Сравнительный подход оценки объекта

Оценка стоимости чего либо — весьма формализованный процесс, где оценщик опирается на проверяемые данные и профессиональные подходы и методы. Закон не навязывает единственно верный способ расчёта: в арсенале оценщика несколько подходов, и каждый из них раскрывает стоимость с разной стороны. Иногда эти подходы используются вместе, а иногда, когда один из подходов настолько точно отражает реальность, необходимость в остальных отпадает.

В сегодняшнем материале мы рассмотрим первый из них — сравнительный.

О понятии

Вкратце говоря, в основе подхода — прямое сравнение. Стоимость объекта определяется через анализ цен на такие же или похожие объекты, которые уже были предметом сделки или выставлены на продажу. Принцип, по сути, тот же, что и в повседневной жизни: чтобы понять, дорого ли просят за квартиру в конкретном доме, мы смотрим, «почём» продаются аналогичные квартиры поблизости в таких же условиях. Оценщик делает то же самое, только с профессиональными инструментами, корректировками и документальными доказательствами.

Обращаясь к первоисточнику, легальное определение понятия содержится в Федеральном стандарте оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утверждённом приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года номер 200 (Приложение № 5). Основание же для применения стандарта — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года номер 135-ФЗ. Именно этот закон требует, чтобы оценка проводилась с соблюдением федеральных стандартов, что делает ФСО не рекомендациями, а обязательными правилами.

Исходя из упомянутого выше норматива, сравнительный подход подразумевает:

• совокупность методов оценки, основанных на сопоставлении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами;
• подход опирается на два экономических принципа: принцип ценового равновесия (похожие объекты в похожих условиях не могут стоить радикально по-разному) и принцип замещения (рациональный покупатель не заплатит больше, чем стоит аналогичный объект, который можно купить вместо оцениваемого).

Резюмируя, сравнительный подход — а-ля «посмотреть аналоги», только с применением всех профессиональных инструментов и методик.

Когда выбор падает на применение сравнительного подхода

Сравнительный подход не включается автоматически по принципу «раз есть аналоги — значит, применяем». Перед тем как опереться на него в расчётах, оценщик обязан проверить, существует ли реальный рынок сопоставимых объектов и можно ли извлечь из него достоверные ценовые ориентиры. Сам по себе подход логичен, но он работает только там, где есть достаточная и проверяемая база сделок.

Именно поэтому первый шаг — не расчёты, а анализ исходной информации: есть ли рынок, есть ли сделки, можно ли этим данным доверять и отражают ли они текущие условия? Поэтому вот что должен учитывать оценщик при применении данного подхода:

1. Чем больше на рынке сделок с аналогичными объектами, тем выше ценность сравнительного подхода. Один проданный объект — это случайность, десятки продаж — тенденция, из которой можно извлечь закономерность. Оценщик оценивает не сам факт продаж, а их массовость: если рынок активен, значит, цена, сложившаяся в сделках, действительно отражает реальную готовность сторон платить.
2. Цена из «услышал от знакомого» или с объявления без подтверждения — не информация, а шум. Чем достовернее источник (реестр сделок, данные брокеров, открытые публикации, документы сторон), тем надежнее итоговая оценка. Если данные сомнительные — их нельзя включать в расчет, даже если очень хочется дополнить выборку.
3. Сделка трёхлетней давности может быть интересной историей, но не рыночным ориентиром. Чем ближе дата продажи аналога к дате оценки, тем точнее результат. Оценщик смотрит не только на дату сделки, но и на фон рынка: если за этот период произошёл резкий рост, просадка, санкционный перелом или иные изменения, цена теряет актуальность, даже если формально не слишком «старая».
4. Аналог — это не просто «вроде такое же», а объект, который после корректировок можно привести к сопоставимому состоянию. Если различий столько, что корректировки становятся больше самой цены, подход теряет смысл. Чем ближе характеристики аналога к объекту оценки — тем меньше корректировок, а значит выше точность.

Про работу с ценами

Методы сравнительного подхода основаны на ценовых данных. Прежде всего — фактических ценах сделок. Это всегда приоритет, потому что сделка — это реальная встреча спроса и предложения. Но если таких данных нет или их мало, допускается использование цен предложений.

И вот какие нюансы здесь важны:

• цена предложения — это только позиция продавца, а не сумма, за которую реально готов заплатить покупатель;
• если объект «висит» на рынке долго, цену могли снижать, и это должно быть учтено;
• предложение нужно сравнивать с другими аналогами, чтобы исключить искусственно завышенные или демпинговые варианты.

Поскольку объявления и прайс-листы исчезают, оценщик обязан документировать такие данные — иначе подтвердить используемые цифры потом будет невозможно.

Как сравнивают цены

Сопоставление всегда ведётся через измеримую базу — единицу сравнения. Она зависит от типа объекта:

• недвижимость — стоимость или арендная ставка за квадратный метр;
• бизнес — ценовые мультипликаторы, например «стоимость / выручка»;
• оборудование — цена за единицу мощности, производительности, массы, объёма.

Именно правильный выбор единицы сравнения делает аналоги сопоставимыми. Без этого метод превращается в простое перечисление цен без логики.

Этапы сравнительного подхода

Упомянутый ФСО выделяет различные этапы сравнительного подхода. Ниже расскажем о них по пунктам:

1. Определение единицы сравнения. Первый шаг — выбор того, что именно будет сравниваться. Цена «в целом» редко бывает сопоставима, поэтому объект приводят к расчетной базе: стоимость за квадратный метр, арендная ставка за год, цена на единицу мощности, коэффициент «стоимость к EBITDA» при оценке бизнеса и так далее.
2. Подбор аналогов. Не любой проданный объект автоматически становится аналогом. Оценщик фильтрует рынок по нескольким критериям: достаточность информации, сопоставимость характеристик, независимость сторон сделки, дата операции. Чем ближе аналог к объекту оценки, тем меньше потребуется корректировок, а значит выше достоверность. Сделка пятилетней давности или продажа «внутри холдинга» — формально информация, но реальной базы для оценки не даёт.
3. Сравнительный анализ. На этом этапе объекты «накладываются» друг на друга: площадь, местоположение, технические параметры, состояние, доходность, права, ограничения, рыночные условия на дату сделки. Задача — определить, чем объекты похожи и чем отличаются.
4. Корректировки. Если аналог хуже объекта — его цена формально «подтягивается вверх». Если лучше — корректируется в сторону уменьшения. Корректировки — самый спорный этап, так как они должны быть обоснованы, измеримы, опираться на рынок, а не на субъективные ощущения. Избыточные коррекции — тревожный сигнал. Это означает, что аналог выбран неудачно.

Закон допускает ситуацию, когда итог строится всего на одном аналоге, но только при безупречном обосновании. Если же расчёт основан на множестве противоречивых данных, результат можно считать сомнительным.

Рекомендации

ФСО также дает рекомендации для оценщиков. Вот те, которые он выделяет:

• проверять не количество аналогов, а достоверность источника;
• отдавать приоритет сделкам, а не объявлениям;
• брать данные, максимально близкие ко дню оценки, особенно при нестабильном рынке;
• исключать сделки между взаимозависимыми лицами — они редко отражают рыночную мотивацию;
• выбирать аналоги так, чтобы корректировок было мало, а не много «для красоты».

Кстати

По теме оценочной деятельности у нас уже опубликованы полезные материалы. Вот с чем можем предложить ознакомиться уже сейчас:

1. Что такое оценочная деятельность в целом и какие требования к ней предъявляются
2. Что такое объект оценки и какие виды выделяет закон
3. Кто такой оценщик, каковы его права, обязанности и ответственности
4. Какие условия договора об оценке объекта являются обязательными
5. Что такое «задание на оценку» объекта и почему это необходимый документ
6. Примерная форма договора на оказание оценочных услуг
7. Что такое отчет об оценке и что он в себя включает