Покупка земли — далеко не единственный способ законно ею пользоваться. На практике огромное количество граждан и организаций используют земельные участки, которые им не принадлежат на праве собственности.
Например, предприниматель арендует землю для ведения бизнеса, гражданин пользуется участком по договору безвозмездного пользования, а владелец соседнего участка получает право прохода через чужую территорию на основании сервитута.
При этом объем прав таких лиц существенно отличается от полномочий собственника. Именно поэтому важно понимать, что именно можно делать с чужим земельным участком, а какие действия остаются исключительной прерогативой владельца.
В сегодняшнем материале разберем, какие права возникают у лиц, не являющихся собственниками земельных участков, на каком основании они появляются и какие ограничения устанавливает законодательство.
О понятии
Если говорить простыми словами, права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, представляют собой законную возможность владеть или пользоваться чужим земельным участком в установленных пределах.
Иными словами, человек или организация получают право использовать землю без приобретения права собственности на нее.
Обращаясь к первоисточнику, основные положения по этому вопросу закреплены в статье 264 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная норма определяет порядок предоставления земельных участков другим лицам, а также устанавливает пределы их правомочий при использовании земли.
Каким образом собственник может предоставить земельный участок другому лицу
Для начала важно понимать, что собственник земельного участка вправе самостоятельно решать вопрос о его предоставлении другим лицам.
Вместе с тем такая передача осуществляется не произвольно, а в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством.
Наиболее распространенным вариантом считается аренда.
В этом случае собственник передает участок во временное владение и пользование за плату, а арендатор получает возможность использовать землю в соответствии с условиями договора.
Однако она является далеко не единственным вариантом. Также, земельный участок может предоставляться:
- по договору безвозмездного пользования;
- на основании сервитута;
- на праве постоянного (бессрочного) пользования в случаях, прямо предусмотренных законом.
То есть, законодатель предусматривает сразу несколько механизмов законного использования чужой земли.
От чего зависят права пользователя земельного участка
Следующий важный вопрос касается объема полномочий лица, которое использует земельный участок, но не владеет им на праве собственности.
Прежде всего границы таких прав определяются законом.
Например, права арендаторов, землепользователей и землевладельцев закреплены в статье 41 Земельного кодекса Российской Федерации.
Одновременно большое значение имеют условия конкретного договора. Так, договор аренды может устанавливать:
- порядок использования участка;
- перечень допустимых видов деятельности;
- обязанности по содержанию территории и иные условия.
Кроме того, особенности возникают при использовании сервитута. Если речь идет о частном сервитуте, объем прав обычно определяется соглашением сторон.
В свою очередь, при публичном сервитуте соответствующие правила устанавливает уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления.
Следовательно, содержание прав пользователя во многом зависит от того, на каком основании он использует земельный участок.
Может ли пользователь распоряжаться земельным участком
Многие ошибочно считают, что после получения участка в аренду или пользование можно распоряжаться им практически так же свободно, как собственник.
На самом деле это не так.
По общему правилу пользователь земельного участка не вправе распоряжаться чужой землей.
Например, он не может продать участок, подарить его другому лицу либо самостоятельно изменить вид разрешенного использования территории.
Более того, подобные решения обычно остаются исключительным правом собственника.
Именно поэтому наличие права пользования не превращает арендатора или иного пользователя в владельца земельного участка.
Какие исключения предусматривает закон?
Вместе с тем из любого правила существуют исключения.
Так, земельное законодательство предоставляет арендаторам отдельные распорядительные полномочия.
Например, в ряде случаев арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу.
Кроме того, закон допускает возможность:
- передачи арендных прав в залог;
- внесения арендных прав в уставный капитал хозяйственного общества;
- внесения таких прав в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
При этом зачастую получать отдельное согласие арендодателя не требуется.
Однако обязательным условием обычно выступает уведомление собственника земельного участка, если иной порядок не предусмотрен договором.
Важно учитывать и еще один момент: после передачи прав и обязанностей по договору аренды ответственным перед арендодателем становится уже новый арендатор.
Соответственно, первоначальный пользователь выбывает из правоотношений, а заключать новый договор аренды в подобных ситуациях, как правило, не требуется.
Почему права пользователя всегда уже прав собственника
Несмотря на наличие определенных возможностей, объем полномочий пользователя земельного участка всегда остается более ограниченным по сравнению с собственником:
- С одной стороны, закон позволяет использовать землю для определенных целей и извлекать из нее полезные свойства.
- С другой стороны, ключевые вопросы распоряжения участком продолжают находиться под контролем владельца.
Именно такой подход позволяет сохранить баланс интересов всех участников правоотношений.
То есть, собственник сохраняет контроль над принадлежащим ему имуществом, а пользователь получает необходимые правовые инструменты для законного использования земельного участка.
Главное
Если тезисно, то статья 264 Гражданского кодекса закрепляет следующее:
- Собственник вправе предоставить земельный участок другим лицам на основании аренды, безвозмездного пользования, сервитута и иных предусмотренных законом оснований.
- Объем прав пользователя определяется не только законом, но и условиями договора либо решения уполномоченного органа.
- Лица, не являющиеся собственниками, по общему правилу не могут распоряжаться земельным участком как своим имуществом.
- Для арендаторов законодатель предусматривает отдельные исключения, позволяющие передавать арендные права третьим лицам в установленных случаях.
- Право пользования земельным участком всегда отличается от права собственности и предоставляет значительно более узкий объем полномочий.