У многих наследников возникает вполне логичный и интересующий их вопрос: «Можно ли продать квартиру, которая досталась в наследство?». При этом, данный вопрос нередко дополняется тем, что наследник хочет не выжидать трехлетний срок для продажи, да еще и не платить налог.
В сегодняшнем материале мы расскажем, как можно продать унаследованную квартиру сразу после получения наследства, не дожидаясь трех лет со дня смерти наследодателя, и избежать уплаты налога на доход.
Начало начал
Начнем с того, что Налоговым кодексом Российской Федерации установлены минимальные сроки владения недвижимостью, по истечении которых продажа не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Эти сроки составляют либо 3 года, либо 5 лет, в зависимости от ситуации.
В частности, налог не взимается, если квартира была получена на безвозмездной основе. Это может быть:
- Наследование имущества по завещанию.
- Подарок от родственника или члена семьи.
- Приватизация после заключения договора социального найма.
- Передача квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением.
Еще один случай, при котором срок владения составляет 3 года — если продаваемая квартира является единственным жильем собственника. Здесь важно учитывать, что если жилье находится в совместной собственности супругов (например, одна квартира оформлена на мужа, а другая — на жену), такое жилье не будет считаться единственным.
Отметим! Налог не придется платить, если собственник продаст свое единственное жилье в течение 90 дней после покупки нового жилья. Этот пункт позволяет избежать налогообложения при переезде и смене места жительства.
Во всех других случаях, чтобы продать недвижимость без уплаты налога, нужно владеть ею не менее 5 лет. Например, если квартира была куплена на возмездной основе (покупка, мена) и не подпадает под указанные выше условия, придется ждать 5 лет, чтобы продать ее без налоговых последствий.
Немедленная продажа унаследованной квартиры
Резюмируя вышесказанное, добавим, что если вы получили в наследство квартиру и планируете ее продажу до истечения трех — пяти лет с момента смерти наследодателя, вам следует учитывать налоговые обязательства, которые могут возникнуть. В данном случае, если вы продадите унаследованную недвижимость раньше установленного срока, вам придется заплатить налог на доход в размере 13% от ее стоимости.
Важно помнить! Срок владения недвижимостью для целей налогообложения исчисляется не с момента регистрации права собственности, а с дня смерти наследодателя.
Тем не менее, существуют законные способы уменьшить налогооблагаемую базу, что позволяет снизить сумму налога или даже избежать его уплаты. В частности, налогоплательщик имеет право на вычеты, которые уменьшают налогооблагаемую сумму.
Способы не платить налоги
Итак, один из таких способов связан с учетом расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости. Закон позволяет уменьшать налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые наследодатель понес на приобретение квартиры. Это означает, что при продаже унаследованной квартиры можно вычесть из ее продажной стоимости ту сумму, которую наследодатель потратил на ее покупку.
Пример ситуации: если наследодатель приобрел квартиру за 5 миллионов рублей, а вы, как наследник, решили продать эту квартиру за ту же сумму, то вы не будете обязаны платить налог, поскольку продажная стоимость и сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемую базу, равны. Таким образом, налоговая база будет составлять ноль, и налог платить не придется.
Отметим, что для этого вам нужно будет предоставить в налоговую инспекцию документы, подтверждающие расходы наследодателя на покупку квартиры. В таком случае, даже если продажа происходит сразу после оформления наследства, налоговая база будет равна нулю, и НДФЛ не возникнет.
В свою очередь, если квартира продается по более высокой цене, НДФЛ будет рассчитываться исходя из разницы между стоимостью продажи и 5 миллионами рублей — суммой, на которую можно уменьшить налогооблагаемую базу. Например, если квартира будет продана за 6 миллионов рублей, то налогом будет облагаться только 1 миллион рублей, и сумма налога составит 13% от этой разницы.
В этой ситуации важно учитывать положения, разъясненные в Письме Минфина РФ от 26.02.2024 № 03-04-05/16423. Это письмо подтверждает право на уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов, понесенных наследодателем, что позволяет наследникам более эффективно управлять своими налоговыми обязательствами при продаже унаследованной недвижимости.