Взаимоотношения арендатора и собственника жилья порой могут сопровождаться не самыми приятными ситуациями. Одной из таких проблем являются неожиданные визиты арендодателя в квартиру, что может стать причиной для беспокойства. Особенно неприятно, когда собственник приходит без предупреждения или в отсутствие жильцов. Но насколько правомерны такие действия со стороны собственника, и как арендатор может защитить свои интересы в подобных случаях? Расскажем в данной статье.
Правовая составляющая вопроса
Начнем с самых азов, а именно с того, что вопрос законности визитов арендодателя (наймодателя) без согласования напрямую затрагивает ключевые конституционные гарантии граждан. В данном случае основным нормативным актом, регулирующим право на неприкосновенность жилища, является Конституция Российской Федерации.
Так, из положений статьи 25 высшего нормативного акта следует, что:
- каждый гражданин имеет право на защиту своего жилища от несанкционированного проникновения;
- визиты собственника без предварительного уведомления, тем более в отсутствие жильца, являются нарушением этого конституционного права, так как такие действия затрагивают не только неприкосновенность жилища, но и частную жизнь арендатора.
Следует отметить! Гражданский кодекс РФ также предоставляет правовые основания для защиты прав арендаторов (нанимателей). В частности, статья 671 ГК РФ гласит, что передача квартиры по договору найма осуществляется для проживания арендатора. Это означает, что на переданное жилье распространяются все нормы о неприкосновенности жилища.
Арендодатель, даже являясь собственником, не имеет права входить в квартиру без согласия арендатора или без его присутствия. Любые действия, нарушающие эти условия, можно расценивать как правонарушение.
Практика высших судов по данному вопросу
Дополнительно стоит отметить, что указанную позицию подтверждает и судебная практика. Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 11 июня 2019 года по делу № 25-КГ19-3 четко указал на нарушение статьи 25 Конституции, когда собственница квартиры проникла в жилье, не уведомив арендатора, в его отсутствие. Суд подчеркнул, что такие действия являются неправомерными и нарушают права гражданина.
Также суд в своем акте напомнил о важности защиты частной жизни, указав на пункт 1 статьи 152.2 ГК РФ. В нем говорится, что без согласия гражданина запрещено собирать, хранить, распространять и использовать любую информацию о его частной жизни, если это не предусмотрено законом. В контексте взаимоотношений арендатора и арендодателя это положение важно для защиты арендаторов от незаконного вторжения в их личное пространство.
Так, если обобщить, то судебная практика в России исходит из того, что съемное жилье ничем не отличается от любого другого в контексте прав на неприкосновенность жилища. Конституционные гарантии распространяются на арендованное имущество так же, как и на собственное жилье граждан. Это означает, что арендатор, на время действия договора найма, получает все те же права на защиту своего жилища, что и собственник.
Если же арендодатель самовольно проникает в арендованное жилье, он нарушает конституционные права своих нанимателей. Незаконное вторжение в жилище без разрешения или уведомления арендатора является прямым нарушением статьи 25 Конституции РФ, которая защищает неприкосновенность любого жилища. Такие действия могут рассматриваться как неправомерные со стороны собственника.
В свою очередь, за нарушение этих прав предусматривается следующее:
- с арендодателя может быть взыскана компенсация морального вреда в пользу нанимателей. Судебные органы признают, что незаконные действия собственника могут нанести психологический и эмоциональный ущерб арендаторам, поэтому в случае подтверждения факта нарушения арендодатель обязан компенсировать причиненный моральный вред;
- более того, если вследствие незаконного вторжения были нанесены какие-либо материальные убытки — например, была испорчена собственность арендатора, — арендодатель также обязан возместить эти убытки.
Таким образом, самовольное проникновение в арендованное жилье не только нарушает конституционные права арендатора, но и влечет за собой реальную ответственность для арендодателя, как моральную, так и материальную.
Что разрешено и запрещено арендодателю при визитах в арендованное жилье
Как уже отмечалось выше, с момента заключения договора аренды, собственник теряет право на свободное пользование квартирой. Это значит, что он не вправе посещать её без веских оснований или без предварительного согласования с арендатором.
Проиллюстрируем это на примере: в договоре указано, что арендная плата передается наличными, в связи с чем собственник спешит к вам за деньгами. В такой ситуации он не может в любой момент прийти — стороны должны договориться о конкретном дне и времени встречи. Любое самовольное посещение квартиры без предупреждения арендатора может трактоваться как вмешательство в его частную жизнь и нарушение права на неприкосновенность жилища.
Если же в договоре аренды прописан график посещений квартиры арендодателем, и собственник не соблюдает эти условия, это считается нарушением договора. В таком случае арендатор вправе расторгнуть договор досрочно на основании пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ. Это позволяет жильцу защитить свои права и интересы, если собственник злоупотребляет своими полномочиями и нарушает установленные договоренности.
За нарушение неприкосновенности жилища арендодатель может понести и более серьезные последствия. Согласно статье 139 Уголовного кодекса Российской Федерации, незаконное проникновение в квартиру без согласия арендатора может повлечь за собой:
- штраф до 40 тысяч рублей;
- исправительные работы или арест на срок до трех месяцев.
Когда приходить можно
Тем не менее, из каждого правила существуют исключения. Арендодатель может войти в квартиру без согласия арендатора, если произошла чрезвычайная ситуация, угрожающая безопасности людей или имуществу. Например, собственник вправе вмешаться без предупреждения арендатора для устранения угрозы, если в квартире:
- прорвало трубу;
- начался пожар;
- возникла другая аварийная ситуация.
Несмотря на то, что арендодатель не может посещать квартиру без согласия арендатора в обычных условиях, важно помнить, что он остаётся собственником жилья. У него есть законное право проверять его состояние и сохранность. На практике это означает, что график таких визитов должен быть четко прописан в договоре аренды. Так, во многих договорах указывается, что арендодатель имеет право посещать квартиру не чаще одного раза в месяц и только по предварительной договоренности с арендатором.
Отметим! Чаще всего такие проверки требуются, если в квартире есть дорогостоящий ремонт, мебель или другие предметы, за сохранность которых переживает собственник. Визиты могут быть также связаны с необходимостью убедиться, что арендатор соблюдает условия договора, например, что в квартире не живут животные или соблюдаются другие ограничения.
Резюмируя и подытоживая, законодательство России четко защищает права арендаторов, исключая возможность несанкционированных визитов арендодателя.