Есть сделки, где одна сторона платит сразу, а другая сразу получает. А есть рента — когда вещь или недвижимость передается сейчас, а встречное возмещение растягивается на годы и десятилетия. Постоянная рента — именно такой формат: раз передал имущество, и в ответ должен получать выплаты столько, сколько будет существовать сама обязанность.
О понятии
Если упростить до минимума, постоянная рента — это сделка, при которой человек передает имущество, а взамен получает регулярные платежи или иное содержание на неопределенный срок. То есть рента не прекращается автоматически ни через год, ни через десять, она существует до тех пор, пока ее не прекратят по закону или по соглашению.
Обращаясь к первоисточнику, базовое определение ренты содержится в статье 583 Гражданского кодекса Российской Федерации. В пункте 2 этой статьи прямо указано, что рента может быть бессрочной, и именно такая ее разновидность называется постоянной.
Далее законодатель выделил для нее отдельное регулирование — параграф 2 главы 33 Гражданского кодекса. Эти нормы определяют, кто может быть получателем, в каком виде выплачивается рента, как она обеспечивается и когда может быть прекращена. Если выжать из нее базу, то:
- при договоре постоянной ренты имущество (обычно недвижимость или земельный участок) передается плательщику, а тот обязан регулярно выплачивать получателю определенную сумму денег или предоставлять содержание в иной форме — услугами, товарами, работами;
- закон не привязывает ренту только к деньгам, но выплаты должны быть эквивалентны и периодичны;
- ключевая особенность конструкции — бессрочность, в отличие от пожизненной ренты, где предел определен моментом смерти получателя.
Пример ситуации
Предположим, пенсионер передает в собственность коммерсанту небольшой доходный дом. Денег ему не нужно, но важны регулярные выплаты, чтобы покрывать расходы на жизнь. Стороны заключают договор постоянной ренты: дом переходит предпринимателю, а взамен он обязан выплачивать бывшему владельцу десять тысяч рублей ежемесячно.
У пенсионера появляется стабильный денежный поток, у предпринимателя — имущество, которое можно использовать и развивать. Если плательщик перестанет платить, получатель вправе требовать расторжения договора и возврата имущества, либо — выкупа ренты по правилам главы 33.
Резюмируя, постоянная рента — это не дарение и не купля-продажа в рассрочку. Это юридическая конструкция, где собственность передается сразу, а встречное исполнение растягивается на неограниченный срок.
Кто может быть плательщиком и получателем
Закон не ограничивает круг лиц, которые могут взять на себя обязанность выплачивать ренту. Плательщиком может стать:
- гражданин;
- коммерческая организация;
- некоммерческая организация;
- государственное или муниципальное учреждение.
Важно: получателем же могут быть только физлица или организации, но только некоммерческие.
То есть компания не может получать ренту как способ заработка, а только в рамках деятельности, не связанной с извлечением прибыли (например, благотворительный фонд, общественная организация).
В какой форме выплачивается рента
По умолчанию рента выплачивается деньгами. Размер стороной определяется в договоре, но не абсолютно свободно: закон ставит нижнюю границу. Так, месячная выплата не может быть ниже прожиточного минимума на душу населения в том субъекте Российской Федерации, где находится переданное имущество. Если в регионе такой показатель не установлен, берется федеральный.
То есть оформить договор на «символические 500 рублей» не получится — закон заставляет устанавливать минимум, который хотя бы теоретически позволяет жить.
Кроме того, если стороны это прямо предусмотрели в договоре, взамен денег плательщик может:
- передавать вещи (например, продуктовые наборы);
- выполнять работы (например, ремонт);
- оказывать услуги (например, уход, транспорт, бытовая помощь).
Главное, чтобы стоимость этого «натурального исполнения» была эквивалентна сумме ренты.
Отметим: если договором не предусмотрено иное, рента должна увеличиваться автоматически — вместе с ростом прожиточного минимума. Закон прямо связывает размер платежа с социальной нормой, значит, плательщик ренты берет на себя не фиксированную сумму, а обязанность держать выплаты на уровне не ниже установленного социального минимума.
При этом сама рента (если иное не установлено договором) выплачивается раз в квартал, то есть четыре раза в год. Повторимся, что стороны вправе договориться об ином графике: раз в месяц, раз в полгода и т.д. Главное, чтобы порядок был прописан.
Особенности постоянной ренты
Постоянная рента выглядит как обязательство «навсегда», но на практике закон оставляет обеим сторонам несколько выходов. Одни могут выкупить ренту, другие — потребовать этого, если плательщик перестал быть надежным. Плюс — особые правила, связанные с судьбой переданного имущества. Но обо всем подробно и поэтапно.
Право плательщика на выкуп
Плательщик ренты не прикован к договору пожизненно. Закон дает ему возможность отказаться от дальнейших платежей, но только через процедуру выкупа. То есть сначала он выплачивает сумму, которая заменяет все будущие платежи, и только после этого обязательство прекращается.
Однако важно следующее:
- отказ должен быть сделан только в письменной форме;
- предупредить получателя нужно не менее чем за три месяца, если договор не требует большего срока;
- до момента, пока получатель не получит всю выкупную сумму, платить ренту придется как обычно.
Попытка прописать в договоре «плательщик ренты лишается права на выкуп» — ничтожна. Закон прямо запрещает лишать плательщика такого права.
При этом стороны могут ограничить момент выкупа — например, установить, что рента не может быть выкуплена, пока жив получатель или в течение первых 30 лет.
Когда получатель сам может заставить выкупить ренту
Получатель — не пассивная сторона. Он вправе потребовать выкупа ренты в ряде ситуаций, когда доверие к плательщику объективно подрывается. Закон называет среди таких случаев:
- просрочка выплат более чем на год;
- нарушение обязательств по обеспечению выплаты ренты (например, залога или страхования);
- признание плательщика неплатежеспособным либо иные признаки того, что он платить дальше не сможет;
- имущество, переданное под ренту, разделено или перешло в общую собственность (то есть контроль над ним утрачен);
- иные случаи, если стороны предусмотрели их в договоре.
Рента — не пожизненная лотерея. Если есть риск, что получатель останется ни с чем, закон дает ему право выйти из отношений, но с компенсацией.
Сколько стоит выкуп?
Цена выкупа может быть заранее определена в договоре. Но если стороны об этом не позаботились, применяется правило если имущество передано за плату, рента выкупается по цене, равной годовой сумме рентных платежей.
Если имущество передано бесплатно, в выкупную стоимость включаются:
- годовая сумма ренты;
- стоимость имущества, определенная по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса.
То есть бесплатная передача увеличивает цену выкупа: плательщик обязан компенсировать не только будущие платежи, но и само имущество.
Кто несет риск случайной гибели имущества
А что, если дом сгорел, участок размыло, оборудование сломалось — рента прекращается? Нет, все зависит от того, как имущество было передано. Если имущество передано бесплатно, риск его случайной гибели несет плательщик ренты. Он продолжает платить, даже если вещи больше нет. Если имущество передано за плату, плательщик вправе потребовать:
- прекращения ренты;
- либо изменения условий выплаты (например, уменьшения суммы).
То есть в первом случае плательщик берет на себя полную ответственность, а во втором — может пересмотреть условия.