Покупатель подписывает бумаги на жилье и видит среди них «закладную». Квартира остается его, но документ получает банк. На первый взгляд может показаться, что клиент отдает кредитору само жилье или берет на себя еще один долг.
На самом же деле у этой бумаги иная роль. И сегодня мы рассмотрим, что она дает банку, как ее оформляют и что с ней будет после выплаты кредита.
О понятии
Итак, закладная — это именная ценная бумага при ипотеке. Она дает законному владельцу право получать платежи по долгу. Кроме того, она подтверждает его залог на дом, землю или иной объект.
Обращаясь к первоисточнику, смысл закладной раскрывает статья 13 Федерального закона № 102-ФЗ. По сути, владелец бумаги вправе требовать возврата долга без иных доказательств его наличия. Также к нему относится право залога на объект.
Пример ситуации
Допустим, некая Анна купила квартиру с кредитом на 6 млн рублей. Право на жилье оформили на нее, а в ЕГРН внесли ипотеку в пользу банка. Закладная дала банку право получать платежи и держать квартиру в залоге. Но владельцем жилья банк не стал.
Таким образом, объект не переходит к кредитору. Хозяин может жить в нем и пользоваться им с учетом условий ипотеки.
При этом закладная нужна не при каждой такой сделке. Закон говорит, что права банка могут быть оформлены через нее. Если же выдача указана в договоре, это условие надо выполнить. Более того, документ можно составить и после записи об ипотеке, пока долг еще есть.
Кто связан с закладной
Прежде всего, стоит различать роли сторон:
- залогодатель — хозяин объекта, который дает его в залог;
- должник — тот, кто должен вернуть деньги;
- первый владелец закладной — первый кредитор, как правило, банк;
- законный владелец — тот, кому ценная бумага принадлежит сейчас.
Обычно заемщик совмещает первые две роли. Впрочем, долг может взять фирма, а объект в залог дать его хозяин. В таком случае документ составляет хозяин. К тому же его подписывает сам должник. Права собственника раскрыты в статье про залогодателя.
Чем закладная отличается от ипотеки и договора
Все три понятия связаны, но смысл у них разный.
| Критерий | Закладная | Договор кредита | Ипотека |
|---|---|---|---|
| Суть | Ценная бумага | Сделка о выдаче и возврате денег | Залог дома, земли или иного объекта |
| Что дает | Права на долг и залог | Сумму, ставку, срок и план выплат | Запись об обременении в ЕГРН |
| Можно ли без нее | Да, если выдачу не выбрали | Нет при кредите банка | Нет, если объект служит залогом |
Иначе говоря, трех разных долгов не возникает. Договор создает долг. Ипотека дает банку залог, а ценная бумага подтверждает оба права.
Бумажная и электронная формы
Закон разрешает два вида закладной:
| Критерий | Бумажная | Электронная |
|---|---|---|
| Вид | Лист на бумаге | Файл с электронной подписью |
| Кто хранит | Владелец или депозитарий | Только депозитарий |
| Как видны права | По документу и отметкам | По счету депо |
| Как меняют владельца | Через сделку, отметку и передачу листа | Через запись по счету депо |
Электронную форму подписывают усиленной квалифицированной подписью и шлют в Росреестр. Затем служба передает файл в депозитарий. Этот порядок закреплен в статье 13.3 закона об ипотеке.
Кстати, отсутствие листа не умаляет права банка. Их подтверждает счет депо. Бумажную форму можно заменить электронной. Однако обратная замена запрещена.
Что должно быть в закладной
Полный набор данных дан в статье 14 закона об ипотеке. В частности, нужны:
- слово «закладная» в названии;
- данные хозяина объекта, банка и отдельного должника, если он есть;
- ссылка на договор или иное основание долга;
- сумма, проценты, срок и план выплат либо способ их узнать;
- вид, номер в кадастре, площадь, адрес и цена объекта;
- права иных лиц на объект и данные о записи ипотеки;
- подписи сторон и дата выдачи.
Если хотя бы нужной части данных нет, такой текст не признают закладной. Вместе с тем стороны вправе добавить и иные пункты. Например, в ней можно закрепить внесудебный путь взыскания, если он уже согласован в сделке.
Важно: до подписи сверьте закладную с договором, планом выплат и бумагами на жилье. При расхождении закон обычно отдает приоритет закладной, если ее новый владелец не знал и не должен был знать об ошибке. Так что неточность лучше убрать до выдачи.
В первую очередь проверьте ФИО, сумму, ставку, даты платежей и номер в кадастре. Кроме того, цена объекта должна совпадать с данными сделки. Что означает эта сумма, рассказано в статье про стоимость предмета залога.
Как оформить закладную
Как правило, ее готовят вместе с ипотекой:
- Сначала стороны решают, нужна ли закладная, и сверяют это с договором.
- Затем хозяин объекта вносит сведения. Если должник — другое лицо, он тоже ставит подпись.
- После этого стороны сверяют сумму долга, план выплат и данные жилья.
- Далее пакет подают в Росреестр при записи ипотеки или позже.
- В итоге бумажный лист получает первый кредитор, а электронный файл уходит в депозитарий.
То есть одних подписей мало. Выдачу связывают с записью об ипотеке. О месте этой записи в системе залогов рассказано в статье про регистрацию и учет залога.
Обратите внимание: такую ценную бумагу нельзя выдать при ипотеке предприятия как единого комплекса или права его аренды. Кроме того, запрет действует, если сумму долга нельзя узнать ни сразу, ни по условиям сделки.
Может ли смениться владелец
Банк вправе передать закладную другому лицу с учетом правил для самого вида долга. В результате новый владелец получает весь набор прав по ней: право на платежи и залог.
Для бумажной формы нужна письменная сделка, отметка и передача листа. В свою очередь, права на электронный вид переходят по записи на счете депо. Порядок описан в статье 48 закона об ипотеке.
Однако сама смена лица не создает новый кредит. Сумма, ставка и план выплат из-за нее не растут. При потребительском займе к тому же есть особые правила о том, кому можно отдать долг. Они разобраны в статье про потребительский кредит.
Если вам прислали новые реквизиты, не спешите платить по одному письму. Сначала запросите извещение и доказательство прав нового лица. Например, для электронной или обездвиженной бумаги таким фактом служит выписка по счету депо.
Важно: закладная не дает права просто забрать жилье при первой просрочке. Для взыскания нужны законные основания и верный порядок. Возможные пути раскрыты в статье про обращение взыскания на имущество.
Что будет после выплаты долга
Полная выплата гасит долг. Однако запись об ипотеке в ЕГРН стоит проверить отдельно. Она может не исчезнуть в тот же день.
Дальше действуют такие правила:
- во-первых, держатель бумажного листа должен сразу вернуть его хозяину с отметкой о полной выплате;
- во-вторых, для электронной формы не нужно просить об отдельном аннулировании;
- кроме того, заявление о снятии ипотеки может подать держатель бумаги, а стороны вправе прийти вместе;
- в итоге Росреестр по общему правилу убирает запись в течение трех рабочих дней с даты приема нужных бумаг.
Основания для снятия записи перечисляет статья 25 закона об ипотеке. При этом пошлину платить не надо. После ответа службы лучше взять свежую выписку из ЕГРН и проверить, что залога больше нет.
Если бумажный лист потерян, права по нему надо вернуть в особом порядке. Обычный дубликат тут не подойдет. Поэтому сначала стоит узнать, кто числится держателем и что указано в ЕГРН. Лишь затем можно выбрать верный путь для снятия ипотеки.