеих сторон. Наймодатель не может просто так выселить жильца — нужны веские причины. Основанием для расторжения договора могут быть:
- систематическая задержка или неуплата найма и коммунальных услуг;
- грубое нарушение условий договора;
- порча имущества;
- недопуск собственника для осмотра квартиры.
Даже при наличии таких обстоятельств выселение не происходит мгновенно. Наймодатель обязан предупредить жильца не позднее чем за три месяца. Если реакция не последовала, он вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора и освобождении помещения.
Права и обязанности в социальном найме
Когда речь идет не о коммерческой квартире, а о жилье, предоставленном государством, обязанности наймодателя становятся еще строже. В этом случае наймодателем выступает государство или муниципалитет, и порядок регулирует статья 65 Жилищного кодекса.
В частности, государство обязано:
- передать гражданину свободное и пригодное для проживания помещение;
- обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества;
- участвовать в ремонте и содержании общего имущества дома;
- проводить капитальный ремонт.
Взамен оно вправе требовать своевременной оплаты жилья и коммунальных услуг.