Оценка залога

Когда человек берет кредит под залог квартиры, машины или бизнеса, банк должен понимать, сколько на самом деле стоит этот залог. Ведь именно от этого зависит, на какую сумму кредитор готов пойти на риск. Здесь и вступает в игру оценка залога — процесс, который превращает абстрактное «примерно столько-то стоит» в точную, обоснованную цифру. Оценка помогает обеим сторонам: банк получает уверенность в возврате средств, а заемщик — аргумент, что его имущество действительно имеет заявленную ценность.

В статье разберем, как именно происходит такая оценка.

О понятии

Если говорить просто, оценка залога — это определение рыночной стоимости имущества, которое передается в обеспечение обязательства. Это может быть квартира, земельный участок, оборудование, товарный знак или даже доля в бизнесе. Смысл процедуры в том, чтобы понять, сколько реально стоит этот актив на момент заключения сделки. Для банка это страховка, для заемщика — возможность получить справедливую сумму кредита, а для обеих сторон — прозрачность и предсказуемость отношений.

Обращаясь к первоисточнику, оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. В статье 20 этого закона указано, что оценка проводится в соответствии с обязательными федеральными стандартами оценки. Для случаев, когда имущество оценивается в целях залога, действует специальный документ — Федеральный стандарт оценки № 9 «Оценка для целей залога». Он утвержден приказом Министерства экономического развития России от 1 июня 2015 года № 327.

Обратим внимание, что этот стандарт обязателен к применению при любой оценке объектов, предназначенных для залога, включая ипотечное кредитование. ФСО № 9 развивает и уточняет общие требования, установленные другими стандартами (ФСО I–VI), и регулирует оценку разных видов имущества. В документе также прямо сказано, что объектом оценки может быть любой предмет гражданских прав, если законом разрешено его участие в обороте и не установлен запрет на залог.

Резюмируя, оценка залога — инструмент защиты интересов и кредитора, и заемщика. Она дает реальное понимание стоимости имущества, делает сделку прозрачной и снижает риски. НУ а законодательство строго регулирует этот процесс, чтобы результат был объективным и юридически значимым.

Общие требования

Когда имущество становится обеспечением по кредиту, оно должно быть оценено — не на глаз и не по чьему-то мнению, а профессионально и документально. Такая оценка показывает, сколько реально стоит объект, если вдруг придется его продавать, и служит гарантией для банка, что залог покроет долг.

Так вот, первое, на чем заострено внимание в ФСО — оценка проводится на основании договора между заказчиком и оценщиком. Если у залогодержателя — например, у банка — есть открытые требования к тому, как должна проходить оценка, оценщик обязан сообщить об этом заказчику. Эти требования применяются только в том случае, если они согласованы сторонами и закреплены в задании на оценку.

Главная цель оценки — определить рыночную стоимость имущества. Иногда по заданию дополнительно рассчитываются инвестиционная (для понимания потенциальной прибыли) и ликвидационная стоимость (для прогноза потерь при быстрой продаже).

Бывает, что объект не существует сам по себе, а входит в состав имущественного комплекса — например, завод с оборудованием и инженерными сетями. Тогда оценщик анализирует, можно ли выделить имущество отдельно. Если объект неотделим, он считается специализированным, и тогда его стоимость определяется как часть общей стоимости всего комплекса. Это обязательно указывается в задании на оценку.

Что должно быть в задании на оценку

Задание — это то, с чего начинается вся оценка. Документ задает рамки всей работы, и что в нем должно содержаться мы рассказывали в отдельной статье. Тем не мнее, упомянутый выше стандарт вносит дополнительные коррективы. Так, применительно к залогу должны указываться:

• возможность или невозможность осмотра объекта и причины, если осмотр провести нельзя;
• порядок и сроки предоставления документов заказчиком;
• необходимость привлечения отраслевых экспертов — например, инженеров или специалистов по оборудованию.

Если стороны согласуют, что нужно привлечь экспертов, это обязательно включается в задание. Кроме того, заказчик и залогодержатель могут поручить оценщику рассчитать дополнительные показатели, например, прогноз изменения стоимости со временем и расходы при обращении взыскания на залог.

Такие данные включаются в отчет как справочные, но не влияют на итоговую оценку.

Что должно быть в отчете об оценке

Что такое отчет, мы уже подробно рассказывали здесь. Однако применительно к залогу законодатель предусмотрел ряд дополнительных элементов:

• рассчитанные виды стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная);
• выводы и рекомендации оценщика, если они предусмотрены заданием;
• характеристика ликвидности объекта — то есть, насколько быстро его можно продать по рыночной цене.

Для специализированного имущества ликвидность определяется через весь комплекс, частью которого оно является. Все эти допущения фиксируются в задании и в самом отчете.

Допущения при оценке залога

Оценка залогового имущества всегда начинается с набора допущений — тех предположений, которые стороны согласовывают до начала работы. Без этого невозможно ни построить расчеты, ни достичь объективного результата. Все допущения фиксируются в договоре, и оценщик обязан опираться только на них, не выходя за установленные рамки.

Если для расчетов берется несколько сценариев, оценщик не имеет права выбирать самый выгодный вариант, завышающий стоимость. Его задача — оценить имущество так, как это сделал бы независимый участник рынка, исходя из умеренно реалистичных прогнозов.

Что нельзя учитывать при оценке

Нередко собственник имеет определенные преимущества, которых не будет у нового владельца. Например, долгосрочные договоры аренды на льготных условиях или особые поставки сырья. Такие обстоятельства не включаются в расчет, если они не сохранятся после смены собственника. Оценка должна отражать реальную рыночную стоимость, а не индивидуальные выгоды конкретного лица.

То же касается обременений — ипотек, арестов, сервитутов. Все факторы, способные повлиять на стоимость, учитываются при проведении оценки. Если оценщик выявляет обременения до заключения договора, он обязан сообщить об этом сторонам, а если уже в процессе работы — отразить в отчете и учесть их влияние на итоговую стоимость.

Иногда объект планируется использовать иначе, чем сейчас, например, производственное здание хотят переоборудовать под склад. В таком случае оценщик обязан согласовать это с заказчиком и отразить в задании на оценку. Все затраты, связанные с переоборудованием и изменением назначения, подлежат обязательному учету. Только так можно получить достоверную оценку, не завышающую стоимость.

Если объект оценки сложный и требует специальных знаний — например, промышленное оборудование, инженерные сооружения или незавершенное строительство, — оценщик должен привлечь отраслевых специалистов. Без их участия провести корректную оценку невозможно. Об этом заказчик информируется заранее, а само требование фиксируется в задании.

Особенности определения ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость — это цена, по которой имущество можно продать в условиях вынужденной реализации, например, при обращении взыскания. При расчете учитываются реальные процедуры, установленные законодательством, а также срок экспозиции объекта на рынке.

Если оценщик использует иные допущения — например, сокращенный срок продажи или особые условия реализации, — он обязан их обосновать и подробно указать в отчете. Это защищает все стороны от манипуляций с результатами.

Когда оценивается объект, который только создается или находится в процессе строительства, в отчете может быть рассчитана его стоимость в предполагаемом завершенном виде. Это допускается, если стороны прямо предусмотрели такую возможность в договоре. Такой подход помогает банку и инвестору понять, насколько проект экономически целесообразен и какова его рыночная перспектива после завершения.

Кстати

В рамках данной рубрики мы уже успели рассказать об оценке недвижимости и оценке бизнеса. Кроме того, есть ряд иных материалов по теме оценочной деятельности, с которыми мы предлагаем вам ознакомиться:

1. Что такое оценочная деятельность в целом и какие требования к ней предъявляются
2. Что такое объект оценки и какие виды выделяет закон
3. Кто такой оценщик, каковы его права, обязанности и ответственности
4. Какие условия договора об оценке объекта являются обязательными
5. Примерная форма договора на оказание оценочных услуг
6. Что такое отчет об оценке и что он в себя включает
7. Сравнительный подход
8. Доходный подход
9. Затратный подход