Самовольная постройка

Построить дом на земле недостаточно для того, чтобы полноправно им владеть и распоряжаться. Дело в том, что закон предъявляет целый ряд требований как к самому участку, так и к порядку строительства.

Если их нарушить, объект может получить статус «самовольной постройки» со всеми вытекающими последствиями.

Сегодня же разберем, что именно считается самовольной постройкой, по каким признакам ее определяют, можно ли оформить на нее право собственности и в каких случаях собственнику грозит снос объекта.

О понятии

В практическом понимании самовольная постройка — это объект недвижимости, который возвели с нарушением требований закона.

Обращаясь к первоисточнику, основные правила на этот счет закрепляет статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Именно она определяет признаки самовольной постройки и устанавливает последствия ее создания. Разумеется, наряду с нормами других нормативных актов.

Когда постройка считается самовольной

В пункте 1 названной статьи содержится исчерпывающий перечень случаев, когда объект получает статус самовольной постройки. Для этого достаточно наличия хотя бы одного из предусмотренных законом признаков.

Признак № 1 — строительство на участке, который не предоставлен в установленном порядке

Прежде всего самовольной признается постройка, возведенная на земельном участке, который не был предоставлен лицу в установленном законом порядке.

Отсутствие прав на участок уже само по себе создает риск признания объекта самовольным.

Признак № 2 — нарушение разрешенного использования земельного участка

Не менее распространенная ситуация возникает тогда, когда участок принадлежит застройщику, но его назначение не допускает возведение соответствующего объекта.

Например, гражданин владеет земельным участком сельскохозяйственного назначения и строит на нем жилой дом.

Здесь, несмотря на наличие права собственности на землю, строительство будет противоречить установленному виду разрешенного использования участка.

При этом закон требует учитывать разрешенное использование как на дату начала строительства, так и на дату выявления постройки.

Признак № 3 — отсутствие необходимых согласований и разрешений

Еще одним основанием служит строительство без обязательных разрешений или согласований.

Такое нарушение возникает, если законодательство на момент начала строительства требовало получения соответствующих документов, а лицо их не оформило.

Речь может идти о следующих документах:

• разрешении на строительство;
• согласовании проектной документации;
• других документах, предусмотренных градостроительным законодательством и законодательством об архитектурной деятельности.

Признак № 4 — нарушение строительных и градостроительных требований

Кроме того, самовольной признается постройка, возведенная с нарушением действующих градостроительных и строительных норм.

К таким нарушениям относятся, например:

1. Превышение допустимой этажности объекта.
2. Несоблюдение минимальных отступов от границ участка.
3. Нарушение параметров застройки.
4. Строительство объекта, характеристики которого не соответствуют градостроительному регламенту.

В свою очередь, градостроительные регламенты определяют виды разрешенного использования земельных участков, а также минимальные и максимальные параметры строительства.

Если застройщик выходит за установленные пределы, объект может получить статус самовольной постройки.

Есть ли еще признаки, по которым постройку могут признать самовольной

Как мы уже отметили выше, перечень признаков является закрыты.

Следовательно, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе самостоятельно придумывать дополнительные основания для признания объекта самовольной постройкой.

Когда объект не признают самовольной постройкой

Обращаем внимание, что закон предусматривает исключения из заданных правил.

В частности, не считается самовольной постройкой здание, сооружение или иной объект, который возвели с нарушением ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и объективно не мог знать о существовании таких ограничений.

Другими словами, сам факт нарушения еще не означает автоматическое признание объекта самовольным. Суд всегда оценивает конкретные обстоятельства дела и добросовестность владельца участка.

О праве собственности на самовольную постройку

Общее правило: лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Соответственно, оно не может полноценно распоряжаться таким объектом.

Поэтому владелец не вправе:

• продавать постройку;
• дарить ее;
• сдавать в аренду;
• вносить в уставный капитал;
• совершать иные сделки по распоряжению объектом.

Что происходит с самовольной постройкой после ее выявления

После выявления нарушения объект должен либо исчезнуть, либо быть приведен в соответствие с требованиями закона.

Поэтому статья 222 ГК предусматривает два возможных варианта:

1. Снос постройки.
2. Приведение объекта в соответствие с установленными требованиями.

Обязанность же выполнить соответствующие работы несет лицо, которое осуществило строительство.

Однако если установить такого человека невозможно, расходы могут возложить на владельца или пользователя земельного участка.

В отдельных случаях работы организует орган местного самоуправления в порядке, предусмотренном законом.

Можно ли узаконить самовольную постройку

Несмотря на строгость законодательства, возможность сохранить объект все же существует.

Однако для этого необходимо одновременно выполнить несколько условий.

Условие № 1 — наличие права на земельный участок

Прежде всего лицо должно обладать правом на участок, которое допускает строительство соответствующего объекта.

Если назначение земли не позволяет возводить данный объект, добиться признания права собственности будет крайне сложно.

Условие № 2 — соответствие установленным требованиям

Кроме того, на день обращения в суд постройка должна соответствовать действующим градостроительным, строительным и иным обязательным требованиям.

Иначе говоря, суд не станет легализовывать объект, который продолжает нарушать закон.

Условие № 3 — отсутствие нарушения прав других лиц

Также сохранение постройки не должно затрагивать права и законные интересы других лиц.

Дополнительно объект не должен создавать угрозу жизни или здоровью граждан.

В случае, если все перечисленные условия соблюдены, суд может признать право собственности на постройку за владельцем участка.

При этом лицо, за которым суд признает право собственности, обязано компенсировать застройщику расходы на строительство в размере, который определит суд.

Кто принимает решение о сносе

Во многих случаях вопрос рассматривает суд. Однако пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ допускает и административный порядок принятия решения.

Иными словами, в ряде ситуаций решение о сносе или приведении объекта в соответствие могут принять органы местного самоуправления.

В каких случаях решение принимается в административном порядке

Отметим, что органы местного самоуправления вправе вмешаться прежде всего в случаях, когда нарушение очевидно и связано с использованием публичных земель.

Например, администрация может принять решение о сносе, если:

• объект возвели на участке без необходимых правоустанавливающих документов;
• строительство осуществили на территории общего пользования;
• вид разрешенного использования участка не допускает возведение такого объекта.

Кроме того, администрация может потребовать привести объект в соответствие с законом, если постройка находится в зоне с особыми условиями использования территории либо была возведена без обязательного разрешения на строительство.

Сроки для устранения нарушений

Закон устанавливает минимальные и максимальные сроки исполнения таких решений.

Когда речь идет о сносе объекта, срок не может составлять менее трех месяцев и более двенадцати месяцев.

Если необходимо привести постройку в соответствие с требованиями законодательства, срок устанавливают в пределах от шести месяцев до трех лет.

То бишь, собственнику обычно предоставляют разумное время для устранения нарушений.

Когда администрация не вправе требовать сноса

Отметим, что полномочия органов местного самоуправления также ограничены законом.

Так, они не могут принимать решение о сносе либо приведении объекта в соответствие, если:

• право собственности на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
• право собственности ранее признал суд;
• суд уже отказал в удовлетворении требований о сносе;
• объект представляет собой многоквартирный дом, жилой дом или садовый дом.

Исключение составляют случаи, когда сохранение объекта создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Приобретение права собственности после устранения нарушений

Закон предусматривает и такой механизм.

Аналогичное правило действует и в отношении лиц, которым государственный или муниципальный участок предоставлен во временное владение и пользование для строительства, если это не противоречит закону или условиям договора.

Дополнительно

По данной теме у нас есть еще публикации, которые посвящены профильным вопросам:

1. Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку
2. Исковое заявление о признании строения незаконной постройкой
3. Исковое заявление о сносе самовольной постройки, возведённой на землях лесного фонда
4. Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку на арендованном земельном участке