Задание на оценку

Оценочная деятельность — это не просто расчет стоимости объекта. За каждым отчетом оценщика стоит юридически выверенный процесс, в котором каждая деталь имеет значение. Отношения между заказчиком и оценщиком оформляются договором, где фиксируются цели, объект и основные условия оценки.

Однако важнейшей частью этого договора является не только его текст, но и специальное приложение — «задание на оценку». Именно о нем и пойдет речь сегодня.

О понятии

По своей сути, задание на оценку — это документ, с которого начинается вся практическая работа оценщика. Без него невозможно определить границы оценки, согласовать исходные данные и ожидания сторон. Можно сказать, что договор задает рамки отношений, а задание на оценку наполняет их конкретным содержанием.

Обращаясь к первоисточнику, понятие задания на оценку раскрывается не в самом законе, а в Федеральном стандарте оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200. Положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ устанавливают общие принципы регулирования отрасли и отсылают к федеральным стандартам оценки как к обязательным документам, определяющим практику применения закона.

Исходя из приведенных норм, задание на оценку можно охарактеризовать следующим образом:

• пункт 1 названного Стандарта говорит нам о том, что оценка проводится на основании задания на оценку, являющегося неотъемлемой частью договора;
• оценщик не может приступить к работе, пока задание не согласовано с заказчиком;
• особенность состоит в том, что задание — это «живой» документ (его можно уточнять и корректировать в процессе работы, если, например, заказчик предоставляет новые сведения, а объект оценки изменяет свои характеристики);
• закон допускает такие изменения вплоть до подготовки отчета, но при этом лучше урегулировать процедуру внесения корректировок в самом договоре.

Резюмируя, задание на оценку — важнейшее приложение и совсем не «для галочки». В нем пересекаются интересы заказчика и оценщика, а также формируются ориентиры, по которым впоследствии оценивается качество и достоверность отчета.

Что в обязательном порядке включает в себя «задание»

Когда договор на проведение оценки уже подписан, настает очередь самого важного документа — задания на оценку. Это своего рода техническое задание для оценщика, в котором зафиксированы все исходные параметры будущей работы. Эти требования закреплены в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

Но обо всем по порядку.

Объект оценки и права на него

Первое, что фиксируется в задании — это сам объект оценки. Он должен быть описан так, чтобы можно было однозначно понять, о чем идет речь:

• квартира;
• доля в компании;
• земельный участок;
• оборудование и т. д.

Помимо физических характеристик, указываются и права на объект, включая существующие ограничения, обременения и иные юридические особенности.

Например, если оценивается квартира, находящаяся в залоге у банка, это должно быть отражено — ведь такие обстоятельства напрямую влияют на стоимость.

Цель оценки

Цель — это ответ на вопрос, зачем вообще проводится оценка. От нее зависит выбор подходов и предпосылок расчета. В задании она должна быть обозначена четко и однозначно, без двусмысленностей.

Часто цель оценки связана с конкретной нормой закона — например, при приватизации, продаже государственного имущества, внесении вклада в уставный капитал или при судебном споре. В этом случае в задании обязательно указываются ссылки на соответствующие положения нормативных актов, послуживших основанием для проведения оценки.

Нормативная база

Отдельной строкой в задании отмечается, что работа выполняется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вид стоимости

Здесь стороны определяют, какую именно стоимость нужно определить: рыночную, инвестиционную, равновесную или иную, предусмотренную законом и стандартами. Именно от него зависит методика оценки. Если заказчик и оценщик не указали конкретный вид стоимости, по умолчанию определяется рыночная стоимость.

Дата оценки

Не менее важно зафиксировать дату, на которую определяется стоимость объекта. Эта дата — точка отсчета всех расчетов. Например, если оценивается здание на 1 января, оценщик учитывает цены, состояние рынка и характеристики объекта именно на этот момент, даже если отчет будет готов позже.

Допущения и ограничения

Задание обязательно включает допущения и ограничения, если они известны на момент его составления:

• под допущениями понимаются предварительные условия, при которых проводится расчет (например, что объект находится в исправном состоянии);
• ограничения — это условия, сужающие круг исходных данных или влияющие на возможности использования отчета.

Все они должны быть обозначены письменно, чтобы стороны одинаково понимали границы ответственности оценщика.

Порядок использования отчета

Также фиксируются ограничения на использование и публикацию отчета об оценке. Это важно, чтобы отчет не оказался в руках третьих лиц без согласия заказчика или не был применен в целях, отличных от согласованных. Исключения допускаются только в случаях, прямо предусмотренных законом, например при передаче отчета в суд.

Форма отчета и иные данные

В задании указывается форма, в которой будет подготовлен отчет — на бумаге, в электронном виде, либо в обеих формах. Помимо этого, допускается включение других сведений, предусмотренных федеральными стандартами, если они важны для конкретного вида оценки.

Что может включать задание на оценку

Помимо обязательных сведений, перечисленных в пункте 3 Федерального стандарта документ может содержать и дополнительные данные. Они не обязательны, но на практике часто играют важную роль, уточняя порядок взаимодействия сторон и требования к итоговому результату. Эти положения закреплены в пункте 4 ФСО IV:

1. Документы и материалы, предоставляемые заказчиком. Задание может включать перечень документов, которые заказчик обязан представить оценщику. Это могут быть правоустанавливающие бумаги, технические паспорта, бухгалтерская отчетность, договоры, подтверждающие права на объект, и иные сведения.
2. Привлечение специалистов или сторонних организаций. Иногда оценка требует участия не только оценщика, но и узких специалистов: инженеров, технологов, юристов или аудиторов. В задании можно прямо указать, что их участие необходимо, а также определить порядок привлечения.
3. Пользователи отчета об оценке. В задании допускается перечислить тех, кто будет использовать отчет помимо заказчика. Например, это может быть суд, арбитражный управляющий, банк, инвестор или орган власти.
4. Форма представления итоговой стоимости. Еще один элемент — указание формы, в которой должна быть выражена итоговая стоимость. Например, стороны могут согласовать, что стоимость будет представлена в виде конкретной суммы, диапазона значений или с округлением до определенного уровня точности. При этом в соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия (ФСО I)» может быть указана и валюта, в которой выражается результат.
5. Требования к отчету об оценке. Заказчик вправе обозначить особые требования к содержанию и форме отчета — например, степень раскрытия данных, структуру приложения или формат представления расчетов. Главное, чтобы такие условия не противоречили Федеральному стандарту оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».
6. Дополнительные исследования и расчеты. Задание может предусматривать необходимость провести дополнительные расчеты, не относящиеся напрямую к результатам оценки в понимании стандартов. Например, это может быть анализ ликвидности, прогноз изменения стоимости или расчет определенных коэффициентов.

Кстати

Если вы видели ссылки, оставленные по тексту, то наверняка заметили, что это не единственная наша публикация по теме оценочной деятельности. Помимо уже названных можем вам предложить для ознакомления следующее:

1. Что такое объект оценки и какие виды выделяет закон
2. Про обязательные условия договора на оценку объекта
3. Примерная форма договора на оказание оценочных услуг

Обращаем ваше внимание, что рубрика «термины» стремительно развивается и пополняется новыми публикациями практически ежедневно. По теме оценочной деятельности также будут новые материалы. Поэтому — оставайтесь с нами и следите за развитием событий.