Отвечаем на вопросы бесплатно
Консультант онлайн
Задать вопрос

Можно ли арендовать имущество самозанятого

310

Содержание страницы
  1. Жилье
  2. Автомобили
  3. Как это оформить

Недвижимое имущество в общем случае не подпадает под НПД, однако есть выгодное для самозанятых исключение – жилая недвижимость. А как быть с имуществом движимым, например, автомобилем? Есть ли реальные риски заключения договора с самозанятым для ИП, организаций? Давайте разберемся.

Жилье

Сдача недвижимости в аренду обязательно должна попадать в правовое поле, иначе арендодатель рискует своим жильем и деньгами. Ведь в случае мошенничества со стороны арендаторов обратиться в суд он не сможет. Из всех вариантов легализовать этот бизнес (открытие ИП, уплата НДФЛ, самозанятость) именно налог на профдоход является самым выгодным и простым. Налоговая ставка наиболее низкая – 4% по доходам от физлиц, 6% — если сдается ИП или фирме. Не нужна декларация, оформление занимает несколько минут, а ограничения по доходам практически всегда выполняются.

Следствие таких простых условий – большое количество плательщиков НПД, с которыми фирме или предпринимателю придется иметь дело на рынке недвижимости.

Здесь есть один важный момент, на него нужно сразу обратить внимание. НПД не относится к доходам от сдачи в аренду недвижимости, для жилого фонда законодатель делает исключение. У самозанятого жилье снимать можно, в том числе фирмам и предпринимателям. К жилой недвижимости по закону однозначно относятся квартиры, дома, а также комнаты. Иначе говоря, статус дома, квартиры или комнаты играет решающую роль. Если в документах указан любой другой, кроме жилой недвижимости, от аренды следует сразу отказаться.

К сведению! Самозанятый может одновременно работать по трудовому договору и сдавать жилье. Это законно.

Могут возникать и спорные ситуации, на которые Минфин дает свои разъяснения. Аренда арендованного у другого владельца жилья (субаренда) может облагаться налогом на профдоход, хотя сдает в данном случае не собственник (Письмо Минфина № 03-11-11/95717 от 09/12/2019, Письмо Минфина № 03-11-11/24601 от 27/03/2020).

К примеру, если по документам арендодатель уже арендует большую площадь и сдает затем в ней жилые комнаты, причин для беспокойства у нового арендатора нет.

Другой вопрос, который интересует в первую очередь арендодателей, облагаются ли НПД коммунальные услуги по счетчику (вода, электричество, газ), которые будет компенсировать арендатор. Нет, Минфин полагает, что сумма возмещения не является профдоходом и такое возмещение не будет облагаться НПД (Письмо Минфина № СД-4-3/11446@ от 13/06/2019). Нужно лишь четко указать в договоре, что возмещение расходов на оплату коммунальных услуг в арендную плату не входит, сумма возмещения зависит от фактического потребления услуг, определенного на основании показаний приборов учета.

Госслужащим и муниципальным служащим разрешено применять режим НПД только по доходам от сдачи в аренду (наем) жилых помещений (Письмо Минтруда от № 28-6/10/В-4623 от 19/04/2021 «О направлении Разъяснений по вопросу возможности применения отдельными категориями лиц специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»). Заключение с ними таких договоров закону не противоречит.

Не решен окончательно вопрос с апартаментами.

На сегодняшний день сдавать их в аренду по НПД нельзя, как указывается Минфином в письме № 03-11-11/106478 от 7/12/2020. Чиновники ссылаются на ст. 15 ч. 2, ст. 16 ЖК РФ, по которым апартаменты к жилым помещениям не относятся.

Здесь могут быть изменения, причем уже скоро: власти готовят поправки в ЖК РФ (функционирует рабочая группа при Совете Федерации), по которым апартаменты будут включены в список жилой недвижимости, станет возможна регистрация в них. Арендодатели смогут применять режим НПД точно так же, как в отношении жилой недвижимости сейчас, и платить по ставкам 4 или 6%, а арендаторы – на законном основании заключать договоры и пользоваться помещением.

Граждане, заключившие трудовой договор и являющиеся самозанятыми, не могут сдавать жилье своему работодателю или лицу, бывшему их работодателем менее двух лет назад (Письмо Минфина № 03-04-06/106180 от 04/12/2020, письмо ФНС № СД-4-3/10980@ от 03/08/2021).

Напомним, что доходы, получаемые в рамках трудовых отношений, не подпадают под НПД (ФЗ № 422-ФЗ от 27/11/2018, ст. 6 ч. 2). Лицо, занимающееся по трудовому договору продажей недвижимости, арендой недвижимости, в том числе жилой, не может быть плательщиком НПД по этим арендным договорам. Оно должно уплачивать НДФЛ, который перечисляет в бюджет работодатель. Обойти закон не получится.

Жилье может быть в совместной собственности супругов. Чтобы сделка по аренде была законной, иметь статус самозанятого достаточно одному из супругов (Письмо ФНС РФ № СД-4-3/8121 от 26/04/2019).

Автомобили

Самозанятый имеет возможность сдавать автомобиль в аренду, это само по себе не нарушает закон. Аренда автомобиля у самозанятого может привлечь пристальное внимание ФНС, если этот самозанятый – руководитель фирмы-арендатора.

Понятно, что выплата 6% с доходов намного выгоднее, чем необходимость платить НДФЛ и страховые взносы. На первый взгляд такая замена законодательству не противоречит. В то же время налоговики считают данную ситуацию искусственной, направленной исключительно на снижение налогооблагаемой базы.

Рассмотрим, как этот спор решается в законодательстве. Самозанятому нельзя оказывать услуги своему работодателю, говорят чиновники. При этом сдачу в аренду авто они считают именно услугой (Письмо ФНС № СД-4-3/10980@ от 03/08/2021). Фирма может попытаться доказать на основании ст. 2 ГК РФ, что «выполнение работ» и «оказание услуг» — разные категории и работа автомобиля услугой не является, на нее не распространяется данный запрет. Есть положительные судебные решения на этот счет (пост. Президиума ВАС № 3089/03 от 22/07/2003), речь, как видим, идет о суде высшей инстанции. К тому же ФНС расценивает отношения учредителя (особенно единственного и выполняющего функции директора) и фирмы как трудовые отношения, при наличии которых тоже нельзя заключать договор, фирма-арендатор является работодателем.

Можно попытаться доказать их отсутствие, если трудовой договор не заключался, но налоговики, как правило, утверждают, что трудовые отношения установлены фактически, иным способом кроме трудового договора. Вместе с тем ст. 16 ТК РФ называет основанием только трудовой договор.

Подозрения контролирующих органов усиливаются, если у директора фирмы, передающего в аренду свой автомобиль, нет других клиентов. Из этого, по мнению ФНС, следует намерение ухода от «лишних» налогов. Доначисление НДФЛ и взносов будет следующим шагом. Если у директора другие клиенты имеются, такой шаг будет более оправданным.

ФНС дополнительно обращает внимание на вопрос, можно ли было использовать этот же автомобиль на благо фирмы другим путем, например в качестве вклада в УК, рассмотреть возможность его покупки, уплаты компенсации за использование личного имущества. Аргументы фирмы могут быть разными, в зависимости от характера ее работы. К примеру, приобрести авто не всегда есть возможность по финансовым соображениям, увеличивать УК и выплачивать компенсацию по закону тоже не всегда возможно (УК не полностью оплачен, директор не принят на работу по трудовому договору).

Как это оформить

Самозанятым, работающим с договором аренды впервые, например, сдающим жилье, может быть непонятно, как правильно оформить сделку. Есть опасения нарушить закон, ведь все операции сразу передаются в общую базу ФНС, и ошибки скрыть не удастся.

Надо сказать, что никаких специальных требований у чиновников в данном случае нет. При получении денег от арендующих помещение частных или юридических лиц, ИП выдается чек, который формирует ПО «Мой налог». Налоги (4 или 6%) будут рассчитаны автоматически. В описательной части чека указывают название услуги «Аренда жилья (квартиры)», период, за который получены деньги – авансом или по факту проживания («за май», «за период с 1 июня по 31 августа»). Заносят полученную сумму в соответствующее поле. У арендатора – организации, кроме ИНН вносится наименование фирмы.

Если фирма все же решила заключить договор с собственным директором об аренде и доказать ФНС правомерность своих действий в случае проверки (на такие возможности мы указывали выше), нужно обратить внимание на оформление использования авто.

Следует доказать, что весь срок действия договора аренды самозанятый свое имущество не использовал во внерабочее время, например не совершал поездок в праздничные и выходные дни. Правильно оформленные путевые листы послужат аргументом в пользу данного договора.


Сохранить:
Скопировать урл
Распечатать
Комментарии
Комментарии

Ваш вопрос – наш ответ
Задать вопрос
Задать вопрос
Консультант онлайн (Мария Власова)
Здравствуйте! Напишите, пожалуйста, кратко суть вопроса и подробно его содержание. Я постараюсь вам помочь. Это бесплатно.

Суть вопроса

Подробное описание вопроса

Отправить сообщение об ошибке
КонсультантПлюс
Пройти тест и узнать цену
  • Здравствуйте!
    Я помощник подбора оптимального комплекта системы КонсультантПлюс конкретно для вашей организации.
    Пройдите тест из 3 вопросов и узнайте индивидуальную цену.
    Пройти тест ⟶
  • 1/3. Кому нужна система?
    Далее ⟶
  • 2/3. Тип доступа к системе?
    Далее ⟶
  • 3/3. Количество пользователей?
    Далее ⟶
  • Спасибо за ответы!
    Мы подобрали для Вас оптимальный комплект с учётом спецпредложений.
    Пройдите на официальный сайт, чтобы оставить свои контакты и Вы узнаете персональную цену.
    Пройти тест ещё раз
Получить цену сразу