Как правильно сдавать квартиру в аренду

Сдача квартиры– это не только способ получения пассивного дохода, но и серьезная ответственность. Многие владельцы недвижимости полагают, что достаточно просто найти жильцов и получать деньги за аренду, однако на практике все гораздо сложнее. Ошибки при сдаче квартиры могут привести к значительным неприятностям – от порчи имущества и невыполненных обязательств арендаторами до проблем с налоговыми органами.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, важно подойти к процессу сдачи жилья грамотно: учесть правовые аспекты, правильно составить договор, выбрать надежных арендаторов и своевременно исполнять налоговые обязательства. Сегодня мы разберем все ключевые моменты, которые помогут владельцам недвижимости защитить свои интересы и избежать распространенных ошибок.

Договор найма как залог безопасности сделки

При сдаче квартиры в аренду важно понимать, что юридически этот процесс для физического лица называется наймом жилого помещения. Однако, независимо от терминологии, грамотное оформление отношений с нанимателем – ключ к безопасности владельца недвижимости.

Начнем с того, что наивно полагать, что устных договоренностей будет достаточно. Без письменного договора защитить свои права в случае конфликта будет практически невозможно. Поэтому правильно составленный договор найма должен охватывать все важные аспекты взаимоотношений сторон и в нем необходимо предусмотреть следующее:

• срок действия договора – краткосрочный (до 1 года) или долгосрочный (от 1 года и более). От этого зависит, подлежит ли договор обязательной регистрации в Росреестре;
• размер и порядок внесения платежей – четко прописать сумму, дату оплаты и способ передачи денег (наличный расчет или перевод на карту). Также можно предусмотреть штрафные санкции за просрочку;
• размер залога – необходимо указать, в каких случаях залог удерживается, например, при порче имущества или неисполнении обязательств по договору;
• обязанности сторон – кто оплачивает коммунальные услуги, текущий ремонт, а также в каком состоянии должно быть возвращено жилье по окончании срока найма;
• порядок выселения – в каких случаях наймодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, например, при длительной неоплате или нарушении правил проживания;
• перечень имущества – желательно составить опись мебели и техники, указав их состояние, чтобы избежать споров при выезде жильцов.

Отдельно стоит обратить внимание на проверку личности нанимателя. Перед передачей квартиры необходимо запросить копию паспорта гражданина РФ. Если наниматель – иностранец, следует убедиться в наличии у него законных оснований для пребывания в стране: вида на жительство, разрешения на временное проживание или миграционной карты.

Следует платить налоги

Многие владельцы квартир, сдавая жилье, предпочитают не афишировать этот источник дохода, рассчитывая избежать уплаты налогов. Однако такая экономия может обернуться серьезными последствиями, ведь налоговые органы регулярно проверяют источники поступлений на счета физических лиц. Если факт получения дохода вскроется, собственнику придется не только заплатить все накопившиеся налоги, но и понести значительные штрафные санкции.

Кроме налоговых санкций, арендодателя могут привлечь к административной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности без регистрации ИП или юридического лица. В этом случае штраф составит от 500 до 2 000 рублей (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ). Поэтому во избежание этих рисков лучше сразу сдавать квартиру легально, декларируя доход.

В свою очередь, существует три варианта оформления налогов, в частности:

• сдавать квартиру как физлицо;
• оформить ИП;
• оформить самозанятость.

О том, у чего и какие нюансы, расскажем ниже.

Оплата налога при сдаче квартиры как физическое лицо

Один из самых простых и распространенных способов легально сдавать квартиру – оформлять доход как физическое лицо. В этом случае владельцу недвижимости достаточно заключить договор найма и ежегодно подавать декларацию о доходах в налоговую инспекцию.

Доходы от сдачи квартиры в наем облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (п. 1 ст. 210 НК РФ). Однако, если совокупный годовой доход владельца жилья превышает 5 млн рублей, налоговая ставка повышается до 15% на сумму превышения.

В свою очередь, сроки подачи декларации и уплаты налога следующие:

• до 30 апреля года, следующего за отчетным, необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ, указав в ней сумму, полученную от сдачи жилья;
• до 15 июля этого же года требуется оплатить налог.

Какие документы рекомендуется приложить к декларации

Чтобы подтвердить источник дохода, ФНС рекомендует дополнительно предоставить:
копию договора найма с четко указанной суммой арендной платы;
расписку о получении денег от нанимателя или выписку из банка, если оплата поступала безналично.

Если договор найма был расторгнут досрочно, желательно приложить письменное пояснение, в котором указывается, с какого месяца квартира больше не сдавалась и доходы от аренды больше не поступали.

Вместе с этим, при составлении декларации не стоит указывать обеспечительный депозит (залог), если он не считается доходом. По разъяснениям ФНС, залог включается в налогооблагаемую базу только в двух случаях: если он засчитывается в оплату последнего месяца проживания, или если он удерживается за ущерб, нанесенный имуществу.

Оплата налогов при сдаче квартиры как индивидуальный предприниматель

Если владелец недвижимости планирует сдавать квартиру на постоянной основе и хочет работать легально, он может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Такой вариант позволяет оптимизировать налоги и официально вести деятельность. Однако точная сумма налога зависит от выбранного налогового режима:

1. Упрощенная система налогообложения (УСН) «Доходы» – ставка 6% от всей суммы, указанной в договоре найма. Это простой и понятный вариант, не требующий сложных расчетов.
2. УСН «Доходы минус расходы» – ставка 15% от суммы, оставшейся после вычета расходов, связанных со сдачей жилья. Однако перечень возможных вычетов ограничен – в основном это коммунальные платежи и чеки за ремонт, поэтому этот вариант обычно менее выгоден.
3. Патентная система налогообложения (ПСН) – ставка налога зависит от региона. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев в рамках календарного года, а налог рассчитывается по фиксированной ставке, примерно 6%. Преимущество ПСН в том, что предпринимателю не нужно подавать налоговую декларацию, а расчет налога максимально прост.

Между тем, согласно абзацу 17 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ, если ИП сдает в аренду жилые помещения, принадлежащие ему на праве собственности, он освобожден от обязанности использовать онлайн-кассу. Это означает, что можно принимать платежи наличными или на расчетный счет без применения кассового аппарата. Однако стоит учитывать, что за обслуживание расчетного счета банки взимают комиссию.

Как учитывать коммунальные платежи

Налоги уплачиваются с суммы, указанной в договоре, поэтому если арендодатель включает коммунальные платежи в сумму аренды, с них также придется платить налог. Однако есть нюанс: если жильцы оплачивают коммунальные услуги отдельно по счетчикам, эти суммы можно вычесть из налогооблагаемого дохода, предоставив подтверждающие документы. Если счетчиков нет, налоговая рассматривает коммунальные платежи как часть дохода, и налог придется платить со всей суммы.

Оплата налогов при сдаче квартиры как самозанятый

Ну и напоследок, самозанятость — самый выгодный вариант для тех, кто сдает квартиру и хочет платить налоги с минимальными затратами. Этот режим удобен тем, что не требует сложной отчетности и позволяет оплачивать налог по сниженной ставке.

Так, чтобы оформить налоговый статус, достаточно зарегистрироваться в системе «Налог на профессиональный доход» через приложение «Мой налог» или личный кабинет налогоплательщика. После регистрации налоговая будет автоматически рассчитывать налог с каждого поступления, а владелец квартиры — только своевременно его оплачивать.

В свою очередь, ставки налога для самозанятых следующие:

• 4% — если сдавать квартиру физическим лицам;
• 6% — если арендатором является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Главное требование — на каждую выплату необходимо формировать чек через приложение и передавать его нанимателю.

В свою очередь, преимущества самозанятости при сдаче квартиры выражаются в следующем:

1. Нет отчетности – не нужно подавать декларации и вести бухгалтерский учет. Все расчеты ведутся автоматически в системе налоговой службы.
2. Налоговый вычет – при регистрации самозанятому предоставляется бонус в 10 000 рублей. За счет этого ставка налога временно уменьшается до 3% вместо 4% при работе с физическими лицами, и до 4% вместо 6% при работе с юрлицами.
3. Когда лимит вычета будет исчерпан, снова начнут действовать стандартные ставки.

Важно учитывать! Самозанятые не могут оказывать услуги по временному размещению. Это правило касается, в основном, владельцев гостиниц, хостелов и сдающих жилье посуточно в курортных зонах. Если налоговая сочтет, что владелец занимается именно этим видом деятельности, ему придется выбрать другой режим налогообложения (например, зарегистрироваться как ИП).

Вывод

Для большинства собственников жилья самозанятость — это самый удобный, легальный и выгодный способ сдачи квартиры. Регистрация занимает всего несколько минут, налоговая ставка минимальна, а обязательств по отчетности практически нет. Главное — не забывать формировать чеки на каждый платеж и передавать их арендатору. Ну и, конечно, всегда и везде оформляем письменный договор.