В браке большинство приобретенных активов, будь то недвижимость, автомобиль или иные ценные вещи, считаются совместной собственностью. Но можно ли распоряжаться таким имуществом без участия супруга, например, продать квартиру, дом или машину? В сегодняшнем материале мы подробно разберем, когда требуется согласие второго супруга на продажу совместного имущества, какие риски возникают при его отсутствии и как избежать возможных юридических последствий.
Когда необходимо согласие супруга на продажу имущества
При продаже совместно нажитого имущества в браке существует важное правило, установленное законодательством: такие сделки требуют обязательного согласия второго супруга. Невыполнение этого требования может привести к оспариванию сделки и признанию ее недействительной в судебном порядке. Так, в статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации прямо указано, что любое распоряжение общим имуществом супругов должно происходить с учетом мнения обеих сторон. Это касается как сделок с недвижимостью, так и ряда других финансовых операций, связанных с общими активами.
Рассматривая эту тему детально, обратим ваше внимание на то, что есть несколько ситуаций, при которых согласие супруга необходимо, в частности:
- продажа недвижимости, приобретенной в период брака — квартиры, дома, земельного участка;
- покупка квартиры в ипотеку, если сделка осуществляется на общие средства;
- дарение, обмен, залог или передача в аренду совместной недвижимости;
- управление бизнесом — покупка или продажа долей в уставном капитале ООО, выход одного из супругов из числа участников компании.
При этом, согласие на продажу недвижимости требуется в тех случаях, когда она считается совместной собственностью супругов. К примеру, если квартира, дом или другая недвижимость были куплены в браке, они автоматически признаются совместной собственностью, даже если в документах указан только один из супругов. Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, оба супруга имеют равные права на совместно нажитое имущество, если иное не оговорено брачным договором.
Важно помнить! Даже после развода имущество, которое не было поделено официально, продолжает оставаться совместным. Это значит, что при продаже такой недвижимости продавцу потребуется согласие бывшего супруга.
В свою очередь, иногда имущество принадлежит только одному из супругов, например, если квартира была получена по наследству или куплена до брака. Однако если за время совместной жизни в это жилье были вложены значительные семейные средства, например, на капитальный ремонт, реконструкцию или строительство пристройки, то недвижимость может быть признана совместной собственностью. Это предусмотрено статьей 37 Семейного кодекса.
Как правило, предполагается, мол, если один из супругов заключает сделку, второй супруг уже в курсе и дал свое согласие. Однако отсутствие нотариально оформленного согласия создает серьезные риски: сделка может быть оспорена и аннулирована, если выяснится, что второй супруг ничего не знал о продаже. Поэтому перед продажей недвижимости или других значимых активов лучше заранее оформить согласие в установленном законом порядке.
Когда согласие супруга на продажу имущества не требуется
Справедливости ради отметим, что не все сделки с недвижимостью, заключенные в браке, требуют согласия второго супруга. Закон устанавливает несколько исключений, при которых недвижимость или другое имущество не признается совместно нажитым, а значит, распоряжаться им можно единолично. В таких ситуациях согласие супруга на продажу, дарение или другие действия с имуществом не требуется.
Итак, это возможно в следующих случаях:
- Имущество принадлежит одному супругу по брачному договору — если между супругами заключен брачный договор, в котором четко прописано, что конкретное имущество принадлежит только одному из них, согласие на его продажу не нужно.
- Недвижимость куплена до вступления в брак — если квартира, дом или земельный участок были приобретены одним из супругов до регистрации брака, это имущество считается личным и не становится совместной собственностью.
- Имущество было подарено одному из супругов — если недвижимость получена в дар, например, от родителей или других родственников, она также признается личной собственностью получателя.
- Приватизация недвижимости — если в процессе приватизации жилья участие принимал только один супруг, то приватизированная квартира или дом будут считаться его личной собственностью, даже если это произошло в период брака.
- Наследство — если супруг получил недвижимость по наследству, она остается его личной собственностью и не подлежит разделу.
- Покупка за личные средства, принадлежавшие до брака — в некоторых случаях, если во время брака недвижимость была приобретена на личные сбережения, которые супруг накопил до вступления в брак или получил в наследство или по дарственной, она также может считаться его личным имуществом.
Эти исключения закреплены в статье 36 Семейного кодекса РФ. Поскольку имущество, относящееся к личной собственности одного из супругов, не считается совместно нажитым, второй супруг не имеет на него прав и его согласие на сделку не требуется. Однако во избежание возможных споров в будущем рекомендуется иметь документы, подтверждающие статус недвижимости — например, дарственную, свидетельство о праве на наследство или брачный договор.
Риски при отсутствии согласия супруга
Закон допускает регистрацию перехода права собственности на недвижимость даже без нотариально заверенного согласия второго супруга. В таких случаях в Едином государственном реестре недвижимости делается отметка о том, что документ о согласии не был предоставлен. На первый взгляд это может показаться формальностью, однако подобная ситуация чревата серьезными последствиями, особенно для покупателя недвижимости.
В соответствии с положениями статьи 35 Семейного кодекса супруг, которого не уведомили о продаже совместно нажитого имущества, вправе оспорить сделку в суде. Это можно сделать в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав. Основанием для подачи иска является отсутствие его согласия на сделку. Если суд сочтет доводы убедительными, он может признать сделку недействительной.
Особую опасность представляет случай, когда покупатель знал или должен был предполагать, что продавец действует без согласия супруга. Например, если в выписке из ЕГРН была отметка о неподанном согласии или возникли подозрения на этапе заключения договора. При таких обстоятельствах риск признания сделки недействительной возрастает, ну а последствия признания сделки недействительной весьма неприятны:
- Квартира или дом подлежат возврату прежним владельцам — супругам, а покупатель остается без недвижимости.
- В таких случаях ему придется самостоятельно судиться с продавцом, чтобы вернуть уплаченные деньги.
- Однако если продавец уже потратил полученные средства или не располагает необходимой суммой, покупателю грозят длительные судебные разбирательства и финансовые потери.
Чтобы избежать подобных рисков, важно заранее проверить все документы, уточнить статус недвижимости и убедиться, что нотариальное согласие второго супруга предоставлено. Это минимизирует вероятность последующих споров и судебных исков.
Как оформить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости
Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры, дома или другой недвижимости необходимо в тех случаях, когда имущество считается совместно нажитым. Этот документ оформляется у нотариуса и служит официальным подтверждением того, что супруг осведомлен о предстоящей сделке и не возражает против нее. В тексте документа указываются ключевые данные: информация о браке, сведения об объекте недвижимости и данные супруга, дающего согласие.
Чтобы оформить нотариальное согласие, необходимо заранее подготовить следующие документы:
- паспорт супруга, который выражает согласие на сделку;
- свидетельство о заключении брака. если супруги уже в разводе, потребуется свидетельство о расторжении брака;
- свидетельство о праве собственности на недвижимость или выписка из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая, что объект действительно принадлежит супругам.
Все перечисленные документы должны быть представлены нотариусу в оригинале. Сотрудники нотариальной конторы проверят их подлинность и составят документ о согласии на продажу. После этого супруг подписывает согласие, а нотариус заверяет его подпись, придавая документу юридическую силу.
В свою очередь, современные технологии позволяют упростить процесс получения согласия и сэкономить время. Для оформления документа можно воспользоваться электронными сервисами:
- Порталом «Госуслуги».
- Официальным порталом Федеральной нотариальной палаты.
- Приложением «Нотариат.РФ», которое предоставляет доступ к услугам нотариусов в онлайн-режиме.
Выбор способа оформления зависит от удобства заявителя. Обращение к нотариусу лично остается традиционным и надежным методом, особенно если требуется быстро получить заверенный документ. Однако использование электронных сервисов позволяет сэкономить время и ускорить процесс подачи и обработки документов.