Такие сделки часто можно встретить в фильмах — человек ухаживает за пожилым человеком, а последний оставляет ему квартиру за это. Это правда, так работает «пожизненная рента». Сегодня поговорим о ней.
О понятии
Итак, если говорить простыми словами, пожизненная рента выглядит следующим образом: человек передает свое имущество другому лицу, а взамен получает регулярные выплаты до конца жизни. Это не заем и не купля-продажа в рассрочку. Это соглашение, в котором ценность имущества «оплачивается» не единовременно, а через ежемесячное содержание.
Обращаясь к первоисточнику, понятие пожизненной ренты напрямую вытекает из пункта 2 статьи 583 Гражданского кодекса. Закон выделяет два вида ренты: постоянную и пожизненную. Во втором случае срок выплат определяется продолжительностью жизни получателя.
Более детально конструкцию регулирует параграф 3 главы 33 Гражданского кодекса, где описаны особенности заключения договора, исполнения обязательств, последствий нарушений и прав сторон. Если свести все к главной мысли, то в данном конкретном случае:
- получатель ренты передает имущество сразу, а плательщик «оплачивает» его, выплачивая ренту до момента смерти получателя;
- право собственности плательщик получает сразу после регистрации сделки, но распоряжаться имуществом полноценно он сможет только после прекращения ренты, поскольку на объект накладывается обременение.
Пример ситуации
Представим пожилую женщину, которая живет одна в двухкомнатной квартире. Детей нет, пенсия небольшая, а оплатить сиделку или регулярную помощь сложно. Она заключает договор пожизненной ренты с соседом, который давно помогает ей по хозяйству.
По договору квартира сразу переходит соседу, но он обязуется ежемесячно выплачивать определенную сумму и помогать женщине бытовыми услугами. Государственная регистрация закрепляет право собственности за соседом, но в выписке появляется отметка об обременении. Собственником он станет только после того, как рента прекратится по естественному основанию — смерти получателя.
Резюмируя, пожизненная рента — договор, по которому одна сторона «обеспечивает» другую до момента смерти последней, после чего становится владельцем имущества.
Кто может быть получателем ренты
Получателем пожизненной ренты всегда является гражданин. Это не та модель, где можно поставить в позицию выгодоприобретателя организацию. Смысл договора — содержание конкретного человека в течение всей его жизни, и именно поэтому законодатель привязывает ренту к человеческому жизненному сроку.
Иногда ренту устанавливают сразу в пользу нескольких граждан. В таком случае по умолчанию их доли в праве на получение выплат считаются равными.
Если стороны хотят другой порядок, он обязательно прописывается в договоре.
Что происходит при смерти одного из получателей? Вот как это работает:
- его доля автоматически переходит к остальным;
- рента не уменьшается и не прекращается, просто перераспределяется между оставшимися;
- только смерть последнего получателя прекращает обязательство плательщика.
Есть и особое правило, о котором не всегда вспоминают. Договор, заключенный в пользу человека, который умер к моменту подписания, ничтожен. Перед нами сделка, лишенная предмета. Невозможно установить пожизненное содержание там, где жизни уже нет.
Размер выплат
Выплата по договору пожизненной ренты представляет собой денежную сумму, которую плательщик обязан перечислять получателю регулярно. Закон устанавливает минимальный порог. Так, рента в расчете на месяц не может быть ниже прожиточного минимума на душу населения в том субъекте (области), где находится имущество, переданное под ренту. Если региональный показатель отсутствует, ориентируются на федеральный.
Этот минимум — не разовая цифра. Он подлежит увеличению, если прожиточный минимум растет. Получатель не должен терять покупательную способность выплаты только потому, что стороны однажды зафиксировали ее размер.
Если документом не установлен иной вариант, рента платится ежемесячно по окончании календарного месяца. Но стороны вправе закрепить другой график.
Особенности
Пожизненная рента привлекает своей простотой: имущество передается, взамен человек получает содержание до конца жизни. Но за этой внешней ясностью стоит целый набор нюансов, о которых важно знать еще до подписания договора.
Риск случайной гибели имущества
В обычном договоре купли-продажи случайная гибель вещи после ее перехода к покупателю, как правило, прекращает обязательства продавца. В пожизненной ренте все иначе.
Если имущество, переданное под выплату ренты, погибло или было повреждено без вины сторон, это не освобождает плательщика от обязанности содержать получателя. Так установлено законом и объясняется самой идеей договора: жилье или участок становятся платой за обязательство заботиться о человеке при любых обстоятельствах.
То есть сгорела ли квартира, затопил ли дом сосед, обрушилась ли крыша — выплаты продолжаются в прежнем объеме.
Ответственность за нарушение договора
Если плательщик ведет себя недобросовестно, не выплачивает ренту или делает это нерегулярно, закон дает получателю два варианта реакции:
- Потребовать выкуп пожизненной ренты. Это прямое последствие существенного нарушения договора. В таком случае плательщик обязан выплатить сумму, рассчитанную по правилам статьи 594 Гражданского кодекса, полностью прекращая обязательство на будущее.
- Потребовать расторжения договора и взыскания убытков. Этот путь выбирают, когда отношения окончательно испорчены и продолжение исполнения невозможно.
Есть еще один важный сценарий. Если недвижимость была передана под ренту бесплатно, получатель вправе потребовать вернуть имущество. Его стоимость засчитывается в выкупную цену, что позволяет восстановить имущественное положение получателя, не оставляя его без защиты.
Форма рентных платежей
Пожизненная рента строго денежная. В отличие от постоянной ренты, где можно договориться об услугах или товарах, здесь закон не допускает неденежные формы исполнения. Размер определяют в договоре, а выплачивает его плательщик ежемесячно, если стороны не согласовали иной график.
Ограничения в распоряжении переданным имуществом
Формально собственником недвижимости плательщик становится сразу после регистрации перехода права. Но пользоваться имуществом и распоряжаться им — разные вещи.
Продать, подарить или заложить квартиру плательщик сможет только после смерти получателя ренты и снятия обременения. Пока человек жив, его интерес защищается записью в ЕГРН, которая делает любые сделки с объектом невозможными.
Кто может быть плательщиком
Плательщиком пожизненной ренты может быть любое правоспособное лицо, будь то гражданин или организация. Закон не вводит специальных ограничений.
А вот с правами получателя ситуация иная. Они не переходят по наследству, не могут быть переданы по уступке и не могут принадлежать другому лицу. Договор ренты всегда персонализирован: содержание предоставляется конкретному человеку, и только его жизнь определяет срок обязательства.