Через земельный участок могут организовать проход к берегу или проложить инженерную сеть. Собственник не теряет землю, однако получает ограничение в ее использовании. Такой режим называют «публичным сервитутом».
Публичный сервитут устанавливает уполномоченный орган ради государственных, муниципальных или общественных нужд. Поэтому согласие собственника не является обязательным условием, хотя он вправе оспаривать решение, требовать плату и возмещение убытков.
Сегодня мы разберемся, для каких целей вводят такое обременение, как проходит процедура и какие права сохраняет владелец земли.
О понятии
Итак, публичный сервитут — это право ограниченного использования земельного участка или земли без их изъятия, которое вводит орган власти. Проще говоря, участок остается у владельца, но определенную его часть разрешают использовать ради публичной цели.
Обращаясь к первоисточнику, пункт 2 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации связывает публичный сервитут с государственными, муниципальными нуждами и нуждами местного населения. При этом орган власти вводит ограничение без изъятия земли, а правообладатель сохраняет владение, пользование и распоряжение участком.
Иначе говоря, сервитут не передает землю другому лицу, но разрешает использовать ее в утвержденных границах.
Пример ситуации
Допустим, через часть частного участка нужно проложить водопровод для жилого района. Орган устанавливает публичный сервитут. Собственник продолжает владеть землей, однако должен допускать работы в обозначенной полосе.
Для каких целей устанавливают сервитут
Закон не разрешает вводить ограничение ради любой удобной задачи. В частности, статья 23 ЗК РФ называет проход и проезд, доступ к водному объекту общего пользования, размещение геодезических пунктов, водопой, прогон животных, мелиорацию, охоту и рыболовство.
Кроме того, статья 39.37 ЗК РФ содержит специальный перечень. По правилам главы V.7 сервитут используют, например, для:
- строительства и эксплуатации инженерных сетей;
- временного размещения техники и материалов;
- проведения инженерных изысканий;
- реконструкции и ремонта линейных объектов.
Чем публичный сервитут отличается от частного
Оба режима ограничивают право на недвижимость, но возникают по разным основаниям. Частный сервитут обслуживает интерес конкретного владельца, тогда как публичный связан с общественной потребностью.
| Критерий | Публичный сервитут | Частный сервитут |
|---|---|---|
| Основание | Решение уполномоченного органа | Соглашение сторон или решение суда |
| Интерес | Публичные нужды | Нужды конкретного владельца |
| Согласие собственника | Не определяет возможность установления | Нужно соглашение, а при споре вопрос решает суд |
По сути, сосед не может потребовать публичный сервитут ради удобного проезда через чужой двор. Для этого обычно рассматривают частный сервитут.
Кстати, общие правила и различия режимов мы раскрыли в статье про сервитут. В ней также показано, как устанавливают частное право прохода или проезда.
Кто и как принимает решение
Полномочия зависят от значения объекта. Например, федеральный орган рассматривает федеральную инфраструктуру, региональный — объекты субъекта, а муниципалитет — местные нужды.
Для целей главы V.7 статья 39.38 ЗК РФ распределяет полномочия между органами. В частности, заинтересованная организация подает ходатайство, а орган проверяет цель и обоснование.
Процедура обычно включает следующие этапы:
- Заявитель подает ходатайство с документами.
- Орган проверяет основания и выявляет правообладателей.
- Затем он принимает решение либо мотивированно отказывает.
- Сведения о границах направляют для внесения в ЕГРН.
При этом статья 39.39 ЗК РФ требует обосновать необходимость ограничения. Кроме того, орган обязан выбрать условия, которые создают наименьшие затруднения для использования земли по назначению.
Решение принимает не организация, которая хочет проложить сеть или провести работы. Она лишь подает ходатайство, а обременение вводит компетентный орган.
Решение и соглашение об осуществлении
Решение фиксирует цель, границы, срок и другие условия ограничения. Кроме того, для инфраструктурного сервитута документ указывает обладателя права и период затруднения использования участка.
В отдельных случаях обладатель направляет владельцу проект соглашения о плате, графике работ, доступе и убытках.
Соглашение не устанавливает публичный сервитут и не заменяет решение органа. Поэтому отказ собственника от подписи сам по себе не отменяет обременение.
По статье 39.47 ЗК РФ правообладатель может подписать проект, отказаться либо в течение 14 дней предложить другие условия. Если стороны не заключили соглашение, закон в отдельных случаях позволяет обладателю внести плату в депозит нотариуса и начать осуществление сервитута.
Плата и права владельца
Публичный сервитут может быть платным или безвозмездным. Для режима по главе V.7 статья 39.46 ЗК РФ устанавливает правила расчета.
Например, для частной земли плату определяют с учетом оценки, а для свободной публичной земли — от кадастровой стоимости.
При этом плата и убытки — разные требования. Кроме того, обладатель отдельно возмещает повреждение имущества.
Пример расчета требований
Допустим, ежегодная плата равна 40 000 рублей, а техника повредила ограждение на 75 000 рублей. Тогда владелец вправе потребовать обе суммы, если подтвердит ущерб.
Помимо этого, собственник может продать участок и оспаривать незаконное решение. Однако новый владелец получит землю вместе с обременением.
В частности, статья 39.48 ЗК РФ позволяет в определенных случаях требовать выкупа недвижимости по рыночной стоимости и возмещения убытков. Такое право возникает, если сервитут надолго делает разрешенное использование невозможным или существенно его затрудняет.
Кроме того, мы отдельно рассказали, как действует сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок. Покупателю стоит проверить обременения до сделки.
Как проверить участок и прекратить сервитут
Сведения о публичных сервитутах вносят в ЕГРН. Поэтому перед покупкой, арендой или строительством нужно получить актуальную выписку и сопоставить ее с планом участка.
Прежде всего следует проверить цель, срок, координаты, допустимые работы и связанные ограничения.
Срок сервитута определяет решение. Впрочем, закон допускает прекращение ограничения, если исчезла публичная нужда или наступило другое основание.
Подробнее об отмене ограничения мы рассказали в статье про прекращение сервитута. Однако собственник не может просто объявить обременение недействующим: обычно требуется решение компетентного органа или суда.
В результате сверка решения, ЕГРН и фактических работ помогает вовремя выявить нарушение границ.