Отчет об оценке

Любая оценочная работа, какой бы сложной и масштабной она ни была, в конечном счете сводится к одному — «отчету об оценке». Именно этот документ становится итогом всей проделанной аналитической и расчетной работы. Своего рода — это «паспорт» оценки, в котором отражается логика рассуждений, обоснованность подходов и конечный вывод о стоимости.

Сегодня поговорим о нем и требованиях, которые к нему предъявляются.

О понятии

Как мы уже вкратце отметили выше, отчет об оценке — это документ, в котором оценщик фиксирует свой профессиональный вывод о стоимости конкретного объекта. Он отражает весь ход рассуждений: от исходных данных до окончательного результата.

Обращаясь к первоисточнику, отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости. Такое определение содержится в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 14 февраля 2024 года).

Выше — общее определение термина, данное в Федеральном законе. Однако данный закон прямо отсылает нас к федеральным стандартам, которые освещают понятие наиболее подробно:

• основные требования закреплены в Приложении № 6 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, утвердившем Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)»;
• согласно пункту 1 ФСО VI, отчет об оценке — это документ, содержащий профессиональное суждение оценщика о величине стоимости объекта;
• суждение это формируется на основе собранной информации, анализа и расчетов, выполненных в соответствии с заданием на оценку;
• забегая немного вперед, форма отчета может быть как бумажной, так и электронной.

Резюмируя данный блок, отчет об оценке — итоговый документ в рамках оценочной деятельности. Ради него все и затевается.

О форме отчета

Поскольку документ официальный, конечно, законодатель предъявляет массу требований к форме. Они подробно изложены в федеральном стандарте VI, ссылку на который мы уже оставляли. Итак, законом предусмотрено два варианта, в котором может быть сделан отчет:

1. На бумаге — привычный «живой» документ с подшивкой, подписями и печатью.
2. В электронной форме — цифровой файл, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью.

Использовать можно оба варианта одновременно: основная часть может быть бумажной, а, например, громоздкие приложения — в электронном виде. Главное — чтобы все части можно было однозначно связать между собой и было понятно, что это один отчёт.

Если мы говорим о бумажном варианте, то пронумерован постранично, прошит (чтобы ничего нельзя было заменить), подписан оценщиком (или несколькими оценщиками, если работали совместно) и скреплён личной печатью оценщика или печатью компании, где он работает.

Если речь идет об электронном виде, то цифровая версия должна быть подписана:

• усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика;
• подписью руководителя компании (или уполномоченного им лица), если оценщик работает по трудовому договору.

Чтоб не было ситуаций, когда кто-то отправил «отчёт в PDF», но авторство проверить невозможно.

Нюансы

Кроме того, стандарт требует от оценщика трех вещей применительно к отчету:

1. Полнота информации — оценщик обязан указать все факты, которые влияли на расчёт стоимости.
2. Подтверждённость данных — любое важное сведение должно иметь источник: ссылка на документ, статистику, договор, кадастр, кадастровую выписку и т.д.
3. Понятность — отчёт должен быть составлен так, чтобы другой специалист по оценке, не участвовавший в работе, мог понять, как именно получен результат, и проверить, соответствует ли он заданию на оценку.

Ну и повторимся для закрепления. Стандарт разрешает разбивать отчёт на блоки: например, основной текст на бумаге, а массивные таблицы — в электронном виде. Но оценщик обязан обеспечить их связность, чтобы не возникла история «главное тут, приложения потерялись».

Что обязательно должно быть в отчёте об оценке

Как видно из предыдущих разделов, отчет об оценке далеко не творческое эссе оценщика и не свободное изложение. Помимо требований к форме есть особые требования и к содержанию. Ниже поэтапно рассмотрим перечень обязательных составляющих, которые должны присутствовать в каждом отчёте, без исключений.

Основные идентификационные данные

Отчёт начинается с простого, но принципиального: даты составления и порядкового номера. Номер позволяет отследить документ в системе учёта оценщика, а дата ― определить актуальность расчётов.

Отчёт не может возникнуть «по доброй воле оценщика» ― должен быть документ, который объясняет, почему оценка вообще проводилась.

Кто оценивал и для кого

Отдельный блок посвящён участникам:

• сведения об оценщике: ФИО, контакты, членство в СРО, регистрационный номер, адрес СРО;
• данные заказчика: для физлица ― ФИО, для юрлица ― полное название, ОГРН, адрес;
• реквизиты компании, с которой у оценщика заключён трудовой договор (если он работает не как ИП);
• подтверждение независимости оценщика и его работодателя ― требование статьи 16 закона об оценке.

Если в работе участвовали внешние специалисты или организации (например, инженеры, геологи, эксперты по рынку), они тоже должны быть перечислены с указанием квалификации, роли и объёма участия.

Что оценивали и по каким правилам

В отчёте обязательно фиксируется, на основе каких стандартов и методических рекомендаций проводилась оценка. Если оценщик решил не использовать методику, одобренную Советом по оценочной деятельности, он обязан это объяснить.

Описание объекта — ключевой элемент и оно должно быть точным:

• характеристики;
• документы-основания;
• права на объект;
• балансовая стоимость (если объект принадлежит юрлицу).

Отчёт, в котором записано «квартира в Кургане», не считается отчётом. Должно быть ясно, какая именно квартира, с какими параметрами, на каком праве и т.д.

Какие допущения и ограничения принял оценщик

Оценщик обязан раскрыть все допущения, которые он применял при расчёте стоимости, даже если они не были прописаны в задании на оценку. Например: объект свободен от обременений, эксплуатация не запрещена, конструктив не имеет скрытых дефектов. Это важно, потому что от допущений зависит итоговая цифра.

Процесс и расчёты

В отчёте должно быть видно, как оценщик пришёл к результату:

• анализ рынка и внешних факторов;
• выбор подходов к оценке (сравнительный, затратный, доходный) и объяснение, почему выбраны одни, а не другие;
• расчёты по каждому применённому методу;
• согласование результатов, если использовалось несколько подходов.

То есть отчёт не должен содержать только итоговую сумму. Он обязан показывать логику и путь, чтобы другой специалист мог повторить расчёт.

Итог и документы-основания

Финальный блок — итоговая стоимость с указанием ограничений применения результата. Если в задании не определено, как представлять стоимость, она должна быть выражена числом. Отдельным списком прикладываются все документы, на которые оценщик опирался: правоустанавливающие, технические, кадастровые, бухгалтерские, статистические, экспертные и т.д.

Дополнительные требования к содержанию отчёта

Обязательные элементы отчёта — это лишь каркас. Но нормативные правила идут дальше: они регулируют не только что должно быть в документе, но и как именно оценщик обязан раскрывать информацию, подтверждать ссылки на внешние данные, работать с платными или исчезающими источниками, хранить материалы и фиксировать неопределённость. Ниже — те нюансы, о которых заказчики обычно не знают, но которые могут сыграть ключевую роль при проверке отчёта.

Закон не позволяет оценщику написать: «по данным рынка цены выросли на 15 %». Каждое внешнее сведение должно быть проверяемым. Для этого применяется два способа раскрытия:

1. Через ссылки. В отчёте должны быть указаны конкретные реквизиты источников: название издания, дата публикации, автор, либо прямая ссылка на конкретную страницу сайта. Не «данные из интернета», а, к примеру: «https://…//адрес ссылки 2023, опубликовано 14.03.2023».
2. Через приложение копий документов. Если источник может исчезнуть, стать платным, быть недоступным в будущем или вообще не находится в открытом доступе (например, данные, предоставленные заказчиком), оценщик обязан приложить копии в составе отчёта. При этом учитываются требования конфиденциальности — то есть не всё можно подшить без согласия правообладателя.

Иными словами, отчёт должен быть самодостаточным: даже если все ссылки «умрут», проверяющий должен иметь возможность установить, откуда взята информация.

Кстати: если заказчик заранее указал, что ему нужны расчётные таблицы, прогнозные модели, сценарные анализы или иные дополнительные данные — оценщик обязан их включить. Но важно: такие материалы не считаются результатом оценки в смысле федеральных стандартов. Это скорее «расширенный пакет», позволяющий заказчику глубже понять расчёты.

Что может добавить оценщик по своему усмотрению

Отчёт — не закрытый формат. Закон прямо разрешает включать иные сведения, которые оценщик считает важными для понимания результата. На практике туда попадают, например:

• описание факторов неопределённости (колебания рынка, риски ограничений использования, неполнота исходных данных);
• комментарии к допущениям, которые сильно влияют на итоговую стоимость;
• указание на нестабильность внешних условий (санкции, изменения в отрасли, дефицит статистики и т.п.).

Ну и напоследок, хранить отчет, а также его копии и приложения к нему нужно три года с момента составления.

Кстати

Сегодняшний материал — лишь частичка одной большой темы про оценочную деятельность. Что-то мы уже успели превратить в публикацию, а о чем-то только расскажем позже. Все это будет происходить в рамках данной рубрики.

На сегодняшний день можем предложить вам следующие полезные статьи по данной теме:

1. Что такое оценочная деятельность в целом и какие требования к ней предъявляются
2. Что такое объект оценки и какие виды выделяет закон
3. Кто такой оценщик, каковы его права, обязанности и ответственности
4. Какие условия договора об оценке объекта являются обязательными
5. Что такое «задание на оценку» объекта и почему это необходимый документ
6. Примерная форма договора на оказание оценочных услуг