Сдача квартиры в аренду — это не только способ получения дополнительного дохода, но и обязательства перед налоговыми органами. Так, собственник, решивший зарабатывать на сдаче жилья, должен помнить о необходимости уплаты налога с полученной прибыли. В свою очередь, закон предлагает несколько вариантов для выполнения этой обязанности, каждый из которых имеет свои особенности и подходит для разных ситуаций.
В данном материале мы подробно разберем, какие варианты доступны для уплаты налога, чем они различаются и как выбрать наиболее удобный и выгодный способ.
Первый способ
Первый и наиболее простой способ для тех, кто сдает квартиру, — это уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Данный вариант не требует оформления статуса индивидуального предпринимателя или самозанятого, поэтому арендодатель (наймодатель) может оставаться в статусе физического лица. Налог в таком случае начисляется по ставке 13% на весь доход, полученный за год от сдачи жилья, и оплачивается единым платежом раз в год.
Важно отметить! С 2025 года ставка может увеличиться для высоких доходов в зависимости от прогрессивной шкалы. Для выполнения налоговых обязательств арендодатель должен подать налоговую декларацию, как правило, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.
В свою очередь, при таком способе налогообложения не учитываются расходы, связанные с содержанием сдаваемого жилья, ремонтом или другими расходами, что влияет на величину налогооблагаемой базы. Однако физические лица могут воспользоваться налоговыми вычетами, например:
- за оплату лечения;
- образования;
- других подобных затрат.
Такие вычеты позволяют вернуть часть уплаченного НДФЛ и снизить общую налоговую нагрузку.
Второй способ
Для собственников жилья, желающих сдавать его в аренду на более гибких условиях и при этом снизить налоговую нагрузку, также подойдет режим налога на профессиональный доход (НПД), доступный для самозанятых. Чтобы воспользоваться этим вариантом, арендодателю необходимо зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход. Это делается через специальное мобильное приложение Федеральной налоговой службы России, что позволяет выполнить процесс быстро и удобно, не посещая налоговую инспекцию лично.
Статус самозанятого не предполагает обязательных платежей в бюджет в виде взносов на пенсионное или медицинское страхование. Однако важно учитывать, что применять этот режим можно только при доходе не более 2,4 миллиона рублей в год. Превышение этого лимита потребует перехода на другой налоговый режим, что ограничивает возможности самозанятых при сдаче жилья.
В свою очередь, для самозанятых ставка налога также выгоднее, чем для физических лиц, уплачивающих НДФЛ: она составляет 4% при сдаче жилья физическим лицам и 6% — если арендаторами являются юридические лица. Такая схема позволяет снизить налоговую нагрузку при сравнительно простых требованиях к оформлению.
Однако следует помнить, что при налоге на профессиональный доход не предоставляются социальные и имущественные налоговые вычеты. Это значит, что возврат части налога за оплату образования, лечения или других расходов, доступный при НДФЛ, здесь невозможен.
Третий способ
Для тех, кто регулярно сдает недвижимость в аренду и хочет оформить свою деятельность официально, возможен вариант регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и работы на упрощенной системе налогообложения (УСН). Такой способ требует определенных обязательств, но предоставляет арендодателю некоторые финансовые преимущества:
- для начала арендодатель должен пройти регистрацию в налоговой службе как индивидуальный предприниматель;
- при этом возникают обязательные ежеквартальные платежи в бюджет, в том числе страховые взносы на социальное страхование, которые ИП уплачивает независимо от размера дохода. Эти взносы направляются на пенсионное, медицинское и социальное страхование, обеспечивая формальные права на социальные гарантии.
Отметим! Налог по упрощенной системе начисляется по ставке 6% от доходов и оплачивается раз в квартал, а по окончании отчетного года ИП обязан подать декларацию, в которой указываются все полученные доходы.
В свою очередь, при выборе упрощенной системы налогообложения стоит учесть, что она не предусматривает налоговых вычетов за социальные расходы, такие как лечение или образование — возможности компенсировать такие траты из уплаченных налогов, как это возможно при НДФЛ, здесь отсутствуют.
Четвертый способ
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП), сдача жилья может облагаться налогом по патентной системе. Патентная же система предлагает фиксированный налог, что особенно удобно для арендодателей, имеющих стабильный доход и длительный срок аренды.
Важно учитывать! Указанный вариант доступен исключительно для ИП, а значит, кроме стоимости патента, придется нести и обязательные платежи, связанные с предпринимательским статусом. Это страховые взносы в фонды и, возможно, иные платежи, установленные для ИП.
Вместе с тем срок действия патента для арендодателей ограничен и варьируется от полугода до года, а по завершении срока потребуется приобретение нового патента, если арендная деятельность продолжается.
Также отдельно выделим то, что налог по патенту рассчитывается по ставке 6%, и начисляется он не на фактически полученный доход, а на планируемый — сумма определяется заранее. Показатели же потенциального дохода утверждаются региональными властями, которые учитывают специфику региона, вид деятельности и территориальное расположение недвижимости. Таким образом, налоговая нагрузка может отличаться в зависимости от области или даже города.
При этом следует помнить, что для этой системы налогообложения законодательством не предусмотрены налоговые вычеты, такие как социальные, имущественные или стандартные, которые могли бы уменьшить сумму налогов. Поэтому патентная система может быть выгодна тем, кто не рассчитывает на вычеты и предпочитает фиксированный налог.