В гражданском обороте встречаются сделки, где движущим мотивом выступает не прибыль, а уверенность в завтрашнем дне. Договор ренты как раз из таких. Он позволяет передать имущество не просто за деньги, а в обмен на постоянную материальную поддержку, будь то регулярные выплаты или уход.
О понятии
Если вкратце, рента — это договор, по которому один человек передает другому имущество, а взамен получает гарантированное содержание или денежные выплаты. В отличие от купли-продажи, где расчеты завершаются сразу, по ренте отношения между сторонами продолжаются во времени.
Обращаясь к первоисточнику, понятие ренты раскрыто в статье 583 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно норме, получатель ренты передает имущество в собственность плательщику ренты, а тот обязуется периодически выплачивать получателю определенную сумму денег или предоставлять содержание в иной форме.
Чаще всего такие договоры заключают пожилые люди, не имеющие близких родственников. Но «чаще» не значит «всегда». Кто бы ни был, закон предлагает варианты — постоянную и пожизненную ренту:
- При постоянной ренте выплаты не ограничены сроком, и обязательство продолжается до тех пор, пока стороны не прекратят его по установленным правилам. Это может быть, например, случай, когда владелец коммерческой недвижимости передает здание в обмен на ежемесячные платежи, обеспечивая себе стабильный доход.
- Пожизненная рента, напротив, действует до конца жизни получателя. Она может предусматривать не только деньги, но и уход, питание, оплату коммунальных услуг — словом, все то, что необходимо человеку для достойного существования.
В Гражданском кодексе предусмотрена и особая форма — пожизненное содержание с иждивением, когда плательщик ренты берет на себя обязанность обеспечивать получателя всем необходимым в бытовом и материальном плане.
Пример ситуации
Допустим, пожилая женщина передает свою двухкомнатную квартиру молодой паре. По договору они обязуются выплачивать ей определенную сумму каждый месяц, приобретать лекарства и обеспечивать питание. После ее смерти квартира окончательно переходит в их собственность. Такой договор сочетает в себе черты доверия и расчета, позволяя обеим сторонам получить желаемое: одной — уверенность в заботе, другой — имущество без крупных единовременных затрат.
Резюмируя, рента — это форма социальной взаимопомощи, закрепленная законом.
Форма и особенности договора ренты
Договор ренты — это особый вид гражданско-правового соглашения. Любая неточность в оформлении способна обернуться спорами, поэтому форма и условия такого договора всегда должны быть продуманы до мелочей.
По закону договор ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это требование действует независимо от того, идет ли речь о передаче недвижимости, движимого имущества или прав.
Кстати, ранее действовала норма, согласно которой договор ренты, предметом которого является жилое помещение, подлежал государственной регистрации, однако с 2013 года это правило утратило силу. Теперь регистрации подлежит только переход права собственности, что значительно упростило процедуру оформления.
Содержание договора
Содержание договора ренты строго индивидуально и зависит от договоренностей сторон. В тексте указываются:
- основание перехода права собственности;
- обязанности плательщика ренты;
- порядок и периодичность выплат;
- перечень услуг или видов помощи, которые он обязуется предоставлять.
В обязательном порядке описывается объект ренты: его адрес, назначение, доли в праве собственности, а также тип ренты — постоянная, пожизненная или с условием пожизненного содержания с иждивением.
На практике чаще всего речь идет о жилой недвижимости, которую передает пожилой человек, не имеющий близких родственников или материальной возможности обеспечивать себя самостоятельно. Но соглашение о ренте может заключаться и в иных ситуациях — например, между гражданами, находящимися в дружеских отношениях, или между родственниками, когда стороны желают закрепить взаимные обязательства на законной основе.
Особенности
Интересной особенностью является то, что характер договора может меняться в зависимости от того, была ли передача имущества возмездной:
- Если имущество передается безвозмездно, рента рассматривается как встречное предоставление — своего рода эквивалент переданного имущества. Тогда применяются отдельные правила договора дарения, если они не противоречат самой сути ренты.
- Если же имущество передается за плату, отношения сторон регулируются положениями о купле-продаже.
Важно отметить: переданное под выплату ренты имущество получает особый правовой статус — оно становится обремененным рентой. Это значит, что при его продаже или иной форме отчуждения обязательства по выплате ренты переходят к новому владельцу.
Закон возлагает на прежнего собственника дополнительную (субсидиарную) ответственность перед получателем ренты, если новый владелец нарушает условия договора. Если же в соглашении закреплена солидарная ответственность, получатель ренты вправе требовать исполнение как от всех должников одновременно, так и от любого из них в отдельности, пока обязательство не исполнено полностью.
Для защиты интересов получателя ренты предусмотрены и иные механизмы обеспечения:
- при передаче недвижимого имущества он приобретает право залога на объект, что позволяет ему сохранить контроль над исполнением обязательства;
- стороны могут предусмотреть страхование риска невыполнения обязанностей плательщиком ренты или иные формы обеспечения, например поручительство.
Ну а если плательщик ренты допускает просрочку, он обязан уплатить получателю не только саму ренту, но и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере, установленном законом или самим договором. При серьезных нарушениях условий, утрате обеспечения или ухудшении его условий по вине плательщика получатель ренты имеет право расторгнуть договор и взыскать убытки, понесенные в связи с этим.
Кстати
Сегодня мы осветили базовую информацию о ренте и ее особенностях. Далее в рубрике поговорим отдельно про каждый из видов. Поэтому, если интересует, следите и оставайтесь с нами.