Иногда государству или муниципалитету требуется земельный участок для реализации общественно значимых проектов. Так вот, в подобных ситуациях законодательство допускает «изъятие участка» у собственника, однако по строго установленным правилам.
В сегодняшнем материале разберем, в каких случаях возможно такое изъятие, кто принимает соответствующие решения, какие гарантии предусмотрены для собственников и что происходит, если стороны не смогли договориться о выкупе участка.
О понятии
Если вкратце, то изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд представляет собой процедуру принудительного прекращения прав на землю в интересах государства или местного самоуправления с обязательным возмещением ее стоимости.
Обращаясь к первоисточнику, правовое регулирование данного вопроса содержится в статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом сама статья в значительной степени отсылает к нормам земельного законодательства, которое подробно определяет основания и порядок такого изъятия.
Когда участок могут изъять
Прежде всего важно понимать, что государство не вправе изымать землю по собственному усмотрению.
Напротив, статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает конкретные случаи, когда подобная процедура допускается.
Так, основанием может стать необходимость:
- исполнения международных обязательств Российской Федерации;
- строительства объектов федерального значения;
- строительства объектов регионального значения;
- строительства объектов местного значения;
- реализации иных проектов, прямо предусмотренных законодательством.
При этом действует правило: изъятие допускается только тогда, когда отсутствуют иные варианты размещения соответствующего объекта.
Иными словами, если поставленную задачу можно решить без затрагивания конкретного участка, оснований для принудительного изъятия не возникает.
Что происходит после изъятия
После завершения процедуры право собственности на земельный участок прекращается. Одновременно прекращаются и многие другие права, связанные с использованием этой земли.
Например, речь может идти о праве аренды, безвозмездного пользования либо иных правах, которые позволяли владеть или пользоваться участком.
В результате земельный участок переходит в собственность публичного образования, для нужд которого осуществляется изъятие.
То бишь, последствия затрагивают не только собственника, но и других лиц, чьи права были связаны с данным объектом недвижимости.
Кто принимает решение об изъятии
Следующий вопрос касается полномочий государственных органов. Здесь все зависит от того, для каких именно нужд требуется земельный участок.
Ситуация № 1 — для федеральных нужд
Итак, если участок необходим для размещения объектов федерального значения либо реализации федеральных проектов, то решение принимают уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Кроме того, именно федеральные органы решают вопросы изъятия участков, связанных с недропользованием, за отдельными исключениями, установленными законом.
Ситуация № 2 — для региональных нужд
Когда речь идет об объектах регионального значения, соответствующее решение принимают органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Именно они уполномочены инициировать процедуру изъятия в интересах конкретного региона.
Ситуация № 3 — для муниципальных нужд
Если же участок требуется для строительства или реконструкции объектов местного значения, решение принимают органы местного самоуправления.
Например, подобная ситуация может возникнуть при строительстве муниципальной дороги, школы или инженерных коммуникаций.
Можно ли оспорить решение
Да, такая возможность предусмотрена законом. Однако решение об изъятии действует ограниченное время — три года со дня его принятия.
Если за этот период процедура не будет завершена, использовать старое решение уже нельзя.
Одновременно правообладатель вправе обжаловать принятое решение в судебном порядке в течение трех месяцев после получения уведомления.
Что происходит с обременениями и договорами
Нередко земельный участок обременен сервитутом, залогом или связан с различными обязательствами собственника.
Так вот, по общему правилу изъятие участка прекращает такие обременения.
Однако законодатель предусмотрел исключение для сервитутов: если сохранение сервитута не мешает целям изъятия, он может продолжить действовать и после перехода участка новому собственнику.
Кроме того, изъятие способно повлиять и на договорные отношения. Рассмотрим на примере этот момент.
Пример ситуации
Представим ситуацию: сельскохозяйственная организация выращивает продукцию на участке и обязалась поставить урожай контрагенту по договору.
Если землю изымут и исполнение договора станет невозможным, соответствующее обязательство также может прекратиться.
Как должны уведомить собственника
Отдельного внимания заслуживает сама процедура уведомления. Сегодня недостаточно просто сообщить человеку о принятом решении.
Вместе с уведомлением уполномоченный орган обязан направить:
- проект соглашения об изъятии;
- документы на объект недвижимости;
- отчет об оценке рыночной стоимости имущества;
- при необходимости — документы о предоставляемом взамен имуществе.
Причем законодатель подробно урегулировал порядок уведомления:
- Во-первых, собственника могут известить лично, по почте или в электронной форме.
- Во-вторых, если связаться с правообладателем невозможно, закон допускает опубликование решения в установленном порядке.
Важно отметить, что нарушение данной процедуры способно поставить под сомнение законность всего процесса изъятия.
Как определяется выкупная цена
Несмотря на принудительный характер процедуры, собственник не лишается имущества бесплатно.
Наоборот, законодательство предусматривает заключение специального соглашения, в котором стороны согласовывают:
- размер компенсации;
- сроки выплаты;
- порядок передачи имущества;
- иные существенные условия.
Основой для переговоров служит рыночная оценка участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Соответственно, государственный орган обязан предложить собственнику компенсацию, рассчитанную по установленным правилам.
Если же правообладатель не согласен с предложенными условиями, спор может быть передан на рассмотрение суда.
Что будет, если соглашение не подписано
Иногда стороны не могут договориться о размере компенсации или других условиях выкупа.
В таком случае процедура не прекращается автоматически. Однако и немедленно обращаться в суд государственный орган не вправе:
- Сначала собственнику направляют проект соглашения об изъятии, после чего предоставляется срок для его изучения и возможного обжалования решения.
- Лишь по истечении девяноста дней после получения соглашения появляется возможность инициировать судебное разбирательство о принудительном изъятии земельного участка.
То есть, закон предоставляет правообладателю дополнительное время для защиты своих интересов.
Главное
Если коротко, то стоит запомнить несколько ключевых моментов:
- Изъятие земельного участка допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом.
- Государство обязано соблюдать установленную процедуру и уведомить правообладателя надлежащим образом.
- Право собственности прекращается не бесплатно, а с выплатой компенсации.
- Размер выкупной цены определяется на основе рыночной оценки имущества.
- Решение об изъятии можно обжаловать в суде.
- Если стороны не пришли к соглашению, спор разрешается в судебном порядке.
- Без соблюдения предусмотренной законом процедуры принудительное изъятие участка невозможно.