Для многих собственников земельных участков вопрос строительства становится одним из ключевых. Кто-то планирует возвести жилой дом, кто-то — гараж, баню или хозяйственную постройку.
Вместе с тем наличие права собственности на землю еще не означает, что строить можно абсолютно все и без каких-либо ограничений.
Закон действительно предоставляет владельцу участка широкие возможности по его использованию. Однако одновременно он обязывает соблюдать требования земельного, градостроительного и природоохранного законодательства.
В сегодняшнем материале же разберем, какими правами обладает собственник при застройке земельного участка, кому будет принадлежать построенный объект и к каким последствиям могут привести нарушения установленных правил.
О понятии
Если вкратце, застройка земельного участка — это возведение на принадлежащей собственнику земле зданий, сооружений и иных объектов недвижимости.
Кроме того, в это понятие входит реконструкция уже существующих объектов, их перестройка, а в отдельных случаях — снос.
Обращаясь к первоисточнику, основные положения о застройке земельных участков закреплены в статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная норма определяет права собственника в сфере строительства и устанавливает общие правила возникновения права собственности на созданные объекты недвижимости.
Какие права имеет собственник земельного участка
Прежде всего обратим внимание, что статья 263 ГК РФ основана на положениях статьи 36 Конституции Российской Федерации.
А из содержания данной нормы следует, что собственники вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, если при этом не нарушаются права других лиц и не причиняется вред окружающей среде.
Соответственно, владелец земельного участка может самостоятельно решать вопросы его застройки.
В частности, собственник вправе:
- возводить здания и сооружения;
- реконструировать уже существующие объекты;
- осуществлять их перестройку;
- сносить ранее построенные строения;
- разрешать строительство на своем участке другим лицам.
То есть, законодатель предоставляет владельцу земли достаточно широкий объем полномочий.
Почему нельзя строить все что угодно
Несмотря на значительную свободу действий, право на застройку не является безграничным.
Прежде всего необходимо учитывать целевое назначение земельного участка.
Например, земля, предназначенная для индивидуального жилищного строительства, предполагает один режим использования, тогда как участки сельскохозяйственного назначения подчиняются совершенно иным правилам.
Кроме того, при строительстве необходимо соблюдать:
- требования Земельного кодекса Российской Федерации;
- правила землепользования и застройки;
- градостроительные регламенты;
- строительные нормы и правила;
- экологические требования.
Следовательно, даже собственник земельного участка обязан учитывать ограничения, установленные законодательством.
Именно поэтому перед началом строительства важно убедиться, что планируемый объект соответствует разрешенному использованию земельного участка.
Кому принадлежит построенное здание
Отдельного внимания заслуживает вопрос о праве собственности на возведенный объект.
По общему правилу собственник земельного участка становится собственником здания, сооружения или иного объекта недвижимости, который он создал для себя.
Такой подход соответствует принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Иными словами, если гражданин законно построил дом на принадлежащей ему земле для собственных нужд, право собственности на этот объект возникает именно у него.
Более того, аналогичное правило содержится и в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая регулирует приобретение права собственности на вновь созданное имущество.
Может ли построенный объект перейти другому лицу
На первый взгляд может показаться, что созданная собственником недвижимость всегда остается за ним.
Однако законодатель предусматривает отдельные исключения, например, объект может перейти другому лицу уже после его создания в результате:
- продажи;
- дарения;
- наследования;
- по иным предусмотренным законом основаниям.
Кроме того, существуют ситуации, когда право собственности может быть утрачено помимо желания владельца.
Так, если земельный участок находится в ипотеке, право залога обычно распространяется и на расположенные на нем здания либо сооружения.
Следовательно, при обращении взыскания на предмет ипотеки собственник рискует утратить как земельный участок, так и возведенные на нем объекты недвижимости.
Что считается самовольной постройкой
Особые последствия наступают при нарушении правил строительства. Если собственник игнорирует требования земельного или градостроительного законодательства, возведенный объект может получить статус самовольной постройки.
Подобная ситуация возникает, например, когда строительство осуществляется:
- на участке, не предназначенном для соответствующих целей;
- без необходимых разрешений в случаях, когда они требуются;
- с существенными нарушениями градостроительных норм;
- с нарушением обязательных строительных требований.
При этом признание объекта самовольной постройкой способно повлечь серьезные последствия, включая невозможность оформить право собственности и требование о сносе постройки.
Главное
Если коротко, то статья 263 закрепляет несколько важных правил:
- Собственник земельного участка вправе возводить, реконструировать и сносить здания и сооружения на своей земле.
- Реализовывать это право можно только с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства.
- По общему правилу построенный для себя объект недвижимости принадлежит лицу, которое его создало.
- В отдельных случаях право собственности на такой объект может перейти другому лицу на основании закона или сделки.
- Нарушение установленных правил строительства способно привести к признанию объекта самовольной постройкой и возникновению неблагоприятных правовых последствий.