На практике аренда — вещь живая. Люди заключают договоры, пользуются помещением, но жизнь не стоит на месте: кто-то продает бизнес, кто-то уезжает, кто-то просто меняет сферу деятельности. И вот тут возникает логичный вопрос — а что делать с арендой, если помещение нужно передать другому, но сам договор еще действует?
Именно в таких случаях на сцену выходит «перенаем» — малоизвестный, но очень полезный юридический инструмент. В статье разберем, что это такое, как он оформляется и в каких ситуациях способен упростить жизнь и арендатору, и арендодателю.
О понятии
Если говорить проще, перенаем — это передача аренды из одних рук в другие. Представим, что у вас есть договор аренды на помещение. Вы больше не хотите или не можете им пользоваться, но у вас есть человек, который готов занять ваше место и продолжить арендовать то же помещение на тех же условиях. Вы не расторгаете договор, а просто «передаете» его.
Обращаясь к первоисточнику, в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, но только с согласия арендодателя. По сути, это замена арендатора в действующем договоре.
После такого перехода новый арендатор становится полноправной стороной договора, получает все права и несет все обязанности, а прежний арендатор освобождается от ответственности перед арендодателем с момента фактического перехода прав. Иными словами, долг, обязательства и риски переезжают вместе с арендой.
Пример ситуации
Для более полного понимания приведем пример. Допустим, некий предприниматель Иван арендует помещение под кофейню. За пару лет бизнес стал успешным, и появляется покупатель, желающий приобрести саму кофейню — оборудование, мебель, клиентскую базу, бренд. Но помещение ведь арендованное, а не собственное. Если покупатель просто купит бизнес, а договор аренды останется на Ивана, ему придется или заново договариваться с арендодателем, или работать без правового основания — что рискованно.
Вот здесь и спасает перенаем. Иван получает согласие арендодателя и оформляет передачу своих прав и обязанностей по договору аренды новому владельцу кофейни. Теперь именно он — новый арендатор, и именно на него ложатся все права и обязанности по аренде. А Иван, в свою очередь, выбывает из этих отношений, не неся ответственности за будущие платежи или состояние помещения.
В данном случае перенаем позволяет сохранить действующий договор аренды, не начиная всё с нуля. Для арендодателя это удобно — он не теряет стабильного дохода, а для нового арендатора — выгодно, ведь не нужно тратить время на новые переговоры и оформление договора «с нуля».
Резюмируя данный блок, перенаем — это гибкий способ передать бизнес или помещение без потери юридической чистоты. Он упрощает смену арендатора и позволяет сохранить правопреемственность договора.
Как оформляется перенаем
Перенаем — штука полезная, но требующая аккуратности. Это не та история, где стороны просто «пожали руки и договорились». Ведь речь идет не о продаже мебели или передаче ключей, а о смене арендатора в юридически значимом договоре. Поэтому главное правило звучит просто, но категорично: никакого перенайма без согласия арендодателя.
Согласие арендодателя
Для начала нужно получить согласие. Гражданский кодекс прямо указывает — передача прав и обязанностей по договору аренды возможна только с согласия арендодателя. Тут собственник помещения должен знать, кому именно он передает свое имущество во владение и пользование. Ведь аренда — это не просто финансовая сделка, а отношения, в которых в том числе важно доверие и надежность партнера.
Однако из любого правила есть разумные исключения:
- в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в пункте 18, отмечено: согласие арендодателя может быть выражено в общем виде прямо в тексте договора аренды;
- то есть, если стороны предусмотрели в договоре пункт вроде «арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам без дополнительного согласия арендодателя», значит, все формальности уже соблюдены. Повторно получать разрешение не требуется.
Если же такой оговорки нет, придется действовать традиционно — получать письменное согласие арендодателя. Здесь важно не форма документа, а его суть: воля собственника должна быть выражена четко и однозначно.
Это может быть отдельное письмо, подпись на соглашении или официальный ответ на запрос арендатора. Главное, чтобы потом никто не мог усомниться, что согласие действительно было.
Как оформляется
Когда с согласием все решено, наступает практическая часть — оформление передачи прав. Обычно стороны составляют отдельное соглашение о переуступке прав аренды (его называют договором перенайма).
В нем указываются ключевые моменты:
- на основании какого договора аренды передаются права;
- кто передает;
- кто принимает;
- с какого момента новый арендатор вступает в свои права.
На практике этот момент часто связывают с расчетами по другой сделке — например, с оплатой по договору купли-продажи бизнеса. До момента оплаты все обязанности сохраняются за прежним арендатором, а после — к новому владельцу переходят и права, и обязанности по аренде.
Это удобно, когда речь идет о передаче действующего бизнеса: кафе, магазина, салона красоты. Вместе с оборудованием и клиентами покупатель получает и «адрес» — право занимать то же помещение.
Но если арендодатель возражает против перенайма — сделать ничего нельзя. Придется заключать новый договор аренды уже напрямую с собственником помещения.
Иногда это усложняет сделку, ведь условия могут измениться, а ставка — вырасти. Поэтому заранее прописанное согласие арендодателя в основном договоре аренды — не формальность, а стратегическое преимущество.
Порядок взаимозачета
Когда речь заходит о перенайме, многие концентрируются на формальностях — согласии арендодателя, переоформлении договора, передаче ключей. Но не менее важный вопрос — деньги. Кто кому и за что должен платить, если права и обязанности арендатора переходят к другому лицу? Именно здесь на сцену выходит взаимозачет.
Что такое взаимозачет в контексте перенайма
По сути, взаимозачет — это форма безналичного расчета, когда обязательства сторон погашаются друг перед другом не фактическими платежами, а путем их взаимного погашения. При перенайме он особенно удобен: прежний арендатор может, например, уступить часть уплаченной наперед арендной платы новому арендатору, а тот, в свою очередь, компенсирует ему эти расходы в рамках сделки.
Закон не запрещает такие договоренности — наоборот, порядок взаиморасчетов при перенайме полностью определяется по соглашению сторон.
Стороны сами решают, как именно урегулировать финансовую часть:
- кто компенсирует предоплату;
- как передается депозит;
- как распределяются коммунальные платежи и плата за сам перенаем.
Главное — чтобы эти условия были четко зафиксированы в письменной форме, иначе недоразумений не избежать.
Как распределяются обязательства
Вопрос о том, кто отвечает перед арендодателем за долги по аренде (прежний или новый арендатор) долгое время вызывал споры. Точку поставил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 21 декабря 2017 года № 54, где в пункте 29 прямо разъяснено следующее:
- Если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то новый участник сделки полностью заменяет прежнего арендатора в его правах и обязанностях.
- С момента перехода прав новый арендатор становится единственным должником по арендным платежам, включая и те периоды, когда он фактически еще не пользовался имуществом — если иное не установлено соглашением сторон.
Другими словами, если стороны заранее не прописали, кто оплачивает задолженность за прошлые месяцы, арендодатель вправе взыскать ее уже с нового арендатора.
А вот если перенаем был оформлен без согласия арендодателя, то применяются иные правила. В этом случае, как следует из статьи 323 ГК РФ, прежний и новый арендаторы несут солидарную ответственность. Это значит, что арендодатель может взыскать долг как с одного, так и с обоих одновременно — пока обязательство не будет исполнено полностью.