Покупая квартиру, собственник получает права не только на само жилое помещение. Одновременно он становится участником особого режима общей собственности, который распространяется на имущество, обслуживающее весь дом.
На практике именно с общим имуществом связано большинство вопросов жильцов: кто должен оплачивать ремонт подъезда, кому принадлежит крыша, можно ли разместить рекламу на фасаде и почему за содержание лифта платят даже жители первого этажа.
В сегодняшнем материале же разберем, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, кто считается его собственником, как распределяются расходы на содержание такого имущества и почему долю в нем нельзя продать отдельно от квартиры.
О понятии
Если говорить простыми словами, общее имущество многоквартирного дома — это объекты и элементы здания, которыми пользуются сразу несколько собственников помещений.
При этом такое имущество принадлежит всем владельцам помещений на праве общей долевой собственности независимо от того, пользуются они конкретным объектом ежедневно или нет.
Обращаясь к первоисточнику, основные положения по данному вопросу содержит статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, более подробный перечень общего имущества законодатель приводит в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Что относится к общему имуществу
Для начала важно понимать, что общее имущество не ограничивается лестничными клетками или подъездами.
Наоборот, законодатель включает в эту категорию все объекты, которые обслуживают более одного помещения в доме.
В частности, к общему имуществу относятся:
- лестницы и лестничные площадки;
- коридоры и холлы;
- лифты и лифтовые шахты;
- крыша;
- чердаки и подвалы;
- несущие конструкции здания;
- инженерные сети и оборудование;
- земельный участок, на котором расположен дом;
- элементы благоустройства;
- оборудование, обеспечивающее доступность дома для инвалидов.
При этом местонахождение объекта не всегда имеет решающее значение.
Например, отдельные инженерные коммуникации могут проходить внутри квартиры. Однако если они обслуживают несколько помещений, законодатель относит их к общему имуществу.
Соответственно, определяющим критерием выступает не место расположения объекта, а его назначение.
Кто считается собственником общего имущества
Следующий важный вопрос касается собственников такого имущества.
Прежде всего необходимо учитывать, что участниками общей долевой собственности становятся все владельцы помещений в доме.
Причем речь идет не только о собственниках квартир.
Так, собственники магазинов, офисов, салонов и других нежилых помещений также обладают долями в общем имуществе многоквартирного дома.
Более того, право на такую долю возникает автоматически в силу закона.
Следовательно, человеку не нужно отдельно оформлять право собственности на лестницу, крышу или лифт. Достаточно приобрести помещение в многоквартирном доме.
Почему долю нельзя продать отдельно
На первый взгляд может показаться, что доля в общем имуществе представляет собой самостоятельный объект гражданских прав. Однако законодатель придерживается другого подхода.
Так, доля в общем имуществе не существует отдельно от квартиры или иного помещения.
Поэтому собственник не может:
- продать свою долю отдельно от квартиры;
- подарить такую долю другому лицу;
- обменять ее на другое имущество;
- потребовать выделить часть общего имущества в натуре.
Соответственно, доля всегда следует судьбе основного объекта недвижимости.
К примеру, при продаже квартиры новый владелец автоматически получает и соответствующую долю в общем имуществе дома.
Именно поэтому законодатель рассматривает такую собственность как особую разновидность общей долевой собственности.
Кому принадлежит многоквартирный дом
На практике многие задаются вопросом: существует ли собственник всего дома целиком? Между тем после регистрации прав нескольких собственников на отдельные помещения ситуация выглядит иначе.
Так, единый собственник всего здания фактически перестает существовать.
В результате каждый владелец получает право собственности на свое помещение и одновременно долю в общем имуществе.
Следовательно, многоквартирный дом представляет собой совокупность самостоятельных объектов недвижимости и имущества общего пользования.
Как собственники пользуются общим имуществом
Хотя общее имущество принадлежит всем собственникам, это не означает полной свободы действий.
Напротив, каждый владелец обязан учитывать интересы остальных жильцов.
В связи с этим Верховный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что право пользоваться общим имуществом не позволяет одному собственнику ограничивать аналогичные права других лиц.
Например, нельзя:
- самовольно занять часть общего коридора;
- перекрыть проход соседям;
- использовать общее имущество исключительно в собственных интересах.
То есть, закон требует соблюдать баланс интересов всех участников общей собственности.
Кто оплачивает содержание общего имущества
Еще один распространенный вопрос касается расходов на содержание дома.
Здесь действует достаточно простой принцип: каждый собственник обязан участвовать в расходах пропорционально принадлежащей ему доле.
При этом размер доли обычно зависит от площади помещения.
Кроме того, фактическое использование конкретного объекта значения не имеет.
Например, житель первого этажа может вообще не пользоваться лифтом. Тем не менее он обязан участвовать в расходах на его обслуживание и ремонт.
Аналогичное правило действует в отношении крыши, инженерных сетей, подъездов и других общих объектов.
Что происходит при продаже квартиры
Отдельного внимания заслуживает судьба общего имущества при совершении сделок.
Так, продажа квартиры автоматически влечет переход доли в общем имуществе многоквартирного дома.
Причем стороны сделки не могут исключить такую долю из договора. Соответственно, новый собственник одновременно получает права:
- на квартиру;
- на общее имущество дома;
- на участие в управлении домом;
- на пользование объектами общего назначения.
Поэтому переход права собственности на квартиру всегда сопровождается переходом связанных с ней прав и обязанностей.
Можно ли использовать общее имущество для получения дохода
Вместе с тем закон допускает использование отдельных частей общего имущества в хозяйственных целях.
Например, собственники могут разрешить размещение:
- рекламных конструкций на фасаде;
- оборудования операторов связи;
- технических устройств на крыше;
- иных объектов, не нарушающих права жильцов.
Однако такие решения собственники принимают в порядке, установленном жилищным законодательством.
Кроме того, доходы от подобного использования относятся к общему имуществу и должны использоваться в интересах всех собственников.
Может ли измениться размер доли
Многие полагают, что собственники вправе договориться и перераспределить доли по своему усмотрению.
Однако законодатель такую возможность не предусматривает. Наоборот, размер доли напрямую связан с площадью принадлежащего помещения.
Следовательно, собственники не могут произвольно изменить это соотношение соглашением между собой.
Исключения возможны лишь в особых случаях, когда соответствующие обстоятельства установит суд.
Главное
Итак, главное, что нужно знать об общем имуществе в многоквартирном доме:
- Общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
- Право общей долевой собственности на общее имущество возникает автоматически при приобретении квартиры или иного помещения в многоквартирном доме.
- Участниками такой собственности являются владельцы как жилых, так и нежилых помещений.
- Доля в праве на общее имущество не существует отдельно от права собственности на помещение.
- Собственник не может самостоятельно продать, подарить, обменять или иным образом распорядиться своей долей отдельно от квартиры.
- Расходы на содержание общего имущества несут все собственники пропорционально размеру принадлежащих им долей.
- Обязанность участвовать в расходах сохраняется даже в том случае, если собственник фактически не пользуется отдельными объектами общего имущества.
- При продаже квартиры соответствующая доля в праве на общее имущество автоматически переходит к новому собственнику.
- Пользоваться общим имуществом необходимо с учетом прав и законных интересов других собственников помещений.
- По решению собственников отдельные элементы общего имущества могут использоваться для получения дохода, если это не противоречит требованиям законодательства.
- Закон не допускает произвольного изменения размера долей в праве собственности на общее имущество по соглашению отдельных собственников.