Унаследованную квартиру можно продать сразу после оформления наследства и регистрации права. Ждать три года закон не требует.
Однако срок владения влияет на налоги. Если продать жилье раньше, НДФЛ может возникнуть. Впрочем, платить его придется не всегда: иногда действует полное освобождение, а в других случаях налоговую базу можно уменьшить до нуля.
Главное: универсального способа «продать сразу и гарантированно не платить» нет. Сначала нужно проверить срок владения, кадастровую стоимость и документы о расходах наследодателя.
Ну а сегодня мы разберем, когда продажа унаследованной квартиры не облагается налогом. Кроме того, посмотрим, как рассчитать НДФЛ, если три года еще не прошли.
Можно ли продать унаследованную квартиру сразу
Да. После принятия наследства нужно получить свидетельство у нотариуса и оформить право на недвижимость. Затем квартиру можно выставлять на продажу.
По статье 1152 ГК РФ принятое наследство принадлежит наследнику со дня его открытия. Однако для сделки право на квартиру должно быть отражено в ЕГРН. Поэтому сначала наследник оформляет недвижимость, а уже затем передает ее покупателю по договору купли-продажи квартиры.
Запрет на немедленную продажу законом не установлен. Трехлетний срок нужен не для самой сделки, а для освобождения дохода от НДФЛ.
Когда продажа унаследованной квартиры не облагается налогом
Для квартиры, полученной по наследству, минимальный срок владения составляет три года. Пятилетний срок в этой ситуации не применяется.
Причем неважно, как человек получил наследство: по закону или по завещанию. Степень родства с наследодателем также значения не имеет.
Срок считают не с даты свидетельства нотариуса и не с момента регистрации в Росреестре. Как правило, отсчет начинается со дня смерти наследодателя. Такой вывод следует из статьи 217.1 НК РФ и правил о принятии наследства.
Например, наследодатель умер 10 марта 2023 года, а право зарегистрировали 20 октября. Три года считают с 10 марта. Поэтому при регистрации перехода права к покупателю 11 марта 2026 года или позднее доход по общему правилу освобождается от НДФЛ.
Если срок истек, подавать декларацию только из-за этой продажи не нужно.
Льгота для семей с двумя и более детьми
Кроме того, семья с двумя и более детьми может продать жилье без НДФЛ независимо от срока владения. Но для этого нужно одновременно выполнить условия статьи 217.1 НК РФ:
- продавец или его супруг является родителем либо усыновителем не менее двух детей либо продавец сам относится к числу таких детей;
- учитываемые дети не достигли 18 лет либо 24 лет при очном обучении; возраст не важен, если ребенок признан судом недееспособным;
- другое жилье куплено в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года;
- площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше показателя проданной квартиры;
- кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 миллионов рублей;
- у продавца и учитываемых членов семьи нет более 50% в другом жилье, которое больше нового по площади или кадастровой стоимости.
То есть, одного факта наличия двух детей недостаточно. Если хотя бы одно условие не выполнено, придется рассчитать налог по общим правилам. При этом ребенка, родившегося после продажи, могут учесть по состоянию на 30 апреля следующего года.
Как продать квартиру сразу и не платить НДФЛ
Если трехлетний срок не прошел и семейная льгота не подходит, доход можно уменьшить. В результате налог иногда становится нулевым.
По статье 220 НК РФ есть два варианта:
- учесть документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение квартиры;
- применить имущественный вычет в размере до 1 миллиона рублей.
Одновременно использовать оба способа для одного дохода нельзя. Поэтому заранее посчитайте, какой вариант выгоднее.
Расходы наследодателя
Если наследодатель покупал квартиру, наследник вправе учесть его расходы. Проще говоря, из дохода от продажи вычитают подтвержденную стоимость приобретения.
Для этого пригодятся:
- договор покупки квартиры;
- банковские выписки, платежные поручения или чеки;
- расписка продавца при наличном расчете;
- другие документы, подтверждающие оплату.
При этом расходы не должны быть ранее учтены наследодателем при налогообложении. А вот получение им имущественного вычета при покупке само по себе не лишает наследника права использовать стоимость приобретения.
Пример ситуации: наследодатель купил квартиру за 5 миллионов рублей. Наследник продал ее за ту же сумму, а учитываемый доход также составил 5 миллионов. В итоге база равна нулю, так что НДФЛ платить не нужно.
Если же учитываемый доход составил 6 миллионов рублей, база после расходов будет равна 1 миллиону. Для налогового резидента налог составит 130 000 рублей, если других доходов в этой налоговой базе нет.
Имущественный вычет до 1 миллиона рублей
Документы наследодателя сохраняются не всегда. Кроме того, он мог сам получить квартиру бесплатно. В таком случае доход можно уменьшить на имущественный вычет.
Для квартир, комнат, домов, земельных участков и долей лимит составляет 1 миллион рублей за календарный год. Это общий предел, а не отдельный миллион на каждый объект.
К примеру, учитываемый доход от продажи квартиры составил 900 000 рублей. Вычет полностью перекроет эту сумму, поэтому налоговая база будет нулевой.
Однако при доходе 5 миллионов рублей после вычета останется база 4 миллиона. Значит, налог полностью не исчезнет.
Почему нужно проверить кадастровую стоимость
Смотреть только на цену в договоре нельзя. Сначала ее сравнивают с кадастровой стоимостью квартиры.
По общему правилу нужно:
- взять цену из договора;
- найти кадастровую стоимость, применяемую с 1 января года продажи;
- умножить ее на коэффициент 0,7;
- выбрать для расчета большую сумму.
Такой порядок закреплен в статье 214.10 НК РФ. Вместе с тем регион вправе изменить коэффициент: повысить его до 1 или уменьшить.
Именно от большей суммы вычитают расходы наследодателя или имущественный вычет. Поэтому занижение цены в договоре не позволяет автоматически избежать НДФЛ.
Например, квартиру продали за 5 миллионов рублей. Однако кадастровая стоимость с коэффициентом дала 5,6 миллиона. Наследодатель покупал жилье за 5 миллионов. В итоге налоговая база составит 600 000 рублей, а не ноль.
По какой ставке рассчитывают налог
С 2025 года для налоговых резидентов действует отдельная двухступенчатая шкала:
- 13% — с налоговой базы до 2,4 миллиона рублей включительно;
- 15% — с части базы, которая превышает 2,4 миллиона рублей.
Правило установлено статьей 224 НК РФ. Причем порог проверяют по совокупности налоговых баз, к которым применяется эта шкала.
Важно: для налоговых нерезидентов при продаже раньше минимального срока обычно действует ставка 30%, а имущественные вычеты не применяются. Отдельные правила установлены и для лиц, имевших в году продажи статус иностранного агента.
Нужно ли подавать декларацию после продажи
Если квартира продана раньше трех лет и полное освобождение не применяется, обычно нужно подать 3-НДФЛ. Даже нулевой налог после учета расходов наследодателя сам по себе эту обязанность не отменяет.
Действуйте по порядку:
- Рассчитайте учитываемый доход. Сравните цену договора с кадастровым показателем.
- Выберите способ уменьшения. Используйте расходы наследодателя или вычет до 1 миллиона рублей.
- Подайте декларацию. Срок — не позднее 30 апреля следующего года.
- Уплатите налог. Если он получился, сделать это нужно до 15 июля.
Вместе с тем декларацию можно не представлять, если учитываемый доход от продажи жилой недвижимости за год не превышает 1 миллион рублей. Также она не нужна при освобождении из-за истечения срока владения или по семейной льготе.
Не стоит ждать требования от налоговой. Сведения о переходе права поступают в ФНС из Росреестра, а за просрочку могут начислить штраф и пени.
Что проверить перед сделкой
Итак, продать унаследованную квартиру сразу можно. Однако до подписания договора проверьте:
- дату смерти наследодателя и истечение трехлетнего срока;
- право на семейную льготу;
- цену сделки и кадастровый показатель;
- документы о расходах наследодателя;
- выгодность расходов и вычета в 1 миллион рублей;
- налоговое резидентство и обязанность подать 3-НДФЛ.
Главный вывод: немедленная продажа сама по себе налог не отменяет. Но если действует льгота или налоговая база полностью перекрывается расходами либо вычетом, НДФЛ действительно может не возникнуть.