На плане будущей улицы дорога может оказаться шире, чем выглядит на местности. Ее граница пройдет не по краю асфальта и даже не обязательно по забору соседнего участка. Такую планировочную границу называют «красной линией».
Для владельца земли это не просто цветная черта на схеме. Она способна повлиять на место строительства, оформление документов и оценку участка перед покупкой.
Ну а сегодня в статье мы выясним, где проходят красные линии, как их проверить и что делать при пересечении частной территории.
О понятии
Итак, красные линии — это границы, которые отделяют территории общего пользования от других территорий. Проще говоря, они показывают, где заканчивается квартал или участок и начинается пространство для улицы, площади, проезда, набережной либо другого общего объекта.
Обращаясь к первоисточнику, определение закреплено в пункте 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Норма называет красными линиями линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и устанавливаются, изменяются либо отменяются в документации по планировке территории.
В свою очередь, территориями общего пользования закон считает места, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. К ним относятся, например, улицы, проезды, площади, набережные, скверы и бульвары.
Кстати, правовой режим таких мест мы отдельно разбирали в материале про земельные участки общего пользования.
Пример ситуации
Допустим, перед частным участком проходит узкая дорога. Муниципалитет планирует расширить ее, добавить тротуар и полосу для инженерных сетей. Красная линия может пройти дальше от существующего асфальта и показать всю территорию будущей улицы.
Таким образом, красные линии нужны, чтобы отделить публичное пространство от территорий иного назначения, учесть будущие дороги и проверить допустимое место для зданий. При этом линия не показывает край асфальта или место, где обязательно должен стоять забор. Между дорогой и линией могут находиться тротуар, газон, коммуникации либо свободная полоса под развитие улицы.
Кто устанавливает красные линии
Собственник, кадастровый инженер или строитель не могут провести красную линию по своему усмотрению. Ее устанавливают, меняют либо отменяют через утвержденную документацию по планировке территории.
Как правило, линии отображают на чертеже проекта планировки. В отдельных случаях их изменение или отмена проводится через проект межевания. Решение принимает уполномоченный публичный орган.
В частности, статья 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что проект планировки определяет границы территорий общего пользования, а красные линии отображаются на чертеже его основной части.
То бишь, отметка на неофициальной карте еще не доказывает существование действующей линии. Нужно найти утвержденный документ, его реквизиты и актуальную графическую часть.
Где посмотреть красные линии
В первую очередь стоит найти утвержденный проект планировки территории. Его публикуют на сайте муниципалитета, градостроительном портале или в информационной системе. На чертеже нужно проверить дату, номер решения и поздние изменения.
Для строительства наиболее практичен градостроительный план земельного участка, или ГПЗУ. Он содержит сведения о красных линиях, минимальных отступах, разрешенном использовании и ограничениях.
Обратите внимание, содержание и порядок выдачи ГПЗУ определяет статья 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Правообладатель может обратиться в орган местного самоуправления, а план готовят бесплатно в течение 14 рабочих дней.
ГПЗУ не устанавливает линию заново, а отражает данные действующих документов применительно к конкретному участку.
Дополнительно публичные карты с градостроительным слоем подходят для предварительной проверки. Для сделки, проекта или спора нужны реквизиты утвержденной документации. Обычная выписка из ЕГРН ее не заменяет.
Чем красная линия отличается от границы участка
Эти линии нередко совпадают, но обозначают разные вещи:
| Критерий | Красная линия | Граница участка |
|---|---|---|
| Что обозначает | Границу территории общего пользования | Пределы конкретного участка |
| Где устанавливается | В документации по планировке | При образовании или уточнении участка |
| Назначение | Планировка публичного пространства | Определение объекта земельных прав и его площади |
Иначе говоря, красная линия не переносит кадастровую границу автоматически. Равным образом сведения ЕГРН сами по себе не отменяют утвержденную планировку.
Кстати, о составе земли как объекта собственности и пределах прав владельца можно прочитать в статье про земельный участок.
Красная линия и отступ от нее
Еще одна частая ошибка — считать красную линию готовой линией застройки. В действительности она обозначает границу территории общего пользования, а допустимое место для здания определяют с учетом градостроительного регламента, местных правил и ГПЗУ.
Единого отступа, который одинаково действует для любого объекта и муниципалитета, нет. Требования зависят от вида здания, территориальной зоны, правил землепользования и застройки и других условий.
Перед проектированием нельзя просто отмерить несколько метров от дороги или забора. Нужно сопоставить красные линии, кадастровые границы, минимальные отступы и пятно допустимого размещения по актуальному ГПЗУ.
Подробнее о правах владельца на возведение объектов мы рассказывали в материале про застройку земельного участка.
Что будет, если красная линия пересекает участок
Такая ситуация возможна из-за старой планировки, будущего расширения улицы, расхождения документов или изменения территории общего пользования. Однако само пересечение еще не дает одного универсального результата.
Прежде всего нужно выяснить:
- Каким документом установлена линия и действует ли он сейчас.
- Когда возникло право на участок и построены расположенные на нем объекты.
- Проходит ли линия по свободной земле либо пересекает здание.
- Предусмотрено ли реальное размещение публичного объекта.
- Какое пятно застройки указано в ГПЗУ.
Утверждение красной линии само по себе не прекращает зарегистрированное право собственности и не заменяет процедуру изъятия. Если земля потребуется для государственной или муниципальной нужды, органу придется принять отдельное решение и соблюсти правила о возмещении.
Например, порядок прекращения прав рассмотрен в статьях про изъятие земельного участка и возмещение собственнику.
Вместе с тем пересечение способно создать практические сложности. Проект здания может выйти за пределы допустимого размещения. Кроме того, приватизация земли общего пользования не допускается, а ее предоставление может оказаться невозможным. Отдельные вопросы возникают при разделе, перераспределении и реконструкции участка.
Можно ли строить в границах красных линий
На этот вопрос нельзя отвечать только по цветной схеме. Нужно установить, относится ли спорная полоса к территории общего пользования, где проходит кадастровая граница и какое место строительства допускает ГПЗУ.
В частности, проект нового капитального объекта должен соответствовать градостроительным требованиям и документации по планировке. Поэтому размещение частного здания в публичной полосе обычно приводит к проблемам с согласованием.
Существующий объект оценивают отдельно с учетом даты возведения, документов и характера реконструкции.
Кстати, общие правила приведены в инструкции о том, как получить разрешение на строительство. Последствия существенного нарушения требований раскрыты в материале про самовольную постройку.
Можно ли изменить красную линию
Да, закон допускает ее изменение и отмену. Однако собственник не может заказать новый межевой план и самостоятельно сдвинуть линию. Требуется изменить документацию по планировке территории либо принять другое предусмотренное законом решение.
Основанием для обращения могут стать ошибка, противоречие новым документам или утрата необходимости в планируемом объекте. При этом одного неудобства для владельца недостаточно: предложение нужно обосновать.
Сначала следует получить утвержденный проект и координаты спорной линии, а затем сопоставить их с ЕГРН, ГПЗУ и существующими объектами. После этого правообладатель может обратиться в уполномоченный орган с заявлением о корректировке. Отказ при наличии оснований обжалуют в установленном порядке.
В итоге красная линия — не декоративная отметка и не второе название границы участка. Чем раньше владелец найдет утвержденный проект и получит актуальный ГПЗУ, тем меньше риск обнаружить ограничение уже после покупки земли или начала работ.