Есть такое понятие — «оценочная деятельность». Это, по своей сути, все, что включает в себя оценку — определение стоимости. В свою очередь, за этим процессом стоит конкретное действие — оказание услуг на возмездной основе. Именоваться это может по разному, от «договора на оказание оценочных услуг» до «договора на проведение оценки объекта» и так далее. Но суть не в названии документа, а в его содержании.
Сегодня же мы расскажем, как это все работает, когда это является разновидностью возмездных услуг, когда нет, и каковы обязательные условия договора.
О понятии
Говоря короче, оценочные услуги — разновидность услуг, которые оказывают в рамках гражданско-правового договора. Это именно те услуги, которые заказали у оценщика и которые он оказывает в рамках договора с заказчиком. Деятельность же охватывает все разновидности, в то время как услуги — конкретно то, что просит и, соответственно, оплачивает клиент.
Обращаясь к первоисточнику, прям-таки понятия оценочных услуг законодателем не установлено. Оно вытекает из положений норм Гражданского и профильного законодательства (Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Вот что можно отметить, исходя из норм названных выше нормативов:
- в статье 9 ФЗ Об оценочной деятельности указано, что основанием для проведения оценки является договор между заказчиком и оценщиком;
- в этой же статье дается возможность заключения договора с «конторой», в которой работает оценщик по трудовому договору;
- сам договор является разновидностью услуг, оказывающихся на возмездной основе в порядке требований статьи 779 ГК РФ (исполнитель обязуется выполнить определенные действия (оказать услугу) по заданию заказчика, а заказчик — оплатить результат).
Обращаем ваше внимание, что когда оценка проводится не по инициативе сторон, а по назначению суда, правила о договоре не применяются. В таком случае основанием выступает соответствующее процессуальное определение.
Пример ситуации
Чтобы наиболее полно понять, как все устроено, проиллюстрируем на примере. Допустим, некая компания готовится продать производственное помещение и приглашает оценщика определить его рыночную стоимость. Между сторонами заключается договор, где указаны объект, срок, стоимость услуги и порядок предоставления отчета. На основании этого договора оценщик проводит анализ рынка, применяет соответствующие методы и составляет отчет. Такой документ становится официальным результатом оказанной услуги и может быть использован при продаже, для бухгалтерского учета или в переговорах с покупателем.
Если же речь идет о судебной экспертизе, которую назначает сам суд, к примеру, во время процесса по какому-то делу, он сам финансирует данный процесс.
Резюмируя, оценочные услуги — разновидность возмездного оказания услуг, по которой исполнитель (он же оценщик) проводит оценку по просьбе заказчика. Если же инициатор — суд, то и заказчиком является он, а гражданин или компания не оплачивают эти услуги.
Обязательные условия договора
Договор с оценщиком нельзя составить в произвольной форме. Помимо общих требований статьи 779 Гражданского кодекса, порядок его заключения регулирует статья 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот документ задает жесткие рамки: он определяет, какие сведения обязательно должны присутствовать в тексте договора, иначе сам отчет об оценке может быть поставлен под сомнение — как в профессиональной среде, так и в суде.
Ниже об этом, подробно и по пунктам.
Форма договора
Прежде всего, закон требует письменную форму договора. Устные договоренности здесь юридической силы не имеют. Именно текст документа становится базой для дальнейшей подготовки отчета оценщика, а потому все ключевые параметры должны быть четко зафиксированы.
Цель оценки
В договоре обязательно указывается, для чего проводится оценка:
- продажа;
- залог;
- переоценка активов;
- судебный спор и так далее.
При этом важно, что сама цель, записанная в договоре, не ограничивает использование отчета в будущем. Например, если в договоре указано, что оценка проводится для продажи, отчет может быть использован и при оформлении кредита под залог того же имущества.
Описание объекта оценки
Следующий элемент — точное описание оцениваемого объекта. Закон не диктует, как именно его нужно составлять, но в практике принято указывать те же сведения, что впоследствии включаются в отчет оценщика: адрес, характеристики, кадастровый номер, технические параметры и иные данные, позволяющие четко идентифицировать объект.
Это правило вытекает из статьи 11 того же закона и подпунктом 10 пункта 7 Федерального стандарта оценки (ФСО VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200. Допустимо и иное описание, если оно позволяет точно установить, о каком объекте идет речь.
Вид определяемой стоимости
Отдельный пункт договора — вид стоимости, которую предстоит определить. Согласно пункту 12 ФСО II «Виды стоимости» (приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200), различают рыночную, равновесную, инвестиционную и иные стоимости. Если в договоре или нормативном акте вид не уточнен, по умолчанию устанавливается рыночная стоимость. На практике именно она встречается чаще всего, поскольку используется в большинстве экономических и судебных процедур.
Вознаграждение оценщика
Цена работы устанавливается по соглашению сторон. Однако есть принципиальное ограничение: оплата не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта. Иными словами, оценщик не имеет права получать больше, если стоимость окажется выше. Это гарантирует независимость результата.
Дата проведения оценки
Договор обязательно содержит дату, по состоянию на которую определяется стоимость. Это так называемая «дата оценки» — ключевая точка, от которой отсчитываются все рыночные данные и применяемые методы.
Страхование и членство в СРО
Еще одно обязательное условие — сведения о страховании гражданской ответственности оценщика и о саморегулируемой организации, членом которой он является. Указываются название СРО и ее адрес. Без этих данных договор будет считаться неполным, а работа — не соответствующей закону.
Применяемые стандарты оценки
Договор должен содержать ссылку на стандарты, по которым проводится оценка. Это важно, поскольку именно стандарты определяют, какие методы, подходы и формы отчета применяются.
Ответственность сторон
Закон требует прописывать размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым он работает. Также фиксируются сведения о договорах страхования ответственности этого юридического лица — как за нарушение договора, так и за причинение вреда третьим лицам.
Независимость оценщика
Обязательно отражается информация о независимости как самого оценщика, так и юридического лица, с которым он связан трудовыми отношениями. Это требование статьи 16 Закона об оценке, направленное на исключение конфликта интересов.
Сведения об оценщике
Если договор заключается с юридическим лицом, в нем должны быть указаны конкретные специалисты, которые будут проводить оценку: фамилия, имя, отчество, квалификационные данные.
Отсутствие любого из перечисленных условий может привести к тому, что суд не примет отчет в качестве надлежащего доказательства. Именно поэтому каждая деталь имеет значение — от формулировки цели до указания страхового полиса.
Неотъемлемая часть договора
Неотъемлемая часть договора — задание на проведение оценки. Оно конкретизирует задачу:
- что именно нужно определить;
- по какому виду стоимости;
- с какими исходными данными и сроками.
Перечень сведений, которые должно содержать такое задание, установлен пунктом 3 Федерального стандарта оценки IV.
Кстати
В рамках данной рубрики мы уже поговорили о понятии «оценочная деятельность», ссылка на статью о котором прикреплена по тексту. Также среди наших публикаций вы уже можете найти материалы про оценщика и объект оценки.
Про задание на оценку, кстати, мы поговорим в следующем материале, как про отчет оценщика, поэтому предлагаем следить за обновлениями в нашей стремительно развивающейся рубрики. Ну а если нужна примерная форма договора на оказание оценочных услуг — то вот она.