Когда речь заходит о сервитутах, в голове представляется право прохода или проезда через чужой земельный участок. Однако на практике сервитут может касаться не только земли.
Так, в отдельных ситуациях необходимость обеспечить доступ к помещению, инженерным коммуникациям или другим объектам требует установления сервитута непосредственно в отношении здания или сооружения.
Поэтому важно понимать, как работает такой механизм, в каких случаях он применяется и какие правила действуют для его оформления. Об этом мы сегодня и поговорим.
О понятии
Итак, сервитут на здание или сооружение представляет собой ограниченное право пользования чужим объектом недвижимости для определенной цели.
Как мы уже сказали, такое право может потребоваться для прохода через часть здания, доступа к техническим помещениям или размещения инженерных сетей.
Обращаясь к первоисточнику, правовое регулирование данного вопроса содержится в статье 277 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом сама статья устанавливает важное правило: к сервитутам, которые обременяют здания, сооружения и другие объекты недвижимости, применяются те же положения законодательства, что и к земельным сервитутам.
Иными словами, общий механизм остается одинаковым независимо от того, идет речь о земельном участке или о здании.
Может ли сервитут обременять здание или сооружение
Да, может. Более того, такая возможность напрямую вытекает из положений статьи 274 Гражданского кодекса, которая допускает установление сервитута в отношении объектов недвижимости.
При этом закон не ограничивается только земельными участками. Следовательно, объектом сервитута может выступать и здание, и сооружение, и некоторые другие виды недвижимости.
Например, собственнику помещения может потребоваться право прохода через часть соседнего здания. Аналогично необходимость может возникнуть при прокладке инженерных коммуникаций, обслуживании оборудования или обеспечении доступа к отдельным объектам.
Соответственно, если без использования чужой недвижимости реализовать законный интерес невозможно, стороны вправе рассмотреть вопрос об установлении сервитута.
Какие объекты могут обременяться сервитутом
Для начала стоит разобраться, что именно законодатель относит к зданиям и сооружениям.
Согласно статье 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», зданием признается результат строительства, предназначенный для проживания людей, ведения деятельности, хранения продукции или иных аналогичных целей.
В свою очередь сооружение представляет собой строительный объект, который предназначен для выполнения производственных процессов, перемещения людей и грузов, хранения продукции либо решения других специальных задач.
Кроме того, сервитут может затрагивать и иные объекты недвижимости.
Например, к ним относятся жилые помещения, нежилые помещения и машино-места, которые законодатель также признает самостоятельными объектами недвижимости.
То есть, сфера применения статьи 277 значительно шире, чем может показаться на первый взгляд.
Для каких целей обычно устанавливают такой сервитут
На практике подобные сервитуты чаще всего связаны с обеспечением доступа к определенному объекту:
- Во-первых, собственнику помещения может понадобиться право прохода через общий коридор или техническую часть здания.
- Во-вторых, сервитут нередко используют для размещения и обслуживания инженерных сетей. Речь может идти о кабелях связи, трубопроводах, вентиляционных системах и других коммуникациях.
- В-третьих, необходимость возникает при эксплуатации оборудования, расположенного внутри чужого объекта недвижимости.
Во всех этих случаях сервитут помогает урегулировать отношения между собственниками и избежать постоянных конфликтов по поводу доступа к нужным объектам.
Почему сервитут требуется не всегда
Важно понимать, что далеко не каждая ситуация требует установления сервитута.
Дело в том, что во многих зданиях помещения принадлежат разным собственникам. При этом доступ к помещениям обычно обеспечивается через общее имущество.
К общему имуществу относятся:
- лестницы;
- коридоры;
- лифты;
- технические этажи;
- другие части здания, которыми пользуются все собственники.
Поэтому в большинстве случаев интересы владельцев помещений защищаются именно через механизм общей долевой собственности, а не через установление сервитута.
Следовательно, сервитут становится актуальным прежде всего тогда, когда обычных способов использования общего имущества оказывается недостаточно.
Какие правила применяются к таким сервитутам
Статья 277 закрепляет достаточно простой подход: законодатель не создает отдельный порядок для зданий и сооружений. Вместо этого он распространяет на них общие правила о сервитутах.
Поэтому к таким правоотношениям применяются нормы об основаниях установления сервитута, порядке его регистрации, возможности взимания платы, сохранении сервитута при переходе права собственности и основаниях его прекращения.
Иными словами, правовой режим остается единым независимо от того, какой именно объект недвижимости обременяется сервитутом.
Главное
Итак, кратко подведем итоги, выделив главное:
- Сервитут может обременять не только земельный участок, но также здание, сооружение и другие объекты недвижимости.
- Чаще всего такие сервитуты устанавливают для прохода, доступа к помещениям, обслуживания оборудования или прокладки коммуникаций.
- Объектом сервитута могут выступать здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также машино-места.
- Во многих случаях необходимость в сервитуте отсутствует, поскольку доступ обеспечивается через общее имущество здания.
- К сервитутам на здания и сооружения применяются те же правила, что и к земельным сервитутам.