В последнее время покупать квартиру стало весьма рискованно. Во всех ли случаях? Не совсем. Речь идет о ситуациях, когда в качестве продавца выступает пожилой человек.
Просто представьте: человек покупает квартиру, отдает за нее деньги, а потом через суд сделка признается недействительной. Квартиру забирают, а деньги не отдают.
Почему? Потому что, оказывается, пенсионер действовал под влиянием мошенников. И по этой теме есть что сказать, так как недавно практика судов слегка повернулась в сторону добросовестных покупателей. Но обо всем по порядку.
Почему покупатели теряли свои квартиры
На протяжении многих лет в судах повторялся один и тот же тревожный сюжет. Пенсионер продавал квартиру, получал деньги от покупателя, а затем практически сразу лишался этих средств, попав под влияние телефонных аферистов или псевдо-соцработников. Спустя время, нередко спустя несколько лет, пожилой человек обращался в суд с заявлением, что на момент сделки не понимал смысла своих действий либо действовал под давлением посторонних.
Судебная практика складывалась таким образом, что такие доводы часто воспринимались как уважительные, поскольку возраст, доверчивость и уязвимость пенсионеров вызывали у судов склонность защищать более слабую сторону.
В итоге покупатель, уверенный, что приобрел жилье добросовестно и оплатил его в полном объеме, внезапно сталкивался с суровой реальностью:
- сделку признавали недействительной;
- квартиру возвращали прежнему собственнику;
- вопрос судьбы уплаченных денег оставляли покупателю.
Формально он мог пытаться взыскать средства с мошенников, которым пожилой человек уже передал все до последней копейки. Фактически это означало, что покупатель оставался ни с чем. Пойди, найди мошенников.
Такие истории возникали в разных регионах России, и их становилось всё больше. Печально известная схема выглядела предельно просто. Пенсионер продавал квартиру, тут же по указанию злоумышленников перечислял деньги на несуществующие «безопасные счета», а затем, оказавшись в долгах и отчаянии, добивался через суд отмены сделки. Для правоприменителя подобные обстоятельства выглядели убедительно, ведь пожилой возраст сочетался с типичной картиной обмана.
Поворот, который изменил привычную логику
Недавнее решение Благовещенского городского суда Амурской области стало тем самым случаем, который нарушил привычный ход подобных дел и заставил по-новому взглянуть на защиту прав покупателей. Суд оставил квартиру за новой владелицей, хотя пенсионерка доказывала, что стала жертвой изощренной преступной схемы и продала жилье под давлением мошенников.
Пожилая женщина пыталась вернуть себе недвижимость, настаивала на недействительности договора и требовала признать последнего покупателя недобросовестным. На протяжении многих лет такие требования становились основанием для возврата квартиры прежнему собственнику, но в этот раз суд принял иное решение.
Материалы дела подтверждали, что 65-летняя жительница действительно оказалась втянута в цепочку обманов, когда неизвестные, выдавая себя за сотрудников спецслужб, убеждали ее в наличии несуществующих уголовных дел:
- под воздействием страха пенсионерка оформляла кредиты и переводила огромные суммы преступникам;
- одним из элементов этой схемы стала так называемая фиктивная продажа квартиры для ее сокрытия;
- женщина продала жилье мужчине, полученные деньги снова отправила злоумышленникам, а позже этот покупатель перепродал квартиру другой гражданке, уже по обычной рыночной процедуре.
Когда обман раскрылся, истец попыталась оспорить обе сделки, объясняя, что действовала в состоянии заблуждения и фактически не понимала происходящего. На первый взгляд ситуация напоминала множество аналогичных сюжетов, в которых суды возвращали квартиры пожилым продавцам как более уязвимой стороне.
Однако в данном случае суд отметил, что вторая покупательница не имела никакого отношения к преступной схеме, приобрела квартиру в порядке обычного гражданского оборота и выполнила все требования закона. Иных доказательств ее осведомленности о прошлых обстоятельствах представлено не было.
Суд признал возможным оставить жилье у нынешней владелицы. Тем самым была поставлена важная правовая точка. Даже при признании пенсионерки потерпевшей по уголовному делу и при всей трагичности ситуации у суда не возникло оснований изымать квартиру у добросовестного приобретателя.
Еще одно дело
Еще один случай в Якутии показал, что даже при заявлении о давлении со стороны мошенников суд может прийти к выводу в пользу покупателя, если доказательства говорят о том, что сделка была осознанной.
В другом деле пенсионерка попыталась признать недействительным договор продажи своей квартиры. Она утверждала, что подписала документы под влиянием телефонных злоумышленников и не осознавала, на что соглашалась. Первоначально суд поддержал ее требования, но апелляция отправила дело на пересмотр и вынесла противоположный вывод.
Решающим моментом стала повторная психиатрическая экспертиза, которую провели во Владивостоке. Специалисты пришли к выводу, что на момент подписания договора женщина понимала характер своих действий, могла ими руководить и последовательно выполняла шаги, связанные с продажей жилья. В материалах отмечено, что после сделки она спокойно освободила квартиру и некоторое время не предъявляла претензий, что также подтвердило отсутствие внутреннего конфликта в момент сделки.
Суд указал следующее:
- покупатель и банк, который участвовал в расчетах, действовали добросовестно;
- у них не было информации о возможном влиянии третьих лиц, и при нормальной внимательности они не могли предположить, что продавец якобы не имела намерения отчуждать квартиру.
Именно этот вывод стал ключевым: сделка была оформлена в обычном порядке, ее участники не нарушили закон, а доказательств недееспособности или обмана не представлено.
В итоге апелляционная инстанция Верховного Суда Республики Саха (Якутия) оставила квартиру за покупательницей. Решение отражено в Апелляционном определении по делу 2-1316/2024 (33-1130/2025).
Практические рекомендации
Покупка недвижимости у людей старшего возраста часто требует повышенного внимания. Даже если суды нередко оставляют сделки в силе, риски все равно есть. И их лучше минимизировать заранее.
Осторожнее со сделками с пенсионерами
Даже добросовестному покупателю сложно предугадать, какие обстоятельства могут всплыть спустя год или два после сделки. Здоровье, психическое состояние, влияние третьих лиц, семейные конфликты — любая из этих причин способна привести к попытке оспорить уже завершенную покупку.
Практика показывает: не каждая такая попытка заканчивается отменой сделки, но сама перспектива судебной тяжбы мало кому нужна. Поэтому лучше несколько раз подумать, прежде чем соглашаться на покупку у пожилого владельца, особенно если квартира — единственное жилье.
Цена заметно ниже рынка
Когда продавец ставит стоимость значительно ниже среднерыночной, объясняя это «срочностью», «желанием скорее уехать» или «личными обстоятельствами», стоит насторожиться. Низкая цена часто скрывает проблемы: наследственные споры, конфликты с родственниками, давление на собственника или признаки его уязвимого состояния.
Хороший объект по адекватной цене не требует спешки, а слишком выгодное предложение — повод включить холодный расчет.
Непонятные причины продажи
Если речь идет о пожилом человеке, особенно одиноком, важно понимать мотивы продажи. Куда он собирается переезжать? Кто помогает ему принимать решения? Почему он расстается с единственным жильем? Переезд к детям в другой город — объяснение, но лучше хотя бы поговорить с этими родственниками или убедиться, что они действительно в курсе происходящего.
Требование наличных и отказ от ипотеки
Если продавец категорически не хочет иметь дело с безналом, банковской ячейкой, аккредитивом или ипотечным расчетом, стоит задуматься, почему. Чаще всего причина: продавец хочет быстро получить деньги без лишнего контроля. Но для покупателя это риск, ведь банковские расчеты — один из механизмов проверки юридической чистоты сделки.
На сделку приходит представитель по доверенности, а собственника не показывают
Участие представителя само по себе не является нарушением, но когда продавец полностью скрыт от контакта, это повод остановиться. Вам важно видеть человека, который продает квартиру, понимать, в каком он состоянии, задавать вопросы лично. Если такой возможности нет, риски становятся выше.