Застройщик

Слово «застройщик» на слуху у многих: в новостях о новостройках, в разговорах с риелторами, на форумах дольщиков. Но что под этим словом понимает закон — не всегда очевидно. Законодатель использует этот термин в разных местах, и от того, где именно он встречается, зависят права, обязанности и требования к застройщику.

В этой статье разложим все по полочкам: от простого объяснения до того, где именно в нормативных актах встречается понятие и какие практические следствия это имеет.

О понятии

Откидывая сухие формулировки, застройщик — это тот, кто организует строительство. Он может строить сам или привлекать подрядчиков, он владеет (или арендует) участок и запускает проект — от проектных работ до возведения объекта и передачи его конечным пользователям.

Обращаясь к первоисточнику, понятие «застройщик» встречается много где. Основа — статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статья 2 Федерального закона о долевом строительстве.

Закон говорит об этом чуть по-разному в разных местах, но суть совпадает:

1. В Градостроительном кодексе застройщик определяется как физическое или юридическое лицо, которое на принадлежащем ему (или переданном) земельном участке обеспечивает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполняет инженерные изыскания и подготовку проектной документации. То есть это широкий, «техническо-операционный» взгляд на роль застройщика — он отвечает за весь цикл работ на участке.
2. В Федеральном законе о долевом строительстве (Федеральный закон №214-ФЗ) застройщик — это хозяйственное общество (с определёнными организационно-правовыми требованиями), которое привлекает денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов или иных объектов и несёт обязанности по реализации и передаче объектов долевого строительства. Здесь акцент на экономико-правовой роли: застройщик работает с участниками долевого строительства и подлежит специальной ответственности и раскрытию информации.
3. В отдельных законах и подзаконных актах могут содержаться дополнительные требования к застройщику (например, по форме организации бизнеса, требованиям к финансовой устойчивости, раскрытию информации и т.д.). В последние годы законодатель ужесточал требования к застройщикам, в том числе по организационно-правовой форме и раскрытию сведений.

Из этих трёх подходов выжимка может быть такой: застройщик — это и организатор работ на участке, и правовой (в ряде случаев — экономический) субъект, который привлекает ресурсы и отвечает за реализацию проекта.

То есть, застройщик — это лицо (как правило, компания), которое запускает строительный проект:

• оно обеспечивает наличие участка и проекта;
• организует строительство (либо строит само);
• несёт юридическую и финансовую ответственность за создание объекта и, при необходимости, за отношения с дольщиками или инвесторами.

Эта формулировка объединяет «техническую» сторону (строительство, реконструкция, инженерные изыскания) и «правовую/финансовую» (привлечение средств, отчётность перед регуляторами и участниками строительства).

В то же время под «застройщиком» может пониматься либо технический организатор стройки (Градостроительный кодекс), либо экономический субъект, работающий с дольщиками (214-ФЗ). Оба аспекта одновременно часто сочетаются в одной компании.

О правах и обязанностях

Чтобы понимать, где его полномочия заканчиваются и где начинается зона ответственности, важно разобраться в том, какие права и обязанности закон возлагает на застройщика.

Основные обязанности застройщика

Закон возлагает на застройщика широкий круг обязанностей — от бюрократических до технических и финансовых. Рассмотрим ключевые:

1. Организация строительства. Именно застройщик обеспечивает строительство объекта: получает разрешение, выбирает подрядчиков, контролирует ход работ, следит за соответствием проекта нормам и срокам. Фактически, он несёт ответственность за то, чтобы здание было возведено в рамках законодательства и утверждённой проектной документации.
2. Законность проекта. Перед началом строительства застройщик обязан оформить все правоустанавливающие документы на землю, проектную документацию, разрешение на строительство. Без этого стройка будет считаться незаконной.
3. Финансовая ответственность. Если строительство ведётся с привлечением средств дольщиков (по 214-ФЗ), застройщик обязан раскрывать финансовую информацию, вести расчёты через эскроу-счета и обеспечивать сохранность средств граждан. Это защищает покупателей от риска потери денег в случае проблем с проектом.
4. Передача готового объекта. После завершения строительства застройщик обязан ввести дом в эксплуатацию и передать его участникам долевого строительства или заказчику. Передача оформляется актом, и только с этого момента права собственности переходят к новым владельцам.
5. Гарантия качества. На застройщике лежит обязанность устранить дефекты, выявленные в течение гарантийного срока. Обычно это пять лет для конструктивных элементов и три года — для инженерных систем.
6. Соблюдение градостроительных и экологических требований. Застройщик должен действовать строго в рамках разрешённого вида использования участка, соблюдать санитарные и экологические нормы, обеспечивать безопасность жителей и работников стройки.

Права застройщика

У застройщика также есть права. К примеру, он вправе сам решать, кого привлечь к выполнению работ: генерального подрядчика, субподрядчиков, инженеров, проектировщиков. При этом закон позволяет застройщику привлекать инвестиции, кредиты, а в рамках долевого строительства — средства граждан.

При необходимости застройщик может корректировать проект, но только в пределах, допускаемых законодательством и условиями договоров с дольщиками или заказчиками.

Также, если дольщик не выполняет своих обязательств, например, не оплачивает взносы или систематически нарушает условия договора, застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Но все равно, права застройщика всегда уравновешиваются его обязанностями. Если он нарушает сроки, некачественно выполняет строительство, не передаёт объект или не раскрывает необходимую информацию, он несёт гражданско-правовую, административную, а в ряде случаев и уголовную ответственность.

Кстати

Возможно, вам будут полезны иные публикации с нашего сайта, где так или иначе встречается сегодняшняя тема. К примеру, можем предложить следующее:

1. Исковое заявление к застройщику
2. Претензия к застройщику об устранении недостатков
3. Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика за просрочку сдачи объекта
4. Акт о недостатках объекта долевого строительства