Дом построен, участок разделен или площадь помещения изменилась. Чтобы государство связало такие сведения с конкретным объектом, проводят «кадастровый учет».
Кадастровый учет описывает сам объект недвижимости, но не подтверждает право собственности на него. Во многих случаях учет и регистрацию права проводят одновременно, однако это две разные процедуры.
Ну а сегодня разберемся, когда недвижимость ставят на учет, какие документы нужны и сколько занимает процедура. Кроме того, посмотрим, почему Росреестр может приостановить внесение сведений.
О понятии
Итак, кадастровый учет — это внесение сведений о недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости, или ЕГРН. Запись помогает отличить один объект от другого по виду, площади, границам и другим характеристикам.
Обращаясь к первоисточнику, определение закреплено в части 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ. По ней учет подтверждает существование объекта с признаками, которые позволяют выделить его среди другой недвижимости. Кроме того, запись может подтверждать прекращение его существования.
Проще говоря, Росреестр создает или обновляет государственное описание недвижимости. В результате объект получает набор данных, по которым его можно найти в ЕГРН.
Пример ситуации
Допустим, собственник разделил земельный участок на два новых. В обычной ситуации исходный объект прекращает существование, а образованные участки ставят на учет. В таком случае каждому из них присвоят отдельный кадастровый номер.
Кстати, устройство такого номера мы подробно разобрали в статье про кадастровый номер.
Что именно учитывает Росреестр
Кадастровый учет проводят в отношении недвижимости, которую можно выделить как самостоятельный объект. В частности, в ЕГРН вносят сведения о:
- земельных участках;
- зданиях и сооружениях;
- квартирах, комнатах и других помещениях;
- машино-местах;
- объектах незавершенного строительства;
- единых недвижимых комплексах.
При этом здание и помещение внутри него учитывают отдельно. Например, многоквартирный дом имеет свой номер, а каждая квартира — свой.
Кроме того, учет касается не только появления нового объекта. Росреестр также меняет сведения о площади, границах, назначении и других характеристиках. Если недвижимость уничтожена, ее снимают с учета.
И вот что важно: кадастровый учет не равен кадастровой оценке. Учет описывает объект, а оценка определяет его стоимость для установленных законом целей.
Само наличие записи также не говорит о том, что недвижимость принадлежит конкретному человеку или компании. Для этого в ЕГРН должна быть зарегистрирована соответствующая запись о праве.
Чем учет отличается от регистрации права
Обе процедуры связаны с ЕГРН, однако отвечают на разные вопросы. Кадастровый учет показывает, какой объект существует. Регистрация права, в свою очередь, указывает, кому он принадлежит и какие ограничения действуют.
| Критерий | Кадастровый учет | Регистрация права |
|---|---|---|
| Что фиксируют | Характеристики недвижимости | Право, переход права или обременение |
| Главный вопрос | Что это за объект | Кому он принадлежит |
| Результат | Запись об объекте в ЕГРН | Запись о праве в ЕГРН |
Во многих случаях при создании или образовании недвижимости учет и регистрацию проводят вместе. Например, заявитель может одним обращением поставить новый дом на учет и зарегистрировать право на него.
Вместе с тем отдельный учет возможен в случаях, прямо названных законом. В частности, без одновременной регистрации права могут менять характеристики уже учтенного объекта.
Наличие кадастрового номера само по себе не доказывает право собственности. Для проверки владельца, ограничений и обременений нужна актуальная запись о праве в ЕГРН.
Как правило, право приобретателя недвижимости возникает после государственной регистрации. Этот момент отдельно раскрыт в статье про возникновение права собственности у приобретателя.
Когда требуется кадастровый учет
Прежде всего процедура нужна, когда появляется новый объект. Например, это происходит после строительства дома или образования участка при разделе.
Кроме того, сведения обновляют после изменения характеристик. Основанием может стать реконструкция здания, перепланировка помещения, уточнение границ или исправление площади.
Снятие с учета требуется, когда объект перестал существовать. К примеру, дом разрушен, а помещение исчезло вместе со зданием.
Основные ситуации можно собрать так:
- Создание здания, сооружения или другого объекта.
- Образование участка, помещения или машино-места.
- Изменение площади, границ либо иных характеристик.
- Прекращение существования недвижимости.
- Исправление сведений, если фактические данные отличаются от ЕГРН.
Однако не каждое изменение требует заявления собственника. Часть сведений органы передают в Росреестр сами по межведомственным каналам.
Какие документы понадобятся
Состав пакета зависит от объекта и причины обращения. Обычно нужны заявление, документ-основание и результат кадастровых работ.
Для разных ситуаций применяют три основных документа:
- межевой план — для земельного участка;
- технический план — для здания, помещения, сооружения, машино-места или незавершенного объекта;
- акт обследования — для подтверждения прекращения существования недвижимости.
Такие документы, как правило, готовит кадастровый инженер. Он изучает исходные бумаги, проводит нужные измерения и оформляет результат в установленном формате.
Обращаясь к первоисточнику, требования к документам установлены статьей 22, статьей 23 и статьей 24 Закона № 218-ФЗ. Межевой план используют для земли, технический — для капитальных объектов, а акт обследования — при снятии уничтоженной недвижимости с учета.
Заказчик заключает с инженером договор на кадастровые работы. На нашем сайте есть образец такого договора подряда.
Если уточняют границы участка, может потребоваться их согласование с соседями. В частности, результат согласования включают в межевой план.
Как проходит процедура
Сначала заявитель определяет, какое действие требуется: поставить объект на учет, изменить сведения или снять его с учета. Затем кадастровый инженер готовит нужный план либо акт обследования.
После подготовки документов подают заявление. Гражданин может обратиться через МФЦ или воспользоваться электронным сервисом. Организации по общему правилу направляют заявление и документы в электронной форме.
Дальше Росреестр проверяет бумаги и сведения. Если препятствий нет, запись вносят в ЕГРН.
Порядок действий выглядит так:
- Проверить текущие сведения об объекте.
- Заказать кадастровые работы, если они нужны.
- Получить межевой план, технический план или акт обследования.
- Подготовить заявление и документы-основания.
- Подать пакет выбранным способом.
- Получить результат и сверить запись в ЕГРН.
После подачи стоит сохранить расписку или электронное уведомление. По номеру заявления можно следить за его рассмотрением.
Кстати, с марта 2025 года для организаций действует электронный порядок подачи с отдельными исключениями. Изменения мы разобрали в материале о том, как зарегистрировать недвижимость в электронном виде.
Впрочем, заявление не всегда подает сам собственник. В предусмотренных законом случаях документы направляет орган власти, застройщик, нотариус или кадастровый инженер.
Сроки и стоимость учета
Если документы поступили прямо в орган регистрации прав, отдельный кадастровый учет занимает пять рабочих дней. Через МФЦ общий срок составляет семь рабочих дней.
Когда учет проводят вместе с регистрацией права, срок увеличивается. Он равен десяти рабочим дням при прямой подаче и двенадцати — через МФЦ.
Обращаясь к первоисточнику, эти сроки закреплены в статье 16 Закона № 218-ФЗ. Для отдельных объектов и оснований закон предусматривает специальные сроки.
Расходы обычно состоят из оплаты кадастровых работ и госпошлины. Цену услуг инженера определяют договором, так что она зависит от объекта, региона и объема работ.
По состоянию на август 2026 года отдельный учет созданного или образованного объекта без регистрации права стоит 2 000 рублей для граждан и 22 000 рублей для организаций. За изменение сведений установлены ставки 1 000 и 2 000 рублей соответственно.
Одновременный учет и регистрация по общей ставке стоят 6 000 рублей для граждан и 66 000 рублей для организаций. Однако для отдельных земельных участков, построек и льготных случаев действуют другие суммы.
Размер пошлины нужно проверять по конкретному действию. Актуальные ставки размещены на сайте Росреестра и закреплены в статье 333.33 НК РФ.
Если учет приостановят, обычный срок прервется. После устранения причины отсчет продолжится с оставшегося времени.
Почему учет могут приостановить
Росреестр не вносит спорные или неполные сведения сразу. Если регистратор находит препятствие, он направляет уведомление и дает время на исправление.
Причиной, например, может стать:
- неполный пакет документов;
- противоречие между планом и сведениями ЕГРН;
- ошибка в границах или площади;
- отсутствие обязательного согласования;
- нарушение требований к подготовке документа;
- обращение лица без нужных полномочий.
По общему правилу приостановление действует до устранения причины, но не более трех месяцев. Если недостатки не устранить, Росреестр откажет в учете.
Иначе говоря, приостановление еще не означает окончательный отказ. Сначала нужно прочитать все основания в уведомлении. Затем следует исправить документы и направить дополнения в установленный срок.
Решение можно обжаловать в суде или во внесудебном порядке через апелляционную комиссию. Кроме того, кадастровый инженер вправе обжаловать приостановление, связанное с подготовленным им документом.
Что проверить после внесения сведений
После завершения процедуры стоит получить выписку из ЕГРН и сравнить ее с подготовленными документами. Прежде всего проверьте кадастровый номер, вид объекта и адрес.
Затем нужно сверить площадь, границы, назначение и другие важные характеристики. Если учет шел вместе с регистрацией права, отдельно проверьте правообладателя и обременения.
Ошибка в одной цифре может повлиять на сделку, налог или поиск объекта. Поэтому проверять результат лучше сразу, а не перед срочной продажей недвижимости.
Если сведения внесены неверно, порядок исправления зависит от вида ошибки. Техническую ошибку Росреестр исправляет по одной процедуре, а реестровую — по другой. В некоторых случаях понадобится новый документ кадастрового инженера.
В итоге кадастровый учет создает официальное описание недвижимости в ЕГРН. Однако для полноценного оформления объекта нужно также проверить право, документы-основания и точность всех внесенных характеристик.