Конституционный Суд Российской Федерации принял решение, которое запрещает управляющим компаниям «бросать» многоквартирные дома после окончания срока договора управления.
В частности, согласно правовой позиции КС РФ, выраженной в постановлении от 18 апреля 2024 года № 19-П «По делу о проверке конституционности части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации», управляющая компания, чей договор управления многоквартирным домом истек, обязана продолжать управление до тех пор, пока не будет назначена новая управляющая организация:
- управляющая компания;
- товарищество собственников жилья;
- жилищный кооператив;
- дом перешел на непосредственное управление.
Так, прежняя управляющая компания не вправе оставить дом без управления в течение этого периода и, несмотря на то, что это ограничивает свободу предпринимательства УК, такое решение направлено на защиту жилищных прав граждан и считается конституционно обоснованным.
В сегодняшнем материале мы подробно рассмотрим правовую позицию Конституционного Суда по данному вопросу, обратив внимание на ключевые моменты постановления.
С чего все началось: история конфликта между УК и жителями МКД
Конфликт между управляющей компанией и жителями многоквартирного дома начался с того, когда УК не смогла получить согласие жильцов на повышение тарифов на управление. По всей вероятности, не добившись этого согласия, УК дождалась окончания срока действия заключенного ранее договора управления и затем подала заявление об исключении дома из реестра лицензий в орган жилищного надзора. Дом был исключен из реестра, и УК прекратила управление им.
Однако через несколько месяцев после исключения дома из реестра лицензий Ресурсоснабжающая организация потребовала от УК оплаты за ресурсы, предоставленные МКД после исключения из реестра.
Вместе с тем УК утверждала, что не управляла домом и не выставляла жильцам счета за жилищно-коммунальные услуги, однако требования РСО остались без ответа.
Судебное разбирательство
Ситуация дошла до суда, когда управляющая компания отказалась передать необходимую документацию и ключи многоквартирному дому, несмотря на требования Жилищного кодекса РФ — согласно статье 162 ЖК РФ, после прекращения договора управления УК обязана передать документацию на МКД и другие принадлежности указанным лицам. Однако ответчик, из-за отсутствия заинтересованных лиц, не передал следующее:
- техническую документацию;
- ключи;
- необходимое оборудование для эксплуатации и управления спорным МКД.
Суды также отметили, что никакая другая организация не управляла многоквартирным домом в спорный период. В соответствии с частью 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ, в таких случаях должно быть подтверждено управление МКД какой-либо другой организацией. Однако в данном случае таких обстоятельств не обнаружено, поэтому именно ответчик должен был управлять МКД в спорный период.
Более того, ему также предстояло выступать в роли исполнителя коммунальных услуг в доме и оплачивать Ресурсоснабжающей организации стоимость коммунальных ресурсов. Однако это не было сделано, что привело к правовым спорам и неоплаченным счетам.
Жалоба в Конституционный Суд
Управляющая компания обратилась с жалобой в Конституционный Суд РФ, утверждая, что применение части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ противоречит ряду статей Конституции РФ, в частности, статьям 34, 35, 45 и 46.
В свою очередь, Конституционный Суд РФ признал, что данные нормы ЖК РФ действительно ограничивают права управляющих многоквартирных домов, однако такое ограничение считается конституционно приемлемым – «это обеспечивает разумный баланс между частными и публичными интересами, а также поддерживает взаимное доверие государства и общества».
Так, Конституционный суд подтвердил, что такие ограничения не нарушают конституционные права и свободы, а скорее способствуют обеспечению справедливости и защите интересов жильцов.
На что сослался КС РФ
При вынесении правовой позиции по спорному вопросу, Конституционный Суд РФ сослался на основополагающие принципы социального государства. В частности:
- Россия является социальным государством, где создаются условия для обеспечения достойной жизни и свободного развития человека. Этот принцип распространяется и на отношения, связанные с осуществлением права на жилище.
- Реализация жилищных прав граждан включает в себя организацию непрерывной деятельности по управлению многоквартирными домами, даже если это ограничивает свободу предпринимательской (экономической) деятельности в этой области. Однако такие ограничения должны быть справедливыми и соразмерными, не нарушая разумного баланса между частными и публичными интересами.
- Конституционный суд подчеркнул, что ограничения свободы предпринимательства в сфере управления МКД совместимы с принципами социальной справедливости и защиты прав граждан на жилище.
Правовые подходы к данному вопросу
Вместе с тем судом была проанализирована правоприменительная судебная практика по спорному вопросу. В частности, как отметил суд, Жилищный кодекс РФ не детализирует порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия договора управления, что привело к формированию двух противоположных подходов в судебной системе:
- Согласно первому подходу, сформулированному в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за 2021 год, если МКД исключен из реестра лицензий в связи с окончанием срока действия договора управления, управляющая компания не обязана продолжать управление домом и не вправе начислять оплату за ЖКУ.
- Второй подход, поддерживаемый арбитражными судами в рамках рассмотрения данного дела, предполагает, что УК не может уклониться от управления МКД после прекращения договора управления и исключения дома из реестра лицензий, пока другое лицо не возьмет на себя обязанности по управлению.
По мнению КС РФ, второй подход считается более верным с точки зрения обеспечения непрерывности управления МКД и соблюдения прав граждан на достойные условия жизни, а первый же подход суд счет узкоотраслевым, поскольку он игнорирует конституционные принципы о сбалансированности прав и обязанностей граждан и ограничения прав в конституционно значимых целях.
Выводы КС РФ относительно ограничения предпринимательских прав
Конституционный Суд РФ подчеркнул, что в соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции РФ, право на осуществление предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, а также право частной собственности не являются абсолютными и могут быть ограничены федеральным законом для защиты конституционно значимых ценностей.
Вместе с тем законодатель обязан устанавливать условия осуществления предпринимательской деятельности, которые согласовывают частную экономическую инициативу с интересами соответствующих потребителей и общества в целом. Это включает в себя необходимость обеспечения публично значимых услуг должного объема и качества.
Поэтому возложение на управляющие компании обязанности продолжать управление МКД после прекращения договора управления и исключения дома из реестра лицензий объективно обусловлено целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации многоквартирных домов. Это согласуется с интересами общества и обеспечивает сохранение жилищной безопасности граждан.
Заключение КС РФ касательно механизма смены УК
Вместе с тем Конституционный Суд отметил, что Обязанность управляющих компаний по продолжению управления многоквартирным домом не является бессрочной. Так, Жилищный кодекс РФ предусматривает подробно регламентированный механизм подбора новой УК даже в случае окончания срока действия договора управления.
Соответственно, взаимосвязанные часть 10 статьи 162 и часть 3 статьи 200 ЖК РФ не противоречат Конституции РФ, поскольку они предусматривают следующее:
- в любом случае на УК, не передавшую новому субъекту управления документацию и необходимое оборудование для эксплуатации МКД, возлагается обязанность продолжить управление домом после прекращения договора управления;
- это действует до возникновения обязательств по управлению МКД у другой УК или до наступления иных обстоятельств, определенных ЖК РФ.