Иногда жизнь бизнеса складывается так, что арендатор, получивший помещение, сам оказывается в роли арендодателя. Это и есть субаренда — форма, в которой один снимает, а другой берет у него в пользование полностью или часть арендованного.
В сегодняшней статье мы подробно разберем, как работает субаренда, какие у нее правовые основания и где кроются подводные камни.
О понятии
С точки зрения практики, субаренда — это ситуация, когда арендатор (тот, кто сам снимает имущество) передает его полностью или частично во временное пользование другому лицу. При этом он не перестает быть обязанным перед основным арендодателем. То есть арендатор как бы «встраивается посередине»: с одной стороны он по-прежнему должен платить арендодателю, с другой — получает арендную плату от субарендатора.
Обращаясь к первоисточнику, законодатель прямо предусматривает такую возможность пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу данной нормы арендатор вправе, с согласия арендодателя, сдавать арендованное имущество в субаренду.
Однако есть важный нюанс: норма не является жестким запретом на иные договоренности. Верховный Суд России в пункте 26 Обзора судебной практики № 2 (2018), утвержденного Президиумом ВС РФ 4 июля 2018 года, отметил, что:
- стороны могут предусмотреть в своем соглашении иное правило;
- можно прямо указать в договоре аренды, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без отдельного письменного согласия арендодателя.
Иными словами, без одобрения собственника помещения такая передача прав невозможна, ведь в его распоряжении находится сам объект, но предусмотреть «действие без согласия» можно.
Пример ситуации
Для полного понимания представим ситуацию. Компания арендует целый этаж бизнес-центра. Со временем часть помещений оказывается невостребованной — отдел сократился, логистика изменилась, часть процессов ушла в онлайн. Вместо того чтобы оплачивать простаивающие метры, арендатор решает передать часть пространства в субаренду небольшим компаниям — дизайнерскому бюро, маркетинговому агентству или бухгалтерской фирме.
Каждая из сторон получает выгоду: арендатор снижает свои расходы, субарендаторы находят помещения в хорошем месте без необходимости напрямую заключать крупный договор, а собственник здания получает стабильные платежи и порядок в документах.
Резюмируя, субаренда — возможность «пересдать» другому то, что уже арендовано вами. Ну или наоборот.
О согласии собственника имущества
По общему правилу арендатор не может просто взять и передать имущество в субаренду. Ведь имущество ему не принадлежит — он лишь временно пользуется им по договору аренды. Поэтому законом установлено, что для субаренды необходимо согласие собственника. Без него передача имущества третьему лицу будет считаться нарушением, а договор субаренды — ничтожным.
При этом интересно, что Гражданский кодекс не устанавливает строгих требований к форме согласия арендодателя. Оно может быть выражено по-разному:
- отдельным письмом;
- отметкой на договоре;
- визой на заявлении арендатора;
- формулировкой внутри самого договора аренды.
Главное, чтобы согласие было очевидным, недвусмысленным и, конечно, зафиксированным в письменной форме — ведь именно бумага (или документ в электронном виде) становится главным доказательством в случае спора.
Кстати, на практике арендные отношения бывают весьма разнообразными. В одних договорах арендодатель категорически запрещает субаренду, оставляя за собой полный контроль над помещением. В других — разрешает, но с условиями: например, требует согласовать личность субарендатора, условия сделки или арендную плату:
- Тогда согласие выражается письмом с пометкой «Согласовано» или «Не возражаю», которое подписывает арендодатель.
- Иногда такую визу ставят прямо на экземпляре договора субаренды — и это также считается надлежащим подтверждением согласия.
Есть и третий вариант — самый либеральный. Когда стороны изначально договариваются, что арендатор вправе заключать субарендные договоры без дополнительных согласований. Такая оговорка включается в сам договор аренды и полностью соответствует требованиям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом случае арендатор может действовать свободнее, не обращаясь к арендодателю за каждым разрешением.
Когда согласие не нужно
Несмотря на общее правило, существуют ситуации, когда субаренда возможна без согласия собственника. Например, пункт 1 статьи 638 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор вправе сдавать это транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя.
Тем не менее, подобные случаи — исключение, а не правило. В большинстве ситуаций арендатору всё же необходимо заручиться согласием владельца.
Особенности субаренды
Хотя договор субаренды живет своей жизнью, его судьба все равно тесно связана с судьбой основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются те же правила, что и к аренде, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. И именно в этом «если иное» скрываются ключевые особенности, которые отличают субаренду от классической аренды.
Срок договора
Первое и главное ограничение касается срока. Субаренда не может длиться дольше, чем основной договор аренды. Так прямо установлено абзацем вторым пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Например: если арендатор снимает помещение на три года, то и субарендатор может пользоваться им не дольше этого срока. Это логично вытекает из природы отношений: нельзя передать больше прав, чем имеешь сам.
При этом закон не запрещает заключать договор субаренды на неопределенный срок — даже если основной договор аренды имеет конкретные временные рамки. В таком случае момент окончания действия субаренды будет привязан к прекращению самого договора аренды.
Производный характер
Субаренда — производный договор, и это ключевой момент. Он существует лишь постольку, поскольку жив основной договор аренды. Как только аренда прекращается — автоматически прекращается и субаренда.
Эта позиция последовательно подтверждается судебной практикой:
- в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 6 мая 2022 года по делу № А07-22943/2021 указано, что прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды, поскольку последний является производным от первого;
- передача имущества субарендатору возможна лишь в рамках действующего договора аренды, а с его окончанием прекращаются и все права, ранее переданные арендатором.
То есть, прекращение аренды, независимо от причин, истечение срока, расторжение по соглашению сторон или признание договора недействительным, автоматически лишает юридической силы и договор субаренды.
Недействительность аренды тянет за собой субаренду
Еще одна важная особенность заключается в том, что судьба субаренды напрямую зависит от действительности основного договора. Если договор аренды признается ничтожным, то и заключенные на его основании договоры субаренды также не имеют юридической силы. Это прямо закреплено в статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Фактически это означает, что если арендатор получил помещение незаконно или с нарушением прав собственника, то и передать его в пользование третьим лицам он не вправе. Субарендатор в таком случае теряет право на пользование помещением, даже если действовал добросовестно.
Кстати
По теме субаренды у нас опубликовано некоторое количество вспомогательных и уточняющих материалов. Рады, что они у нас есть, а также рады предложить вам их для ознакомления: