Инвестор покупает ценную бумагу, связанную не с одной квартирой и даже не с одним заемщиком. За ней стоит целый набор ипотечных требований и другого предусмотренного законом имущества. Такой инструмент называется «ипотечный сертификат участия», или ИСУ.
Сегодня ИСУ относится скорее к инструментам уже существующего рынка. С 5 сентября 2021 года выдача новых сертификатов по общему правилу прекращена. Однако ранее возникшие права сохраняются, а сами ИСУ могут обращаться до погашения.
Ну а сегодня разберем, что именно удостоверяет такой сертификат и что входит в ипотечное покрытие. Кроме того, посмотрим, откуда владелец получает деньги и какие риски принимает. Затем выясним, чем ИСУ отличается от ипотечной облигации и закладной.
О понятии
Итак, ипотечный сертификат участия — это именная ценная бумага, которая дает владельцу долю в общем ипотечном покрытии. Кроме того, владелец получает права, связанные с управлением этим покрытием и поступающими по нему деньгами.
Обращаясь к первоисточнику, статья 2 Федерального закона № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» определяет ИСУ как именную ценную бумагу. Она удостоверяет долю владельца в общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать надлежащего доверительного управления и право получать деньги, поступившие по обязательствам из этого покрытия.
Проще говоря, инвестор приобретает не конкретный ипотечный кредит. Он получает долю в общем имущественном комплексе, которым управляют по специальным правилам.
Пример ситуации
Допустим, ипотечное покрытие включает требования к множеству заемщиков по кредитам, обеспеченным недвижимостью. Владельцу принадлежит несколько ИСУ этого покрытия. В таком случае его права связаны со всем покрытием в соответствующей доле, а не с кредитом конкретной семьи.
Почему новые ИСУ почти не выдают
Ипотечные сертификаты участия появились задолго до нынешней модели регулирования. Однако в 2020 году законодатель решил постепенно вывести механизм их новой выдачи из оборота.
Само ограничение заработало с 5 сентября 2021 года.
В частности, пункт 2 части 4 статьи 2 Федерального закона от 8 декабря 2020 года № 418-ФЗ запрещает выдачу ИСУ после вступления изменений в силу. Исключение предусмотрено для заявителей, чьи соответствующие требования и имущество включили в реестр ипотечного покрытия до этой даты.
При этом уже существующие сертификаты не исчезли. Более того, тот же Закон № 418-ФЗ сохраняет удостоверенные ими права до момента погашения ИСУ.
Поэтому неверно говорить, что ипотечные сертификаты участия полностью отменены. Новая массовая выдача прекращена, но ранее созданные инструменты продолжают жить по переходным правилам.
В свою очередь, действующая глава 3 Закона № 152-ФЗ по-прежнему регулирует обращение таких сертификатов, управление покрытием и права владельцев.
Что именно дает один сертификат
Каждый ИСУ одного ипотечного покрытия дает одинаковый объем прав. В частности, одинаковой является и доля в общей собственности на покрытие.
Кроме того, у сертификата есть несколько важных особенностей.
- прежде всего ИСУ является именной ценной бумагой;
- при этом он не относится к эмиссионным ценным бумагам;
- кроме того, права на него фиксируются в бездокументарной форме;
- у сертификата нет номинальной стоимости;
- в свою очередь, закон допускает его свободное обращение, в том числе на организованных торгах.
Так, все эти характеристики прямо закрепляет статья 20 Закона № 152-ФЗ. Она также запрещает выпуск производных ценных бумаг от ипотечных сертификатов участия.
То есть у владельца нет бумажного бланка с написанным на нем номиналом. Его право существует через учетную запись.
Что входит в ипотечное покрытие
Ипотечное покрытие нельзя понимать просто как набор заложенных квартир. Прежде всего в него входят имущественные требования.
Для ИСУ закон допускает несколько видов активов:
- требования по обязательствам, обеспеченным ипотекой;
- ипотечные сертификаты участия другого ипотечного покрытия;
- недвижимость, полученную в предусмотренных законом случаях;
- деньги, поступившие при исполнении требований и управлении покрытием.
В частности, состав ипотечного покрытия ИСУ определяет статья 21 Закона № 152-ФЗ. При этом недвижимость может попасть в такое покрытие только после ее приобретения или оставления за собой в связи с обращением взыскания по обеспеченному ипотекой обязательству.
Например, заемщик перестал обслуживать долг, а взыскание обратили на заложенный объект. Если недвижимость затем перешла в предусмотренном законом порядке, она может оказаться в составе покрытия.
Кстати, у нас на сайте отдельно разобрана ипотека. Там можно посмотреть, как залог недвижимости обеспечивает долг.
Как устроено право собственности владельцев
Ипотечное покрытие принадлежит владельцам ИСУ на праве общей долевой собственности. Однако обычные правила о разделе общего имущества здесь существенно ограничены.
Владелец ИСУ не может потребовать: «выделите мне мою часть ипотечных кредитов» или «передайте мне конкретную квартиру из покрытия». Раздел покрытия и выдел доли в натуре законом запрещены.
Обращаясь к специальному правилу, часть 2 статьи 18 Закона № 152-ФЗ устанавливает общую долевую собственность владельцев на требования и другое имущество покрытия. Кроме того, она прямо запрещает раздел этого имущества и выдел доли в натуре.
Иначе говоря, доля существует внутри единого управляемого комплекса. Поэтому владелец распоряжается самим сертификатом, а не выбирает отдельные активы из покрытия.
Как владелец получает деньги
Платежи по ипотечным кредитам поступают не непосредственно каждому владельцу ИСУ. Их принимает управляющий ипотечным покрытием.
Затем управляющий перечисляет владельцам деньги за счет поступлений по обязательствам, входящим в покрытие. Кроме того, он занимается взысканием долгов и другими действиями, необходимыми для управления.
Так, часть 3 статьи 18 Закона № 152-ФЗ прямо относит к работе управляющего получение платежей по требованиям и перечисление денежных средств владельцам ИСУ. Кроме того, управляющий обеспечивает надлежащее исполнение обязательств и при необходимости обращает взыскание на имущество должника.
К примеру, заемщики продолжают выплачивать основной долг и проценты по ипотечным кредитам. В результате соответствующие поступления участвуют в денежных расчетах по ИСУ с учетом правил конкретного покрытия.
При этом доход нельзя воспринимать как заранее гарантированный банковский процент. Он связан с реальным исполнением обязательств внутри покрытия.
Какие расходы уменьшают поступления
Управление ипотечным покрытием требует затрат. Поэтому не все полученные деньги обязательно распределяются между владельцами без каких-либо удержаний.
В частности, за счет покрытия выплачивают вознаграждение управляющему, специализированному депозитарию и регистратору.
Кроме того, статья 30 Закона № 152-ФЗ устанавливает предел совокупного вознаграждения этим лицам — не более 5% суммы исполненных обязательств, требования по которым входят в покрытие. Расходы, связанные с доверительным управлением, также осуществляются за счет имущества покрытия.
Поэтому при оценке ИСУ важно смотреть не только на ипотечные требования. В частности, имеют значение правила управления и предусмотренные ими расходы.
Какие риски несет владелец
Основной риск связан с теми обязательствами, которые находятся внутри покрытия. Если заемщики не платят или имущество приходится взыскивать и продавать, денежный результат может измениться.
Важно понимать, что часть 2 статьи 18 Закона № 152-ФЗ прямо возлагает на владельцев ИСУ риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
Более того, государство не гарантирует инвестору доходность такого инструмента.
В частности, статья 38 Закона № 152-ФЗ требует прямо предупреждать в распространяемой информации, что стоимость ИСУ может как увеличиваться, так и уменьшаться. Кроме того, там должно быть указано, что государство не гарантирует доходность инвестиций.
То есть ИСУ нельзя приравнивать к банковскому вкладу. В результате инвестор принимает и инвестиционный риск, связанный с качеством ипотечного покрытия.
Кто управляет ипотечным покрытием
Сам владелец сертификата не собирает платежи с заемщиков и не занимается взысканием. Эти функции выполняет профессиональный управляющий.
В частности, статья 2 Закона № 152-ФЗ относит к управляющим ипотечным покрытием коммерческие организации с лицензией на управление инвестиционными фондами, ПИФами и НПФ, а также кредитные организации. В специальных случаях эту функцию выполняет государственная управляющая компания.
При этом покрытие не смешивается с собственным имуществом управляющего. Закон требует вести его отдельно.
Например, для имущества покрытия используют отдельный баланс и самостоятельный учет. Кроме того, для соответствующих операций открывают отдельные банковские счета.
Что будет при банкротстве управляющего
Банкротство управляющего само по себе не означает, что ипотечное покрытие станет его имуществом и уйдет кредиторам.
Так, часть 4 статьи 22 Закона № 152-ФЗ прямо запрещает включать ипотечное покрытие в конкурсную массу управляющего. При его банкротстве либо отзыве лицензии имущество передают в доверительное управление государственной управляющей компании по установленным правилам.
Это обособление защищает покрытие от долгов самого управляющего.
В свою очередь, если банкротом станет владелец ИСУ, в его конкурсную массу включают сами принадлежащие ему сертификаты. А вот на конкретное имущество покрытия взыскание по его личным долгам не обращают.
Чем ИСУ отличается от ипотечной облигации
Оба инструмента Закон № 152-ФЗ относит к ипотечным ценным бумагам. Однако юридическая конструкция у них разная.
| Критерий | Ипотечный сертификат участия | Облигация с ипотечным покрытием |
|---|---|---|
| Основное право | Доля в общей собственности на ипотечное покрытие | Требование к эмитенту, обеспеченное ипотечным покрытием |
| Характер бумаги | Неэмиссионная | Эмиссионная облигация |
| Номинальная стоимость | Отсутствует | Предусмотрена конструкцией облигации |
| Ключевой риск | Связан с результатом ипотечного покрытия | Связан с обязательством эмитента и обеспечением |
Обращаясь к разграничению, статья 2 Закона № 152-ФЗ определяет облигацию с ипотечным покрытием как облигацию, обязательства по которой полностью или частично обеспечены залогом покрытия. А вот ИСУ удостоверяет именно долю владельца в общей собственности на него.
Проще говоря, облигационер выступает кредитором по ценной бумаге. В свою очередь, владелец ИСУ участвует в общем ипотечном покрытии через долю.
ИСУ и закладная — не одно и то же
Оба инструмента связаны с ипотекой, поэтому их легко перепутать. Однако закладная обычно относится к конкретному обеспеченному ипотекой обязательству.
ИСУ устроен иначе. Он связывает владельца с общим ипотечным покрытием, где может находиться множество требований.
То есть покупка ИСУ не означает, что инвестору передали конкретную закладную конкретного заемщика. Его право относится к покрытию в целом.
Кстати, у нас на сайте отдельно разобрана закладная. В той статье можно посмотреть, какие права она удостоверяет и как переходит к новому владельцу.
Как учитываются права на ИСУ
ИСУ существует в бездокументарной форме. Поэтому принадлежность подтверждают учетные записи, а не предъявление бумажного сертификата.
В частности, статья 31 Закона № 152-ФЗ предусматривает специальный реестр владельцев. В нем отражают выданные и погашенные ИСУ, их владельцев, количество сертификатов, а также приобретение, передачу и обременение прав.
Кроме того, статья 20 Закона № 152-ФЗ допускает учет прав на счетах депо, если это предусмотрено правилами доверительного управления.
В итоге при покупке существующего ИСУ важно смотреть не на наличие бумажного документа. Прежде всего значение имеет правильная запись в системе учета прав.
Что проверить перед приобретением существующего ИСУ
Из-за переходного режима особенно важно сначала убедиться, с каким именно инструментом имеет дело инвестор.
Проверку можно провести по порядку:
- Прежде всего установите конкретное ипотечное покрытие и его индивидуальное обозначение.
- Затем изучите правила доверительного управления и срок их действия.
- Кроме того, проверьте состав покрытия и исполнение входящих в него обязательств.
- После этого оцените вознаграждение управляющего и расходы за счет покрытия.
- В свою очередь, выясните порядок и место учета прав на сертификаты.
- Если ИСУ приобретает нового владельца, проверьте корректность учетной записи после сделки.
- Наконец, учитывайте переходное правило 2021 года и происхождение конкретных сертификатов.
В итоге ипотечный сертификат участия — это долевой инструмент, связанный с общим ипотечным покрытием и его денежными потоками. Однако сегодня особенно важно помнить о переходном режиме: массовую выдачу новых ИСУ прекратили еще в 2021 году, а действующие сертификаты продолжают существовать до своего погашения.