Дорога тянется через несколько районов, кабель проходит под улицами, а трубопровод пересекает десятки участков. У таких сооружений разное назначение, но похожая форма. В градостроительном праве их называют «линейными объектами».
Главная особенность такого объекта — протяженный маршрут. Поэтому его проектируют не внутри одного пятна застройки, а вдоль определенной трассы.
Ну а сегодня мы выясним, что относится к линейным объектам, какие документы нужны для их размещения и всегда ли такое сооружение считается недвижимостью.
О понятии
Итак, линейный объект — это протяженное сооружение, которое проходит по определенному направлению. Оно может находиться на земле, под ней или над ней. Как правило, объект связывает разные точки и служит для движения, передачи энергии, связи либо транспортировки веществ.
Обращаясь к первоисточнику, перечень закреплен в пункте 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Норма относит к линейным объектам линии электропередачи и связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Закон не устанавливает точное соотношение длины и ширины. Поэтому объект становится линейным не просто из-за вытянутой формы. Важны его назначение, устройство и способ размещения.
Пример ситуации
Компания строит водопровод между поселком и новой насосной станцией. Труба пройдет через несколько земельных участков. При этом все ее участки работают как одна система и имеют общий маршрут. Такой водопровод относится к линейным объектам.
То бишь, отдельный кусок трубы или кабеля еще не всегда образует самостоятельный объект. Нужно понять, является ли он частью единого сооружения и какую функцию выполняет.
Что относится к линейным объектам
Основные виды прямо названы в законе. Однако внутри каждой группы встречается множество вариантов:
- линии электропередачи — воздушные и подземные сети для передачи электроэнергии;
- линии связи — кабельные и иные сооружения для передачи сигнала;
- трубопроводы — водопроводы, газопроводы, нефтепроводы и другие сети;
- автомобильные дороги — сооружения для движения транспорта;
- железнодорожные линии — пути и связанные с их работой элементы;
- подобные сооружения — другие протяженные объекты с сопоставимым устройством и назначением.
Кроме основного маршрута, в состав системы могут входить опоры, колодцы, камеры и другие технологические элементы. Однако их связь с линией должна подтверждаться проектом и техническими документами.
Не всякий длинный объект является линейным. Например, забор, подпорная стенка или полоса асфальта не получают такой статус только из-за своей формы.
В частности, отдельная подстанция, котельная или насосная станция обычно занимает собственную площадку. Она может обслуживать линию, но это еще не делает ее линейным объектом. При этом в документации весь комплекс иногда рассматривают как связанную систему.
Чем линейный объект отличается от обычного здания
Здание размещают внутри определенной площадки. У него есть контур, площадь, этажность и другие объемные параметры. Линейный объект, напротив, развивается вдоль маршрута.
Основные отличия покажем в таблице:
| Критерий | Линейный объект | Здание |
|---|---|---|
| Форма размещения | Протяженный маршрут | Ограниченная площадка |
| Главный параметр | Часто протяженность | Площадь, высота и этажность |
| Территория | Может пересекать много участков | Обычно связано с одним участком |
| Основа проектирования | Трасса и документация по планировке территории | ГПЗУ и пятно допустимого размещения |
Впрочем, различия не означают, что к линии не применяют строительные требования. Напротив, для нее также готовят проект и проверяют безопасность. Просто исходные документы и параметры отличаются.
Является ли линейный объект капитальным
Чаще всего да, если речь идет о постоянной дороге, трубопроводе или инженерной сети. Такое сооружение прочно связано с землей и создается в результате строительных работ.
Однако само название не дает окончательного ответа. Временная линия, которую можно разобрать и перенести без серьезного ущерба, может быть некапитальной. Поэтому нужно изучить конструкцию, назначение и проект.
Обратите внимание, Градостроительный кодекс отдельно определяет объект капитального строительства и линейный объект. При этом нормы о проектировании и разрешении на строительство прямо распространяются на капитальные линейные сооружения.
Например, временный кабель на строительной площадке и постоянная подземная линия связи внешне похожи. Однако их правовой режим будет разным.
Всегда ли линейный объект является недвижимостью
Нет, не всегда. Для недвижимости важна прочная связь с землей. Кроме того, объект нельзя переместить без несоразмерного ущерба его назначению. Этот общий признак закрепляет статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, постоянная автомобильная дорога или подземный трубопровод обычно обладают признаками недвижимости. А вот переносная линия или отдельное оборудование могут остаться движимыми вещами.
Как проверить статус
Сначала смотрят, можно ли отделить объект от земли без разрушения или потери назначения. Затем проверяют разрешительную документацию, технический план и сведения ЕГРН. Одна лишь запись в бухгалтерском учете не решает вопрос.
Если сооружение признается недвижимым, его ставят на кадастровый учет. Затем права регистрируют в ЕГРН. Для этого нужен технический план с характеристиками и координатами объекта.
Кстати, подробнее об идентификаторе недвижимости мы рассказывали в материале про кадастровый номер.
Как линейный объект размещают на земле
Протяженная линия может пересекать государственные, муниципальные и частные земли. Поэтому застройщику нужно заранее определить маршрут и основания для использования каждой территории.
В зависимости от ситуации применяют:
- собственность или аренду земельного участка;
- частный сервитут по соглашению или решению суда;
- публичный сервитут для предусмотренных законом целей;
- размещение на публичной земле без образования отдельного участка, если это допускает закон;
- иные специальные основания для конкретного вида инфраструктуры.
Так, публичный сервитут может применяться для строительства и эксплуатации многих инженерных сетей. Речь идет, например, о линиях связи, водопроводах, теплосетях и объектах электросетевого хозяйства. Такие цели перечисляет статья 39.37 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом сервитут не передает землю владельцу линии. Он только разрешает использовать чужую территорию в установленном объеме.
Подробнее о таком ограничении можно прочитать в статье про сервитут.
Какие документы нужны для строительства
Единого комплекта для любого объекта нет. Он зависит от назначения линии, ее параметров и территории. Однако основной порядок обычно включает несколько этапов:
- Выбрать маршрут и провести инженерные изыскания.
- Подготовить документацию по планировке территории, если она обязательна.
- Оформить права на землю или сервитуты.
- Разработать проектную документацию.
- Пройти экспертизу, когда она требуется.
- Получить разрешение на строительство, если закон не предусмотрел исключение.
- После работ оформить ввод, кадастровый учет и права.
Для обычного здания одним из главных документов служит ГПЗУ. Для линейного объекта разрешение чаще связывают с проектом планировки и проектом межевания территории.
Однако существуют исключения. Правительство утвердило отдельные случаи, когда документация по планировке территории или разрешение на строительство не нужны. Поэтому нельзя применять упрощенный порядок без проверки параметров конкретного объекта.
Общий порядок мы отдельно разбирали в инструкции о том, как получить разрешение на строительство. Кроме того, роль лица, которое организует работы, раскрыта в статье про застройщика.
Действует ли градостроительный регламент
Для участков под линейными объектами предусмотрено особое правило. Действие градостроительного регламента на них не распространяется. В действующей редакции это прямо указано в части 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Но это не означает свободу от любых требований. По-прежнему нужно учитывать документацию по планировке, земельные права, технические нормы и ограничения территории.
Например, линия может попасть в водоохранную, охранную или санитарную зону. Тогда к работам и дальнейшей эксплуатации применят дополнительные условия.
Что важно владельцу участка
Труба, кабель или линия электропередачи рядом с участком способны влиять на его использование. Поэтому перед покупкой земли стоит проверить не только кадастровую границу.
Прежде всего полезно выяснить:
- проходит ли объект внутри участка или рядом с ним;
- зарегистрирован ли сам объект и его владелец;
- установлен ли сервитут;
- есть ли охранная или иная специальная зона;
- какие работы разрешены в пределах такой зоны;
- предусмотрены ли перенос, реконструкция или новый маршрут.
В результате собственник заранее поймет, где можно строить, копать грунт и размещать другие сооружения. Если же сведения расходятся, стоит запросить документы у владельца линии и уполномоченного органа.
В итоге линейный объект — это не просто длинное сооружение. Его определяют по назначению, устройству и маршруту. Поэтому для правильной оценки нужно одновременно проверить проект, землю, строительные документы и сведения ЕГРН.