Оценка любого объекта — будь то здание, предприятие или оборудование — всегда начинается с выбора подхода. Закон предусматривает три основных направления: доходный, сравнительный и затратный. Каждый из них отражает особую логику мышления оценщика и опирается на собственные методы расчета.
Сегодня речь пойдет о «затратном подходе» — том самом, который позволяет взглянуть на объект через призму реальных затрат, необходимых для его создания или восстановления.
О понятии
Если объяснить без профессиональных формулировок, затратный подход — это способ определить стоимость объекта, исходя из того, сколько бы стоило создать или заменить его сегодня. Оценщик как бы мысленно «строит» объект заново: анализирует стоимость материалов, работ, инженерных систем, инфраструктуры, а затем учитывает, насколько объект износился или утратил актуальность. Итоговая величина показывает реальную экономическую ценность объекта на дату оценки. Этот подход особенно полезен для зданий, сооружений, инженерных сетей, а также для имущества, не приносящего прямого дохода, например школ, больниц, административных зданий.
Обращаясь к первоисточнику, положения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» прямо отсылают на руководство федеральными стандартами. Так вот, легальное определение и порядок применения затратного подхода закреплены в Федеральном стандарте оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденном Приложением № 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.
Исходя из положений названного федерального стандарта, затратный подход характеризуется как:
- совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки, с учетом совокупного обесценения (износа) объекта и его компонентов;
- оценщик должен определить, сколько стоило бы воссоздать объект в текущих условиях, а затем скорректировать полученную сумму на величину износа, устаревания или иных потерь стоимости;
- в основе затратного подхода лежит принцип замещения — один из базовых принципов оценки. Его суть в том, что разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоит приобретение другого, аналогичного по полезности;
- поэтому затраты на создание или замену становятся естественной верхней границей рыночной стоимости.
Пример ситуации
Предположим, оценивается здание производственного цеха. На рынке нет аналогичных объектов, поэтому провести сравнение невозможно. Оценщик выбирает затратный подход: рассчитывает, сколько стоило бы построить аналогичный цех с учетом современных технологий и материалов. Затем определяет физический износ здания, моральное старение инженерных систем, амортизацию оборудования и прочие факторы, снижающие его ценность.
После корректировок получается сумма, которая отражает сегодняшнюю стоимость объекта с учетом его состояния. Эта цифра становится основой для принятия решений — будь то страхование, залог, продажа или постановка на баланс предприятия.
Резюмируя, затратный подход позволяет оценить объект через реальную стоимость его создания, учесть износ и устаревание, а значит — показать, сколько объект действительно стоит сегодня.
Когда применяется затратный подход
Затратный подход не всегда становится первым выбором оценщика, но есть ситуации, когда именно он дает наиболее достоверный результат. Его применимость напрямую связана с природой самого объекта и условиями рынка.
Если участники рынка реально могут построить или приобрести аналогичный объект с той же полезностью — затратный подход выходит на первый план.
Особенно когда для создания такого объекта нет серьезных юридических барьеров, а срок строительства невелик. В этом случае покупатель вряд ли станет переплачивать за возможность немедленно использовать готовый объект, ведь он может воспроизвести его самостоятельно.
Другой важный фактор — надежность альтернативных методов оценки.
Затратный подход обретает особую значимость там, где объект не приносит прямого дохода и не продается сам по себе, а служит частью единого имущественного комплекса. Так бывает, например, с заводскими зданиями, инженерными сетями или специализированным оборудованием, которое вне контекста бизнеса теряет рыночный смысл.
В таких случаях логика следующая: если объект невозможно оценить по доходности и трудно найти аналоги на рынке, нужно рассчитать, сколько стоило бы его создать заново (с учетом износа, но с сохранением полезности).
Методы затратного подхода
Внутри затратного подхода существует два метода, каждый из которых помогает оценить объект через призму затрат, но под разным углом.
- Первый — метод затрат воспроизводства или замещения. Он предполагает определение расходов, необходимых для создания либо точной копии объекта, либо современного аналога, равного по функциональности. Выбор между этими вариантами зависит от специфики объекта и экономического смысла оценки.
- Второй — метод суммирования стоимости компонентов. Он применяется тогда, когда объект состоит из нескольких элементов, каждый из которых можно оценить отдельно. Например, здание с различными инженерными системами, оборудованием и прилегающей территорией. В этом случае стоимость объекта складывается из стоимости его составляющих, скорректированных на износ.
В чем разница между воспроизводством и замещением?
Затраты воспроизводства — это расходы на создание точной копии оцениваемого объекта с сохранением всех его физических характеристик, материалов и технологий. Такой расчет оправдан, если полезность объекта может быть обеспечена только при полном повторении исходного решения. Например, при восстановлении исторического здания или уникального инженерного сооружения.
Затраты замещения — это расходы на создание современного аналога, который выполняет те же функции, но с использованием актуальных технологий и материалов. Здесь оценщика интересует не копия, а эквивалентная полезность. Такой подход применим, если аналогичный по эффективности объект можно построить дешевле или быстрее.
Проще говоря, воспроизводство — это взгляд в прошлое, попытка воссоздать то, что было. Замещение — это шаг в настоящее, расчет стоимости современного решения той же задачи.
Этапы и смысл затратного подхода в оценке
В основе подхода лежит последовательная процедура. Сначала рассчитываются все затраты, которые понес бы участник рынка, если бы решил создать точную копию объекта (затраты на воспроизводство) или аналогичный по полезности актив (затраты на замещение). После этого оценивается степень обесценения, вызванного физическим износом, моральным устареванием и внешними экономическими факторами. Завершающий шаг — вычитание совокупного износа из первоначальной суммы, что и дает текущую стоимость объекта.
На практике применяются разные методы в зависимости от состава и специфики имущества. Один из них — метод суммирования, когда стоимость объекта складывается из стоимостей всех его компонентов, каждый из которых оценивается по наиболее уместному подходу. В бизнес-оценке этот принцип реализуется через метод чистых активов, позволяющий выявить реальную стоимость предприятия с учетом всех его материальных и нематериальных составляющих.
Затратный подход не сводится лишь к механическому подсчету расходов. Каждый элемент затрат требует осмысления. Они делятся на прямые (например, стоимость материалов и работ) и косвенные (административные расходы, проектирование, привлечение подрядчиков).
Иногда в расчет включают и предпринимательскую прибыль, поскольку в реальных условиях строительство или создание актива не обходится без экономической мотивации инвестора.
Кроме того, может учитываться стоимость привлеченного финансирования на период создания объекта — важный показатель, особенно при долгосрочных инвестиционных проектах.
Отдельного внимания заслуживает вопрос корректировок. При расчете используют фактические затраты, но обязательно проверяют их актуальность и рыночное соответствие:
- если объект был создан несколько лет назад, нужно учесть изменение цен на материалы и услуги;
- если при строительстве были понесены нетипичные расходы, например, из-за особых условий площадки или проектных решений, эти суммы корректируются, чтобы оценка отражала реальную рыночную стоимость, а не случайные обстоятельства конкретного проекта.
Финальный и, пожалуй, самый тонкий этап — учет износа. В ФСО V выделяются три его разновидности:
- Физический износ отражает ухудшение состояния объекта: коррозию, трещины, деформации, утрату эксплуатационных свойств. Он неизбежен, и его влияние оценивается через обследование, анализ технических отчетов и сроков службы.
- Функциональное устаревание связано уже не с физикой, а с технологией и экономикой. Например, оборудование может быть исправно, но работать медленнее, потреблять больше энергии или производить продукцию с более высокими издержками. Такой актив теряет конкурентоспособность, даже если формально остается «новым».
- Экономическое (внешнее) обесценение исходит от среды. Снижение спроса, появление новых производств, изменение градостроительной политики или транспортной доступности — все это способно обесценить даже идеально функционирующий объект. Иногда это влияние временное, но бывает и необратимым, если меняется сама структура рынка.
Кстати
Кстати говоря, наверняка вы обратили внимание на оставленные ссылки в самом начале. Все верно, это материалы про другие виды подходов. Кроме того, у нас вы можете ознакомиться и с другими публикациями по теме оценочной деятельности и вот что мы можем предложить уже сейчас:
- Что такое оценочная деятельность в целом и какие требования к ней предъявляются
- Что такое объект оценки и какие виды выделяет закон
- Кто такой оценщик, каковы его права, обязанности и ответственности
- Какие условия договора об оценке объекта являются обязательными
- Что такое «задание на оценку» объекта и почему это необходимый документ
- Примерная форма договора на оказание оценочных услуг
- Что такое отчет об оценке и что он в себя включает