На практике право собственности возникает не только по договору, наследству или в результате создания вещи. Закон предусматривает и менее очевидные основания.
Одно из них — «приобретательная давность».
Этот механизм позволяет оформить право собственности на имущество, которым человек длительное время владеет как своим собственным при соблюдении ряда обязательных условий.
В сегодняшней статье разберем, когда действует приобретательная давность, какие требования предъявляет закон и в каких случаях суд может признать за владельцем право собственности.
О понятии
Итак, приобретательная давность — это способ приобретения права собственности через длительное, добросовестное и открытое владение чужим или бесхозяйным имуществом как своим собственным.
Проще говоря, если лицо на протяжении установленного законом срока фактически владеет имуществом, содержит его, пользуется им и при этом соблюдает предусмотренные законом условия, оно может стать его собственником.
Обращаясь к первоисточнику, правовое регулирование приобретательной давности содержится в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно названной норме гражданин или юридическое лицо, которые не являются собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеют им как своим собственным в течение установленного срока, могут приобрести право собственности на это имущество.
Какие условия должны соблюдаться
Начнем с того, что сама по себе приобретательная давность применяется не к любому фактическому владению. Закон устанавливает сразу несколько обязательных признаков.
Признак № 1 — владение должно быть без законного титула
Прежде всего речь идет о владении без надлежащего правового основания. Иными словами, у владельца отсутствует документ или иной юридический титул, подтверждающий право собственности.
Например, такая ситуация может возникнуть, когда имущество было получено по сделке, которая впоследствии оказалась оформленной ненадлежащим образом.
Признак № 2 — владение должно быть добросовестным
Кроме того, владелец не должен знать и не должен был знать об отсутствии у него законных оснований для владения вещью.
Добросовестность оценивается на момент получения имущества. Так, если лицо изначально понимало, что пользуется чужой вещью без законных оснований, рассчитывать на приобретательную давность оно не сможет.
Признак № 3 — владение должно быть открытым
Еще одно важное условие — открытый характер владения. В частности, лицо не должно скрывать факт использования имущества.
Напротив, окружающие должны иметь возможность видеть, что именно этот человек фактически распоряжается объектом, содержит его и относится к нему как к своему собственному.
Открытость владения позволяет другим заинтересованным лицам своевременно заявить свои права и одновременно подтверждает добросовестность владельца.
Признак № 4 — владение должно быть непрерывным
Не менее важно соблюдение требования непрерывности.
Для недвижимости срок владения составляет пятнадцать лет, для движимого имущества — пять лет.
В течение этого времени владение не должно прекращаться.
При этом закон допускает ряд исключений:
- Например, временная передача имущества другому лицу не прерывает течение срока приобретательной давности.
- Аналогично не считается перерывом ситуация, когда имущество было незаконно изъято, но затем возвращено владельцу в установленном порядке.
Признак № 5 — владение должно осуществляться как своим собственным
Наконец, лицо должно относиться к имуществу именно как к своему.
Если имущество используется на основании договора аренды, хранения, безвозмездного пользования или иного обязательственного отношения, правила статьи 234 ГК РФ не применяются.
Именно поэтому арендатор не может приобрести арендованное имущество в силу приобретательной давности только потому, что долго им пользовался.
На какое имущество распространяется приобретательная давность
Право собственности по приобретательной давности может возникнуть как в отношении бесхозяйного имущества, так и в отношении имущества, которое формально принадлежит другому лицу.
При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости само по себе не препятствует применению данного механизма.
Также закон не требует обязательной предварительной постановки бесхозяйного недвижимого имущества на учет и отказа суда в признании права муниципальной собственности.
Эти обстоятельства не являются обязательным условием для признания права собственности в силу приобретательной давности.
Как оформить право собственности
Само по себе истечение срока владения не означает автоматическое появление записи о праве собственности в государственных реестрах.
Поэтому лицо, которое считает себя собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд.
Если прежний собственник известен, именно он выступает ответчиком по делу о признании права собственности.
Однако бывают ситуации, когда установить прежнего владельца невозможно:
- В таком случае заинтересованное лицо может обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.
- В подобных делах в качестве заинтересованного лица обычно привлекается государственный регистратор.
Какие права есть у давностного владельца до оформления собственности
Интересно, что даже до признания права собственности закон предоставляет владельцу определенную защиту.
Пункт 2 статьи 234 Гражданского кодекса позволяет использовать вещно-правовые способы защиты против третьих лиц, которые сами не являются собственниками имущества и не имеют законных оснований владеть им.
Иными словами, давностный владелец может защищать свое фактическое владение от незаконных посягательств со стороны посторонних лиц.
Как исчисляется срок приобретательной давности
По общему правилу течение срока начинается с момента фактического завладения имуществом.
Вместе с тем закон допускает присоединение периода владения предыдущего владельца. Такая возможность возникает при правопреемстве, когда имущество переходит от одного лица к другому.
Например, наследник может учесть период владения своего наследодателя при расчете общего срока приобретательной давности.
Когда срок начинает течь после истечения исковой давности
Отдельное правило закреплено в пункте 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если собственник утратил возможность истребовать имущество из чужого незаконного владения из-за пропуска срока исковой давности, именно с момента истечения такого срока начинает течь срок приобретательной давности.
То есть законодатель связывает два правовых механизма:
- исковую давность;
- приобретательную давность.
После того как собственник утрачивает возможность защитить свое право через виндикационный иск, у фактического владельца появляется возможность в будущем приобрести право собственности на спорное имущество.
Как это работает на практике
Предположим, гражданин более пятнадцати лет открыто пользуется жилым домом, который достался ему от родственника по старым документам, но право собственности никогда не регистрировалось.
Все это время он проживает в доме, оплачивает коммунальные услуги, проводит ремонт и не скрывает факт владения.
Если выяснится, что оформить право собственности обычным способом невозможно, такой владелец может обратиться в суд и потребовать признать за ним право собственности в силу приобретательной давности.
При подтверждении добросовестности, открытости и непрерывности владения суд может удовлетворить заявленные требования.